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2.內容: (文長慎入，但值得一讀)
房地產泡沫和產能過剩是當前中國經濟棘手的兩大難題。尤其是房地產泡沫已成為當今中
國政治經濟生活中基本矛盾的主要根源，成為危害轉型發展和社會穩定的一顆毒瘤。隨著
中國改革轉型發展開啟新篇章、人口結構的轉變及美聯儲寬鬆貨幣政策的退出，多年來一
路高歌猛進的中國房地產市場有望迎來拐點，房地產泡沫破裂將在2014年拉開序幕。
在投資、投機市場，沒有只跌不漲，也沒有只漲不跌的。是泡沫終究會破滅，縱觀從17世
紀的鬱金香狂熱到日本房地產泡沫和上世紀末的互聯網熱潮，及近年的黃金泡沫，可以得
出只要是泡沫就沒有不破滅的結論。
從國際上看，發達國家房地產泡沫高峰出現基本與城鎮化同步，因而，房價大幅下跌與城
鎮化率有關。當一個國家城鎮化率超過60%的時候，房價大幅下跌就可能發生。美國房價
波動時候城鎮化率超過70%；日本房產泡沫破滅是因為城鎮化率超過67%；歐洲出現這種情
況也是城鎮化率超過65%。
然而，用國際上通用的城鎮化率指標來測算中國樓市崩潰點則不合適，這是因為中國房地
產泡沫的產生與膨脹大大超前於城鎮化、工業化水準。目前中國城鎮化率達53.7%，實際
城鎮戶籍人口只有36%，與發達國家80%水準相差甚遠，也大大低於同等收入水準國家。
但是，經過10多年的大幅度上漲，中國的房地產市場已經出現較嚴重的泡沫。當前一線城
市的房價已超過了紐約和倫敦，世界十大最貴的房地產城市，有6個在中國大陸。然而，
中國的人均收入尚不及發達國家平均水準的七分之一，並且房屋的土地產權年限不超過
70年，且生態環境與發達國家相差甚遠，二十幾個省份都出現霧霾現象。中國的房價已遠
超其實際價值，大大超出了百姓的支付能力。
從房價收入比看，北京大概在27倍，上海約為22倍，全國平均水準也超過8倍，大大高於
3～6倍正常水準。與日本房地產泡沫高峰期時相比，東京其房價收入比也只有9倍左右；
從租售比看，中國一線城市的租售比已普遍超過500倍；從空置房看，2012年中國城鎮居
民人均住房面積32.9平方米，已達英國、日本發達國家水準，然而，還有不少百姓擁擠在
較小的住房甚至無房可住，顯然，說明了中國的住房空置率相當高。以及從眾多城市不少
社區存在低亮燈率到遍及大江南北鬼城看，中國諸多城市存在著大量的空置住房是一個不
爭的事實；特別是從投資比看，更為明顯，房地產總投資占GDP比重2006年為10.2%，2013
年攀升到19.6%，2014年突破20%將毫無懸念。而在日本，在泡沫高峰期，該數值也從來沒
有超過9%；在美國，它從來也沒超過7%。
某種程度上房地產已經綁架了中國經濟，2013年，房地產完成固定資產投資占全國固定資
產投資總額的四分之一，占服務業投資總額比重近一半；全國財政收入超過三成、地方財
政收入50%以上來自房地產；全國信貸資金近三成及影子銀行資金四分之三流向房地產。
房地產業不僅成為支柱產業，而且在不少地方實質上已是主導產業，房地產已經到了大而
不能倒的地步，資源錯配十分嚴重。以至於連巴菲特都說“中國的房地產市場就是在賭博
，而且賭得很大，有一群人在大面積地豪賭”。
要實現“3個1億人”城鎮化戰略目標，無疑房地產還將發揮重要作用，在去年實現7.7%的
增速中，房地產立下了汗馬功勞。從短期看，固然繼續維持房地產泡沫也有助於穩增長、
守底限，緩解地方債務危機等。但是，當前中國傳統增長模式已徹底難以為繼，根本出路
在推動由出口導向、投資拉動的粗放型增長方式，向以內需為主、消費拉動、創新驅動的
以服務業為中心的集約型發展方式轉變,推動由製造大國向服務大國轉變，轉型發展迫在
眉睫。
但是，較為嚴重的房地產泡沫極大阻礙了轉型發展步伐：一是抑制消費和內需。高房價增
加了居民的生活成本，削弱了消費能力，擠壓了消費空間，影響了消費擴張和升級。
二是造成實體經濟空洞化和弱化創新動力。房地產的暴利，使得房地產具有巨大的“吸金
效應”，將社會的資本、土地等主要生產要素都吸引到房地產行業裡，造成房地產“一枝
獨秀”，特別是實體經濟不景氣。尤其房地產的暴利，讓企業和社會無心於研發和技術投
入，妨礙著對技術研發與改進、品牌建設的投入，制約了社會經濟發展向創新驅動轉變步
伐，對整個經濟造成巨大侵害。同時高房價推高勞工工資，導致“中國製造”產品的價格
競爭力不斷被削弱。
三是阻礙城鎮化進程。高房價是實現新型城鎮化的攔路虎，面對高房價，城裡人都安居不
易，更何況積蓄甚少的農民，農民工很難轉變成市民，這將導致“3個1億人”城鎮化戰略
目標存在落空的可能。
四是孕育金融危機風險。一旦房地產泡沫破滅，房價、地價將大幅度下降，銀行的抵押物
房產、土地價值將大幅縮水，銀行將承擔極大風險甚至面臨破產。
五是拉大貧富差距。高房價成了貧富差距的助推器，房地產的暴利，拉大了有房階層和無
房階層、房多者和房少者財產差距，房地產泡沫是當前社會財富分配加劇失衡的最大因素
。
六是激化社會矛盾。高房價擴大和加劇了貧富差距、城鄉差別，導致社會兩極分化越來越
嚴重，嚴重影響民生和社會穩定，成了社會矛盾最集中和最易激化的導火線。因此，從全
域看，繼續維持房地產泡沫得不償失、弊遠大於利。
中國房地產泡沫的產生與膨脹是傳統粗放型增長方式的產物，有其深刻的歷史背景:一是
指導思想上偏差。從1998年住房制度改革以後，由於過分強調其經濟功能，弱化了民生
屬性、社會屬性，尤其是保障性住房嚴重缺位，導致了房地產市場存在投資、投機性房
產過剩與居住性住房短缺並存格局。
二是“唯GDP”論思想。房地產投資是靠投資拉動經濟增長“見效”最快的發展模式。
三是土地財政。實行分稅制後，土地出讓金成為地方財政重要來源，房價與地價互為推動
、互相支撐，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，對地方政府而言抑制高
房價、房地產泡沫就一直缺少內在動力。
四是寬鬆的貨幣環境和通貨膨脹預期。貨幣超發造成通貨膨脹和通貨膨脹預期。2013年底
廣義貨幣量M2達110.65萬億元，比2000年末增長了7倍，M2/GDP達1.95，是歐美國家的兩
倍多，投資房地產成為人們對抗通貨膨脹的有效投資工具。
五是稅收制度缺失。現有房地產稅收體系，房產既無保有稅也無遺產稅，持有環節基本沒
有什麼稅負，而交易環節卻稅負很重，造成持有和閒置住宅的維護成本不高，使房產淪為
投資、投機工具。
六是投資管道狹窄。
七是美聯儲寬鬆的貨幣政策。次貸危機爆發後，美聯儲經歷三次量化寬鬆政策後，造成熱
錢在全球氾濫，特別是流入到以中國為首的發展中國家，推升了發展中國家的股市泡沫、
房地產泡沫等資產泡沫。
進入2014年後，深化改革將全面展開，支撐高房價的動力正在減弱並逐步走向衰竭。
經過三十多年努力，中國GDP總量已位居全球第二,人均GDP達6000多美元，邁進了中等收
入國家行列。目前，隨著人口紅利的衰減，已告別了高增長階段，進入了6～8%的中高速
增長週期，繼續採取趕超戰略，既無必要，資源環境也難以承載。
當前，在全球發展中，6～8%的增速已經是相當高的增速了，全社會要積極調整預期，提
高對經濟下行底限的容忍度。改革是有成本的，為了長期的繁榮發展，要勇於承受短期經
濟下滑代價。尤其為了治理產能過剩和霧霾，必然要關停並轉一些高耗能、高污染項目，
會造成經濟的減速。多年來，中國穩增長的核心目標是保就業，保就業固然與增速有關，
但與經濟結構關聯度更大。據測算，每投資100萬元可提供的就業崗位中，重工業是400個
，輕工業是700個，服務業是1000個。因而，只要深化改革，引導好投資方向，加快服務
業發展，就能有效解決就業問題。只要經濟增速不滑出6.5%甚至6%的下限，就無需擔憂。
政績考核制度是指揮著地方領導的思考與行為方式的指揮棒。不以GDP論英雄，完善發展
成果考核評價體系，糾正單純以經濟增長速度評定政績的偏向，十八屆三中全會在完善政
績考核指標體系方面做出了部署，“唯GDP至上”將成為歷史；土地財政也不可持續，一
方面城市土地出讓有竭盡之時，另一方面土地財政是典型的與民爭利行為，也危及國家糧
食安全。土地財政所得就是百姓所失，農地與非農用地巨大的差價嚴重侵害了失地農民利
益。此外，高地價推高了高房價，最終買單者還是普通民眾。
目前中國的存貸利率己處於歷史上最低時期，隨著要素市場化改革的推進，利率將市場化
，存款利率將大幅度上漲，意味著貸款利率提高，開發商和購房者的成本就會大大增加，
房地產需求就會大大萎縮。
當前，美國已開始逆轉量化寬鬆政策，意味著過去多年的外匯猛進趨勢要逆轉了。次貸危
機爆發後，美國通過量化寬鬆政策轉嫁危機，同時，大力調整經濟結構，積極去房地產化
、金融化，推動再工業化，大力發展岩氣層，強化高科技發展，當前美國經濟已基本實現
再平衡，經濟呈現實質性復蘇，目前到了結束史上最長的弱勢美元週期，利用強勢美元週
期擠泡沫剪羊毛的時候了。美元逐步走強將使“熱錢”流出，加上中國自身的流動性不能
再多發了，流動性趨於緊張將成為一種常態，這將對房地產價格會帶來很大衝擊。
青年是購房的主要推動力量，上世紀80年代末人口出生高峰帶來的婚配高峰將在2014年～
2015年產生拐點。20 ～34歲的青年，2022年至2025年4年間，每年將淨減1100萬人以上，
到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達32%、總量只有2.21億人，人口結構的巨
變將給勞動力供給、消費需求、社會創新及房地產格局帶來重大影響。儘管城鎮化的推進
，會對房地產有較強的需求，但這主要是保障性住房的需求，從福建省來看，農民變市民
對樓市的產生需求只占房地產銷售額的一成，且主要分佈在縣城。因而，衡量樓市是否存
在泡沫及房價是否大幅下跌不能光看城鎮化率。總的來說，青年人口的大幅減少，對房地
產需求就會大大縮小。
此外，股市與樓市呈現蹺蹺板現象，當前滬深股市正在運行最後下跌調整浪，隨著資本市
場各項制度建設的完善，真正發揮市場在資源配置中起決定性作用，切實把投資者和融資
者擺在平等的地位，股市將告別融資市，成為資源配置的重要場所，成為居民財產保值增
值的主要管道和企業財產保值增值的重要管道，有望在今年底明年初，在滬市1500點附近
構築實現中國夢的歷史大底，屆時各路場外資金將不請自來，使股市真正成為經濟的晴雨
錶。資本是逐利的，處於頂部區域的房地產行業的投資、投機資本將大舉進入股市，樓市
將步入中期調整。
當前，房地產泡沫破裂也已初露端倪，一是超人李嘉誠大規模拋售大陸和香港房產，兌現
利潤，以實際行動回答了房地產是否存在泡沫及泡沫是否嚴重問題，李嘉誠之所以能縱橫
商海幾十年不倒，與其超前的敏銳眼光和不賺最後一個銅版心態密切相關；
二是一線城市地熱房冷反差，一線城市地王頻現，屢創新高，麵粉貴過麵包，而樓市成交
量卻大幅下降，其結局不是樓價繼續暴漲就是高價拿地的房地產商拿到燙手山芋；
三是樓市分化，一線城市房價依然堅挺，部分三、四線城市房價下跌，成交清淡，不少大
型開發商紛紛從三、四線城市撤離。
四是部分征戰股市、樓市的先知先覺的兩栖資金與李嘉誠一樣拋售房產兌現樓市利潤；
五是人民幣單邊升值進入拐點，今年來已貶值近3%，回吐了去年升值；
六是香港樓市開始調整，在投資、投機市場，心裡預期是一個重要因素，香港樓市的調整
將影響大陸樓市的預期。
由於中國房地產泡沫的產生與膨脹大大超前於城鎮化、工業化、現代化水準，為了確保順
利實現城鎮化、工業化、現代化發展目標，在2014年刺破房地產泡沫是十分必要的，這是
一件大好事，這有助於改革轉型發展順利推進，當前是實現房地產市場軟著陸極佳時機。
去房地產化，實現房地產市場軟著陸，會在某種程度上影響ＧＤＰ短期增長，但是，擔心
因去房地產化而造成中國經濟出現硬著陸則是多餘的。
這是因為，目前中國存在市場化程度低、服務業發展滯後、城鎮化水準低下及創新能力不
足的發展瓶頸。上述四大領域不僅與發達國家差距較大，而且在市場化、服務業發展、城
鎮化方面也比同等收入水準的國家存在較大差距。這些既是差距也是潛力所在。今後，中
國在市場化、服務業化、城鎮化及創新能力等方面上具有較大提升空間，將有效推動中國
發展。十八屆三中全會開啟全方位的改革，將有效釋放市場化、服務業化、城鎮化和創新
的潛力，激發一切勞動、知識、技術、管理、資本的活力競相迸發，調動一切創造社會財
富的源泉充分湧流，推動社會經濟長期持續健康發展。
否則，不及時進行轉型發展，擺脫對房地產的依賴，對社會資源要素進行全面再調整再佈
局，釋放各種發展潛力，而是繼續沉溺於土地神話，投鼠忌器、首鼠兩端，縱容繼續吹大
泡沫，即使花大力氣能繼續維持房地產泡沫至2020年後，由於2020年之後青年人口急劇大
量下降，房地產泡沫將難以維持。屆時房地產泡沫破滅與人口危機全面爆發相疊加，將重
創中國經濟，屆時將面臨經濟大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及難以實現現代化的三重風
險，這將斷送中國發展好局。
因而，當前即使面對經濟下行壓力，也要毫不動搖地去房地產化。要強化房地產的民生屬
性，房子只能是居住品、普通消費品，而不能是投資品更不能是投機品，綜合治理，使房
地產由暴利回歸到正常。加快建立健全房地產市場長效機制，大力推進不動產實名登記，
並及時開展全國聯網工作。加快房地產稅立法並及時推進改革，降低交易環節稅費，大幅
度提高保有成本，降低投資、投機收益預期。加快建立城鄉統一的建設用地市場，加大住
房土地供應，花大力氣興建廉租房、公租房，補上保障性住房短板。深化財稅體制改革，
完善政績考核機制，加強金融市場監管,嚴控房地產泡沫破滅引發金融危機風險。
3.心得或感想:
這個文章是由福建省統計局普查中心的副主任姚美雄所寫，
沒想到一個地方官員對中國政經發展看法如此透徹。
從國務院總理李克強，最近發表的小微企業減稅、
棚戶區今年470萬套房屋改造、和加快鐵路建設，特別是中西部。
可以看出中國想進行城鎮化、擴大服務業人口，
並引進產業到中西部，舒緩一線城市的人口壓力。
要達到以上目標，最快的方式就是讓三、四線城市的房價崩盤，
房價變一半，要城鎮化成本就低多了，反正房子也蓋夠多了。
便宜買房讓買房者有多餘的錢消費，發展當地商業。
同時錢也會離開房地產，轉進產業發展，
當地便宜的地價和新增的消費人口，有助於服務業發展。
小微企業減稅的優惠若能吸引民工回故鄉發展，
就能增加消費人口，再讓服務業比例再上升，形成良型循環。
而北上廣深的人口壓力，可一併獲得舒展，
大城市過剩的產能，也會因缺工因素，使無競爭力的企業消失。
目前看起來，中國政府的措施都在按部就班的推出，
就看看未來能不能在剪羊毛前完成。
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