※ 引述《obov (恩登)》之銘言：
: ※ 引述《mauricew (Money talks)》之銘言：
: : 貸款請選擇固定利率
: : 美國房產還有一段不小的漲幅
我反對這種說法,
1. 銀行也不是傻瓜, 他們的精算師比你精多了,
預期的利率漲幅越高, 固定利率也會設定得越高.
2. 較高的起始月付額代表的是你有越多資金被卡在房貸裡面,
也就是說你喪失了其它投資的機會成本.
以長期持有來看你隨便買個 index fund 都有 10% 左右 APY.
3. 你一開始先付了高利率以便享用未來的(相對)低利率,
可是你不見得真的會持有房子 30 年,
很有可能你過一段時間看到房市熱度不錯就賣了,
結果變成你先付了門票錢卻根本沒入場.
4. 還是老話一句, 銀行不是傻瓜,
固定利率意味的是你把利率風險轉嫁給銀行, 基於風險趨避原理,
銀行在計算固定利率的時候也會加入風險溢價,
換言之固定利率的本質其實是在買保險.
我是認為對現金流弄得很緊的許多美國人而言, 固定利率也許有其必要,
他們可能真的會因為利率調昇就被搞到逼得去變賣家產,
一般華人有儲蓄理財習慣, 去買固定利率真的就是去買一個你用不到的服務而已.
: 可以的話
: 我會建議用台灣的房產抵押貸款 美國買
: 台灣利率2% 美國4%
這個不見得划算喔, 你看到的台灣利率必須是 purchase loan,
你貸 home equity 或是 cash-out refinance 出來根本拿不到 2%,
而且你拿月調浮動利率跟 30 年固定比根本就卵鳥比雞腿.
我跟我 broker 問今天 3/1 ARM 的利率也才 2.5% 而已.
而且台灣房貸看起來很便宜還不是拿 teaser rate 騙人,
大多都第一年 margin rate 0.5%, 第二年就變成 1% 了, 結果還不是要跳到 2.5%.
結果你為了第一年省那 0.5% 的利息(可以想成賺了 0.5 point),
除了承擔較高的利率風險之外, 還要外加匯率風險,
除非你認為台幣對美元會長期貶值, 我看不出來有什麼理由要在台灣貸款.
你還少算了 income tax deduction, 假使你現在 tax margin 是 37.3%,
(以矽谷大卵葩☆大魔導士身份為標準算出來的)
算出來 after tax 實質利率才 1.57%, 你確定你還要回台灣貸嗎?