二月樓市成交量持續下滑 房企擔心增加
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一月份樓市銷售數據不景氣，轉眼二月份已經結束，樓市依然在低位徘徊，銷售
業績並沒有很大的好轉。各方面的負面新聞訊息讓地產股板塊在持續的下跌的同
時，也讓市場預期變得更加謹慎。
數據顯示，1月份，北京樓市僅有7個項目開盤。無論是同比2013年1月17個項目
的開盤量，還是環比去年12月份24個項目的開盤量，2014年開局，北京樓市供應
量都出現明顯銳減。與此同時，北京樓市1月份成交量也遭遇"腰斬"。數據顯示
，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交
面積的環比、同比均萎縮了四至五成左右。
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示，一月份樓市的不景氣固然有多方面的因
素，如春節期間，傳統的銷售淡季；在樓市風險加劇的情況下，購房者預期有所
保留，放緩或延后了購房計劃；房企們在市場普遍不景氣的情況下，推盤速度也
下降了。從銀行方面來考慮，自去年10月份后，不少銀行收緊了房貸，房貸利率
有所上浮，這無疑增加了購房者成本，購買意向的下降，多方面因素導致一月份
樓市成交額的下降。
二月份，樓市銷售業績持續下滑並沒有好轉的跡象。數據顯示，2014年2月，北
京全市新建住宅（含保障房）網簽總量為2221套，環比上月暴挫68%，與2013年
2月同期的網簽量相比也大跌59%。2月北京二手住宅成交總量為5441套，環比1
月下跌38.0%，同比下跌46.3%，這是從2012年2月以后，24個月以來的月成交量
新低。
樓市成交量的持續下滑無疑是一個值得人警惕的信號。作為資金密集型行業，在
成交量下滑、出貨速度明顯下降的情況下，不少房企在資金鏈方面面臨較大的壓
力。雖然房企們在2013年取得了良好的銷售業績，但是高額的拿地資金以及國內
融資成本的提升也侵蝕了房企不少的利潤。
中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮指出，前期的積累為房企一月份持續高
地價拿地提供了支撐，但是這種局面不可持續，如果沒有"源頭活水來"，根本的
還得靠銷售業績的提升。房企近幾年的快速發展均靠的是"快速拿地，快速開發
，快速銷售"的高周轉模式。一旦這一模式受到挑戰，應對能力弱，綜合實力小
的企業面臨很大的壓力。
杭州一小部分樓盤的降價銷售引發樓市地震，關於樓市"崩盤論"、"拐點論"的言
論紛至沓來，外圍風聲緊，內部資金緊，近期房企日子不太好過。關於樓市的負
面訊息無疑增加了房企對未來市場風險的擔憂。
在這樣的一種氛圍下，政府角色或許有所轉變。奇怪但無奈的是，在當前市場氛
圍下，中央即使不出臺樓市調控政策，房價也存在下行的壓力；與房價高漲的時
候，政府出臺各種政策來調控樓市卻不見效，形成了鮮明的對比。現實情況再次
證明，僅靠行政干預市場難以起到根本性的影響和作用，市場供求關係，甚至價
格水平根本還是又市場來決定。
目前政府進一步出臺樓市調控政策的可能性較小，保持樓市的穩定發展反而會成
為當局者的一項重要的課題。可是，市場是現實和殘酷的，恐怕如同調控樓市一
般，要靠人為的保持房地產行業的穩定發展也不是一件容易事情。
國內樓市分化早已成為共識，甚至同一城市不同區域的房子，價格也相差較大，
這與影響房地產價格的因素有關。地段，交通，周邊環境，配套設施等均成為影
響房價的眾多因素之一。未來一、二線城市房價遭遇價格天花板，三四線樓市還
需要一段時間的消化，樓市買方與賣房的力量和地位或將反轉。目前處在優勢地
位的開發商，未來在競爭加劇的情況下，不得不做出讓步，調整經營規則；而處
在被動地位的購房者，在供求格局改變的情況下，有望反轉將擁有更強的議價能
力，對房屋構造、內部設計等方面將有更多的要求。開發商也應該轉變心態，更
多的為購房者考慮，滿足大眾購房者需求。（作者系中投顧問產業與政策研究中
心 房地產行業研究員）