打算在這篇一次講完 所以寫的比較跳躍一點..請見諒
對 我買的房子就是在富貴街 6年的社區型透天。
全新的房子 屋主從來沒住過。
原來富貴街那邊有一個富貴重劃區的計畫。
在查資料之前，我完全不了解什麼是都市計畫 什麼是重劃區。
這邊我解釋一下
(重劃區 都市計畫介紹)
都市計畫 是由縣市政府指定某一個區域
經過環境評估後決定 一個區域內要有多少公園 道路重新規劃 能容納多少人口..
哪個區塊可以當住家蓋房子 哪個區塊當商業用地 哪裡當小學預定地..
(目前全新竹市都在都市計畫範圍內 新竹縣只有部份區域在都市計畫範圍內)
但是在9x年的時候，中央突然修法 通過自辦農村社區土地重劃 條款
這個條款讓民間可以自提重劃計畫 然後農地變建地 建地變黃金
只要經過地方縣市同意 就可以農地變建地了(以往要中央審議才能通過)
五年的時間內 新竹附近超多區域透過自辦農村社區土地重劃方式變成建地
民國100年時，監察院提出糾正案 可惜為時已晚 http://0rz.tw/DzZnL
這個文件內有詳細的新竹縣市申請案列表 http://0rz.tw/ZbvIO
簡單的說 富貴重劃區是個民間自辦的重劃區。
我把全部富貴重劃區的相關文件每一份都認真看完了。
看這種東西 比寫code還要困難..
大概就是那種 摸的透C語言 摸不到C罩杯的那種感覺......
(我還做了哪些功課)
整個富貴重劃區已經幾乎全部開發完成
剛開工的兩個案子，地基打完不久 沒有案名，
我抄下建照號碼 回家後用自然人憑證查詢建照詳細內容，找到開發商資料
打電話過去 聽到開發商說一戶要賣2xxx萬 電梯透天
我就掛電話了。
我不死心 把整個重劃區都走過一輪 記下空地位置
回家後用地籍圖資網 把空地的地號給查出來。
總共剩下6塊空地 兩塊大面積空地是政府的 (今年五月份標售無人投標 科科)
有3塊可供建築蓋私人透天的空地 面積約是35~50坪 還有1塊空地是105坪
我調謄本 把這四塊空地的謄本調出來
這裡就有趣了
105坪的那塊空地 容積/建蔽率是 180/60
根據我研讀重劃區條款的結果..
1.這塊空地在重劃區跟非重劃區的土地交界處
2.重劃區內建築法規規定 臨路要退縮10m
所以這塊105坪空地實際可建築範圍只有..14坪
後來我有聯絡上要賣這塊地的仲介 聽他說買下這塊地的人因為沒把條文看清楚
所以這塊地現買現套。XDDDDD
這邊也跟大家提醒一下 如果你要買建地 記得在合約書上註明
申請建築線後 買賣合約才予以成立 避免未來建築線申請不下來喔
我想跟大家分享的是 因為我喜歡富貴重劃區那個區域
所以針對那個區域 我真的有很認真的做功課..
如果你喜歡竹南/大埔重劃區 喜歡縣三 你是否有很認真的做功課了呢？
我手上的錢不多 如果我要買一間房子..買了就要住10年以上..
那麼我寧願買貴，也不願意買錯!!!!
(為何決定買那裡)
我先講我買的房子的缺點
這間房子在房仲網站上掛了超過半年 代表房子一定有些大問題
1.離高鐵軌道超近
2.建商蓋的不好。看到外牆那個跳舞的磁磚 跟寶佳有的拼
3.價格太高。
我評估建物價值的方式都是以地坪價格加上建物價格後
看看跟市場價格差多少 心中衡量看價格是否合理..價格超過太多。
4.整個富貴重劃區的公共區域缺乏有效維護
5.有一整排房子是出租套房 出入是否較複雜?
6.連接中興路的道路狹窄
7.要蓋頭重里里民活動中心了 停車場空間即將消失
8.某住戶跟建商因為社區公設的關係正在訴訟中
9.道路持分吃掉太多 實際土地建築面積才18坪
10.沒有電梯
11.新竹縣門牌 非新竹市門牌 兩邊補助跟經費差超級多！
12.我買的社區型透天 被批評蓋的很像Motel !!!!!!!!
上面這些寫出來，大概就有人知道我買哪個社區哪一間了。
這麼多缺點，我為何還是決定買那裡?
1.
雲林高鐵站明年年底通車
明年開始 我就能拉著旅行箱 走5分鐘到竹中站 轉車搭高鐵回雲林。
或者如果有一天我轉換工作到台北 我也可以走路到竹中站 搭高鐵到台北上班。
ps:竹中到高鐵 or高鐵到竹中都是一小時兩班車
當然這一點其實不是決定性的原因啦。
(如何評估政府利多消息??)
2.
高鐵橋下道路106年會通車
這邊跟大家分享一下 判斷利多消息是不是真的..只要看一件事
"經費有沒有到位" 經費只要到位 要做就都很快..。
高鐵橋下道路一期是納入
交通部生活圈道路交通系統建設計畫(公路系統)6年計畫(98～103)計畫
才拿到經費。
高鐵橋下道路二期對富貴重劃區的幫助是最大的，
高鐵橋下道路二期預計連接公道五到中興路
會將富貴街 15米道路連接高鐵橋下道路，
富貴重劃區的對外主幹道就成形了。
高鐵橋下道路二期的經費來源預計是
生活圈道路交通系統建設計畫 4年計畫(104～107)計畫
不知道是否有爭取到?! 沒有風聲 我猜應該是沒爭取到。
至於高鐵橋下道路三期計畫 (中興路到力行路)
建議大家不用等了，這段6年內應該都不會做 不要被騙囉..
3.
刺激我買的原因還有一點是 因為房子離高鐵軌道近..算重大瑕疵
所以價格相對便宜。當然未來一定也會很難賣。
但是我要自己住的 在意這個做什麼??
我從第一次看這間房子到現在 已經超過半年了..
我還跟仲介去裡面站著 聊一個半小時 仔細聽高鐵經過時的聲音..
高鐵不像火車 高鐵經過時不會發出低頻振動音 所以其實聲音傳遞不明顯..
我很確定完全可以接受這個聲音才買的
我問過對面的住戶 他們住三年的心得是 高鐵聲音對他們完全沒影響..
(希望這不是對面住戶的暗黑兵法..)
另外 重劃區內其他社區成交價我都買不起 Orz..
松荷意境開1380w的透天兩週前成交了。
整個重劃區裡面的透天 只有這間高鐵軌道第一排的房子有機會在1200附近成交..
在叢紅成交15xx 新電梯透天20xx 惠有品德成交19xx
榮華富貴開價在19xx附近 沐夏開價1680 松荷意境2期開15xx的樣子
......
......
......
寫太多沒意義。總之我衡量過各種情況，
覺得 這是我想要的房子.
房子成交價也在1200內 我認為這是我在這個預算區間內
所能找到最適合我的透天！
這間房子缺點很多 但我評估過後 都能接受這些缺點。
其實原本不想要在新竹買房子的....
不買房子 我就還有機會拼出國工作..還有機會拼創業。
呵呵
不過當你生了小孩後 一切的計畫都會開始轉變。
我之所以花這些時間把這些東西寫出來 是因為覺得..
願意分享心得或發文的人越來越少了
..總覺得這是ptt沒落的徵兆。
這種感覺就像是 八卦版已經看不到真正的八卦....
總覺得上來ptt的人 越來越有目的性。 呵呵
希望我的故事能夠帶給已經買房 正在計畫買房 或者不打算買房的你們一些收穫
(全劇終)
如果有人想看更多的話 我預計再寫兩篇 但是也不一定會寫就是了
一篇是你們可以問問題 我會整理後變成一篇文章回答
一篇是..如果我有錢裝潢新家的話 就有開箱文！
但是 恩 應該是沒錢啦~~