作者:
wegary (wegary)
2014-08-21 00:28:09稍微看一下前面的討論,感謝每個人花了不少時間提出自己的看法,
雖然有不少看法是架構在尚未全面了解青埔的狀況下所延伸出來的分析,
但是不管怎麼樣,有看法有討論總比一片死寂沒人要討論還要好...
印象中,6年前根本沒人願意討論青埔,
甚至連推文都沒人要推.真的有推文,
頂多就是"死路一條","荒涼鬼城買到必套"這樣的字眼
比上面那個問台南高鐵的推文還要冷清許多....
Anyway,我會根據上面許多大師發表的文章跟推文內容,
一併說出我個人"主觀"看法...
我關於一個物件追逐度如何,增值性如何,
我應該是可以從我實際案例來跟各位分享!!
我不是代銷,不是建商更不是仲介...
但是我非常清楚哪些社區的行情,交易狀況,居住組成份子,
甚至可以猜出屋主內心的底價...
就因為我不是仲介的身分,
所以比較能跟這些人毫無禁忌的聊...
因為我樂於分享,
所以受到的資訊回饋也很多...
同樣的,
我有有認識一些建商,
關於他們最新的獵地跟未來推案的順序跟可能的價格,
所以我也非常清楚哪些地方未來會一路高價疊上去,
哪些地方未來只能緩漲
首先第一篇,我就來跟大家分享,林口跟青埔的看法
1.林口新市鎮VS桃園高鐵特定區的看法...
原則上我之前並不打算拿林口來跟青埔比,
我看過了很多重劃區從一片農田到飽和的發展過程
看了這麼多得到了很多心得,
我發現青埔是蒙著塵土的鑽石,當然也會有人覺得這是狗屎,個人看法不同...
我主觀認為青埔未來長程的發展高度是會遠高於林口,
甚至高過副都心都不見得不可能,
所以我很少會拿林口來比...
林口新市鎮是個好地方,短期特別是林口建設跟題材實現時期是高過青埔這無庸置疑的
林口隨著這些利多到位,當然會漲,但是他漲到最後的天花板高度,不會比青埔還高
如果純粹只是很單純的台北市通勤族,或者在五股泰山新莊工作,
急著要有生活機能,的確短期內買林口會比較好
但是如果是南來北往而且也許到處跑的商務人士或較高階的人士,
青埔會比林口方便太多,發展高度也高太多
1-1.交通:前面有人說林口交通可以樂勝青埔,這點我個人是比較納悶一點,
結論:青埔的中長程全面性交通是全面打爆林口的
1-1-1.單論軌道運輸不開車的話...
青埔除了搭高鐵到台北車站的車次密度輸林口的機場捷運以外,其餘的部分林口整個完敗!!!!
假設住林口,要去南港,怎麼去?
搭機捷到台北站之後走300米到披薩屋正宗台北站轉乘板南線?
假設住青埔,要去南港,高鐵一車到南港高鐵站,車程時間30分鐘
假設住林口.要去汐止汐科上班,怎麼去?
又是搭機場捷運到台北站之後走300米到披薩屋正宗台北車站轉乘人擠人的台鐵?
假設住青埔.要去汐止汐科上班,
高鐵一車到南港車站,共構直接轉台鐵到汐止汐科站,不用人擠人車程時間又快
假設住林口,要去內湖.怎麼去?
又是搭機場捷運到台北站之後走300米到披薩屋轉乘板南線跟文湖線?
假設住青埔,要去內湖,高鐵一車到南港車站,轉文湖線,簡單方便又快速
假設住林口,要去板橋,怎麼去?機場捷運到新北產專站再轉乘環狀線到板橋
假設住青埔,要去板橋,高鐵一車到板橋車站,才12分鐘,青埔到板橋的極高速整個打爆林口
假設住林口,要去新竹,抱歉請乖乖搭機場捷運來青埔轉乘高鐵,
不爽的話自己搭機場捷運去台北車站再搭高鐵往南吧
假設住青埔,要去新竹,高鐵一車到新竹車站,才10分鐘,
青埔到新竹的極高速度整個打爆林口
假設住林口,要去台中左營,抱歉請乖乖搭機場捷運來來青埔轉乘高鐵,
不爽的話那就自己搭機場捷運去台北車站再搭高鐵慢慢龜吧
假設住青埔,要去台中左營,高鐵一車到台中左營,時間跟方便性整個完爆林口
以上單論軌道運輸,發現到了甚麼?
大台北地區軌道運輸
林口只贏在去泰山/副都心/機場捷運台北站/三重這四個地方,
林口身為新北市,
卻輸給青埔去南港,去汐止,去內湖,去板橋,去土城,去中永和新店...
青埔去台北車站只輸班距而已(高鐵離峰一個小時兩班,尖峰時間一個小時三班),
但是林口搭機場捷運台北站也得走路300米到正宗台北車站轉乘捷運這是不爭的事實,
高鐵台北站直接搭個手扶梯走不到幾十米就能轉乘捷運
一來一往花的時間也差不多了!!!
林口只剩票價贏一百多塊錢!!
但是青埔買高鐵月票,
就便宜非常多,一個月無限次搭乘,單趟只有比林口貴幾十塊而已...
隨著桃園高鐵運量每年上升,高鐵列車增購,班次以後也會繼續增加...
全台灣地區軌道運輸快速移動,
林口一整個慘輸,
林口去中南部若要搭高鐵還得乖乖去青埔,或者去板橋/台北轉乘
青埔去中南部直接高鐵一車南下,到台中只需38分鐘車程非常強勢,
青埔不爽搭高鐵,可以搭機場捷運到中壢火車站,透過台鐵轉乘中南部,
也比林口強太多,林口要搭台鐵只乖乖去板橋或台北
當然也可以說住林口就是不屑搭台鐵,台鐵是廢物,這樣我就沒話說了
從軌道運輸來看...
青埔高鐵核心根本幾乎就不需要去林口,甚至不太有機會經過林口
而林口的居民卻極有可能為了往中南部只好妥協搭高鐵去青埔,
那麼這代表甚麼意義??
青埔的outlet可以吸機場捷運沿線要往南下到桃園搭高鐵的潛在流動客戶,
甚至林口人也有可能會吸到.
林口的outlet卻完完全全只能吸收林口商圈跟附近機場捷運的過客,
往台北車站的機場捷運過客會不會在林口特地停下車來購物都是個大問題!!!!!
更重要的是!!!
青埔高鐵車站這邊可以附掛行李,甚至行李拖運服務,未來也能進行check-in服務
所以更會有人願意先到桃園高鐵車站,
行李寄放拖運之後開始輕鬆購物,不管是外國人還是觀光團!!!
這更是林口完全無法比的地方,
所以拿林口來跟青埔比,
其實是很怪,
因為林口根本沒得比!!
再來有人說林口到機場很快,
好像還有搞不清楚狀況的人說林口去機場比青埔快多了(?)...
我看了真的都快昏倒...
青埔特區早期定位為航空城計畫八大分區當中的經貿展覽園區
之後又變成了國際商務城
青埔特區離機場的距離會輸給林口????
從青埔A18搭機場捷運到機場,大概十分鐘車程
從林口A9搭機場捷運到機場,大概快二十分鐘車程
這從地理路線跟地勢高低加減速來看,
林口就算機場捷運馬力全開高速爬行也拼不贏青埔到機場的時間
1-1-2.單論交流道運輸系統的話...
有人說青埔交流道塞車很嚴重.....
但是卻忽略了,國道一號在南崁林口泰山這一段塞車才更嚴重
青埔從青埔交流道上去國二之後不管要往北還是往南,可以選擇要走五楊高架還是國道一號,超爽的!!!
林口從林口交流道上去國一之後,往往很大的時段都是塞塞塞,
只能抬頭看著高架五楊乾瞪眼
光交流道跟高速公路南來北往的品質,林口就整個敗掉,
青埔可以藉助著國家全力打造的機場聯外交通路網而如虎添翼...
包括未來因應航空城建設的的國道一甲,國道二甲,青埔都多少能受益到
有人說林口交流道是國一,比較威,
可能很多人都不知道,
青埔未來到(內壢)中壢交流道也很方便,
站前西路二段現在建商已經把橋蓋好了,
之後就要做通往中正東路(中園路)的道路,
特別是住在A18高鐵站前區塊的居民,
以後上中壢交流道會非常方便且快速,
距離甚至比到青埔交流道還近..
當初要蓋橋的消息一出來,
一堆投資客都在掃青埔站前西路一二段這邊的店面忙著卡位...
本來要賣店面的屋主知情的都趕緊收回來不賣不然就是加價賣!!!
所以青埔特區這邊廣義來講就有兩個國道交流道,
一個是國二的青埔交流道(還能用到五楊高),另一個就是國一的中壢交流道.
林口就只有國一那兩個出口的交流道,
但是不管哪一個出入口,
大多時間都是塞塞塞,然後永遠上不了五楊高!!!
1-1-3.特定區聯外交通道路
有人說青埔的聯外交通很差(?),也有人說林口聯外交通很強?
青埔往觀音新屋,60米高鐵南路大動脈
青埔往南崁蘆竹,60米高鐵北路大動脈
青埔往大園航空,目前的中山南路的確很鳥,
不過交通部已經規劃搭配航空城徵收前要開闢機場捷運底下的沿線大道
青埔往中壢市區,40米中豐北路大動脈+機場捷運,怎會有網友拿高鐵接駁車走的鳥鳥新生路來說青埔聯中壢交通很差?
青埔往桃園市區,目前的確很差,最差就是往桃園市,但是可能99%的人不曉得,
我朋友親友住在內定XX街,農地都在談徵收了,
縣府要開闢從中正東路銜接往蘆竹中興路的道路
知情的政客都已經默默在掃土地了,
99%不知情的人還在上網煩惱青埔的聯桃市的交通
這條路再搭配青埔特區的站前西路二段那個最近蓋的橋,
這根本就是任督二脈徹底打通
帥大曾說過,
持續有交通建設的地方就會一直漲一直漲
青埔特區的交通題材非常多,
多到很多都很低調默默在完成,只是太多人不知道
最近過陣子連站前西路往高鐵車站的分隔島有關心的人應該有發現已經敲掉了,
還弄了號誌,就等政治人物來剪綵!!
我想一堆投資客應該都還不知道...
帥大曾說過,
有政策支持的地方就會一直漲一直漲
桃園縣政府幾乎把最好的資源都砸到青埔裡面來...
光中路跟藝文特區的道路隨便一條要拓寬或整治就要搞好久好久甚至不見天日,
青埔隨便一個工程道路都贏過這些地方十年等待的成果...
這就是說明了,
目前荒涼不見得是壞事,反而是好事
可以把很多地方萬年都搞不定的建設先一次到位
機能可以慢慢長,
但是很多地方交通建設一輩子都長不出來!!!!!!
青埔機能可以慢慢成長,至少非常確定一年比一年好.
但是林口就算100年也長不出一個高鐵車站,
藝文特區跟中路特區就算100年也長不出高鐵車站跟台鐵車站
1-2.outlet商場
一個大器的商場,有搞頭的商場,當然除了面積以外還有規劃跟集客能力,
華泰名品城總共22公頃,分四期開發,題材可以一期接著一期的慢慢拱上來
三井outlet那6.7公頃比起來,面積就小很多了...
青埔的outlet總投資金額為200億,林口的outlet為56億
有人說三井的團隊實績比華泰這個強很多,
這個人看法不同.
華泰名品城影片
http://www.gloriaoutlets.com/?l=zh-tw
也許很鳥,很弱
但是華泰的高層他們當初也是林口跟青埔這兩邊在評估比較,
當時朱立倫非常熱情要他們選林口,
他們團隊內部經過非常多次的討論分析跟評估之後,
認為青埔的產專區不管地理位置,交通優勢,面積大小,後續爆發力跟集客能力,
都遠勝過林口這一塊
所以他們決定選青埔...
當然這是他們自己國泰團隊評估的看法,
也許三井或認為林口好的網友有林口比較優的看法這都是個人主觀看法
青埔的outlet可以吸收
整個全台灣桃園以南縣市搭乘高鐵到桃園要進出機場國門這之間的旅客
更白話來說,桃園高鐵車站的吞吐量基本盤就有這些潛在客戶存在了
當初高鐵車站內店家沒人看好,
結果麥當勞今年也跑來設在桃園高鐵車站,這又代表了甚麼?
林口的outlet的確也有它的優勢,但是論集客能力跟人潮,完全完敗給青埔
除了林口本地人騎機車或走路過去消費以外,還有誰會去?
頂多就泰山/五股/副都心/新莊?
還是往返機場然後搭著機場捷運,特地拖著行李下車消費的商務客?
林口完全沒有青埔的全國中南部旅客客源,更沒有觀光客,商務客,大陸團客...
只能靠比青埔多的在地居民跟部分願意下車的過客來當作三井潛在outlet客戶
老實說,我不怎麼看好!!!!
更不用說,青埔特區高鐵車站站前還有20公頃的站前專用區,
這一塊超大型專用區何時爆發沒人知道.
我只知道明年本來跟台灣高鐵租站前專區土地當接待中心的廣告公司
都被台灣高鐵要求明年要拆掉不給租了,因為打算要啟動招商計畫,這又代表甚麼意思?
當年青埔產專區流標多次都被人笑掉掉牙,
有個前輩就曾經跟我說產專哪天爆發,房價地價馬上衝3成以上,
當時連我都不認為產專會開發,想不到2012年底爆發國泰簽約的事件,
房價地價當場就上漲3成.....
後站有華泰名品城22公頃,
站前有20公頃站前專用區明後年開始招商,站前周邊有30公頃站前商業地
整個天花板高度未來性是林口能比擬?
所以我不談林口,
因為沒甚麼好談的,
林口很優秀,
林口隨著機場捷運通車跟幾個題材的實現一定會上漲
林口是新北的明星區域型新市鎮,
目前身高的確比青埔還高
青埔目前的確沒資格跟林口PK,
因為這一兩年林口的確佔上風
講白一點就是林口現在如同是已經邁入青春期的國三學生,
青埔不過就是還沒進入青春期但是也快進入青春期的國小六年級生!!!
但是林口未來跟國際級的青埔特定區比未來的身高,
恐怕會矮好幾個頭...