※ 引述《ck960684 ()》之銘言：
: 我不拐彎抹角 話直接講白
: 我看你打了這麼多篇 多半還是在扯東扯西
: 你討論的幾乎都都躲開青埔的關鍵問題 繞去拐彎抹角講別的
謝謝您的疑問~
我先前是希望能一次性把所有網友的問題綜合性回答
畢竟不了解青埔的人太多了,
一一回答會很累,
也不希望有任何人最後覺得留於惡性爭辯,這樣似乎就不好了
若因為這樣讓您覺得我沒有針對您的疑問專門回答,
那我誠摯跟您道歉
可能這方面您有誤解了,
我並沒有說現階段青埔贏林口,
我講的是未來性的天花板,
青埔的發展潛力會贏林口(當然這是我的個人看法),
您目前探討的比較像是"目前的現況"的PK
我前面有提過如果有人急著要有生活機能,
那林口的確是是比較適合的選擇
大概短期這一兩年內的生活機能,
林口的確是在青埔之上,
因為我前面強調過很多次,
林口已經是國中畢業生了,
目前這一兩年是林口題材逐漸全部實現的成果豐收期,
青埔還只是國小畢業生,
拿現階段來比,
當然林口略勝青埔
小學畢業生就算先天體質再好,打架當然也會輸給國中畢業生對吧?
想當然爾.
目前林口A級地段的房價也比青埔A級地段高一個檔次
: 我舉例
: 1.
: 當別人質疑：版友認為你提青埔未來超越林口 超越副都心太唬爛
: 所以舉個相似的林口 說林口商城強度,自住合適度,機能等都完勝青埔
: 所以價格不可能會被青埔超越
您提到商城強度,自住合適度,機能這三個要點.我提出我的看法
1.生活機能方面=> 現階段 林口>青埔
近期內林口的確贏青埔,
這無庸置疑.我也從沒有否認過
就以文化一路跟文化北路這中間一帶來講,
林口的空地開發率都已經逼近七成了
人口入住率當然也該達一定的規模.
若還沒有那就該打屁股了.
這樣的優勢就是生活機能已經有了一定的水平,
非常適合馬上就要住而且很仰賴生活機能的自住客.
但是這樣的缺點從另一個角度來看
就是後續再爆發的動能也不高了
因為核心區段的可開發素地也逐漸邁入乾枯期
還有國家土地的招商釋出也到達一定規模
也同樣慢慢邁入未來出現的未實現題材會越來越少的現像
以前五股王的主管Zit大有分享過一個原則
Step1.土地徵收前進場賺最大風險也最高,以政客跟大投客內線為主->航空城
Step2.重劃完畢之後荒涼剛要長樓的階段,以政客跟投客為主->大埔
Step3.新屋部分落成又繼續長樓題材開始長芽階段,以投客為主少數自住為輔->青埔
Step4.開發已達一定規模階段,題材收成期,以自住為主投客為輔或兩者各半->林口,副都心
Step5.開發邁入飽和階段,投客退散,自住花最高的錢來享受->新板,北大
通常重劃區或者特地區的發展是
Step1 -> Step2 -> Step3 -> Step4 -> Step5
青埔在生活機能上面其實也不需要跟林口比,
因為青埔現階段當然一定輸
若您要我說青埔的缺點,
生活機能這的確就是青埔最大的缺點
因為大家都知道,
推文的每個人都知道,
連青埔的野狗都知道
坦白說青埔的生活機能在今年底以前
連同樣桃園的八德擴大還有過嶺比起來可能都半斤八兩甚至還輸
過嶺特區之前全聯收掉
未來聽說會有COSTCO跟家樂福(?)
是真是假不得而知
跟各位分享個有趣的事情
過領特區這邊的房屋代銷介紹房產的時候,
幾乎都很愛拿青埔特區內的題材來講
甚至我還遇過有代銷直接說過嶺差不多就是青埔(?)
接著就是繞口令講高鐵,講機場捷運,講outlet,講航空城...
之前過嶺還有一個案子基地貼著高鐵的軌道
然後代銷竟然主打"近高鐵"
沒實際勘查的人搞不好還誤以為離高鐵車站近
結果是離高鐵車站好幾公里遠,實際上是離軌道近
2.自住合適度=>林口>?=青埔??
我想這方面應該是見人見智,
林口特定區我幾年前也有跑去找屋看屋過
特別是機場捷運樑柱剛打上去那段期間我有特地去看
我找標的物都專門挑離車站近的,
可以走路到轉運站或車站那種地段
連"龜山"長庚這一帶我也有看
泰山跟迴龍下新莊也一併列入評估當中
我個人的心得是林口龜山這邊我會住的很痛苦,
因為地勢海拔的問題,霧氣的問題,還有街廓規劃問題
最後則是看到A8那邊華亞科技園區那一整片煙囪,
以及離機場捷運車站近的那幾個block離高速公路太近,
這邊又常常尖峰時間大排長龍,讓我心生怯步.
還有就是林口台地跟周邊的地理,
以及高低落差過大問題,
對我個人主觀的認為,我不會喜歡住這邊,
而且我會覺得發展高度會受限
如果說您提到的自住合適度
是拿隔著高速公路另一邊有長庚醫院跟林口有家樂福/星巴客/各種餐廳來看待的話.
那對我來講,這都不是絕對必要的.當然也有人覺得這些非常非常重要
我生病都看中醫居多,
一些慢性病內科自己搞定或者跑去找riya幫我中西結合就好了,
再者高鐵車站也有星巴客/麥當勞/MOS/怡客咖啡...
離高鐵近的房屋單價比林口離捷運站近的房屋還要便宜,
對我來講,
我當然就會選青埔了.
至於其他人怎麼選擇,這是個人喜好.
就我身邊不少友人買青埔的房屋打算入住,
也有不少比例是台北下來的,
這些人都是一路從台北市新北市這樣找屋找下來,
林口土城北大新莊三重都在這些人曾經精心評估過的地方.
(當然也許這都是少數當中的極少數)
覺得林口的單價跟現況符合需求的人自然會去買林口
但是覺得青埔CP值高發展潛力更強的人自然會選青埔
所以若武斷的說青埔房價太高不可能會有自住客來住
我想這樣的結論過度武斷...
3.商城強度問題=>林口?青埔?
如果說您提到的商城是跟目前現況的生活機能混在一起比的話
那當然林口現階段勝
但是如果您提到的是 純outlet評比
我覺得這也是個人看法不同
畢竟這兩個outlet都還沒開幕,
光看規劃圖這樣就能完全定生死,似乎不妥
就以實際目前已知的數據來看
青埔outlet 林口outlet
面積 22公頃 6.7公頃
投資金額 200億 56億
主題 美式露天outlet 品牌複合式outlet park
店鋪 2015年-共160個 2015年-共220個一次到位
2016年-共220個 +影城
2017年-共260個 +引入東京迪士尼概念
遠程+影城
+Crown Plaza皇冠酒店
+水族館
+室內主題樂園
停車場 數量多 數量中
胃納量 非常大 大
交通優勢 機場捷運A18幾乎共構 機場捷運A9約步行500米
高鐵車站"旁"
國道二號交流道1.5km 國道一號交流道700米
國道一號交流道2km
臨路 四面臨大路 三面臨大路
客源 在地客 在地客
機場捷運全國客 機場捷運雙北客
高鐵車站旅客 雙北沿途觀光客
全國出入境觀光客
很抱歉我對林口三井outlet細部知道不多,
若有誤請各位指正
假設就用這帳面已知的規格來看,
林口在2015年底之前的確是壓過青埔,
因為一次到位.220個店鋪一次開張又有影城.三井又有過去在國外的漂亮績效
但是若以3-5年軸線來看,
我並不認為青埔的商城會慘輸給林口到哪去...
而且青埔的產專面積夠大
幾乎是一年一菜這樣端上來慢慢增溫往上爬
可開發的面積大,
就有非常高的天花板題材有可以著墨的空間
房價之所以會漲
最重要的就是要有"源源不斷"的題材
而不應該是幾發子彈實現完畢就結束了
這樣會注定一個地方的天花板高度
另外青埔outlet的設計是開敞式露天,
四面都臨大路而且幾乎都有入口
甚至在設計上面某處還刻意增設附近社區的專用道來進行連結
等於是讓你家散步過去就是outlet合而為一那種感覺,很舒服
而不是跟周遭完全隔閡自己一棟通通商店包在裡面那種設計...
另外如果說因為青埔太荒涼所以不會有在地客願意去
我覺得這樣的論點也很怪
離青埔特區不到1km的大江購物中心非常荒涼,離市區超遠
但是大江購物中心現在的營業額已經快要50億.
只是因為大江是一整棟包覆式的建築設計
所以對於周遭環境一點幫助都沒有
但是青埔的露天outlet那種開放寬敞的設計就不同了,可以讓周邊受益
另外大江也在規劃第二期,也有作地目變更,
更是搭配青埔站前西路二段的橋跟道路都會進行銜接.
也許有人會認為這樣是否會分散客源,
我的看法到是不會,
目前這兩者的規劃客群都分開.等於是把餅給作大
以上是我知道的部分.
: 而你的反應：
: 不談商城強度 不談自住合適度 拐個彎扯“軌道運輸”
: 說林口到內湖幾分鐘 青埔到內湖幾分鐘 （結果要通勤內湖的可能完全沒考慮這兩地）
: 說林口到板橋幾分鐘 青埔到板橋幾分鐘 （結果要通勤板橋的可能完全沒考慮這兩地）
: 說林口到新竹幾分鐘 青埔到新竹幾分鐘 （結果要通勤新竹的可能完全沒考慮這兩地）
: 看起來好像青埔很厲害很方便 林口被慘電
: 結果發現青埔靠的就是一個東西 “高鐵” 也就是軌道運輸
: 等等？ 人家討論房價 討論的是商城強度 自住合適度欸？
: 你扯軌道運輸幹什麼？ 扯遠好像很厲害 看仔細點發現你不針對問題
: 轉個彎開始無限放大青埔的優點
我會提軌道運輸跟高鐵
主要是有幾個網友提到林口的機場捷運到台北各地可以強過青埔很多
所以提出很多人沒看到青埔其實有高鐵強勢的地方,
而這高鐵的強勢性也是事實
高鐵就像一個大動脈一樣,甚至是台灣未來的主要大動脈,
不論商務,經濟,未來都會極度仰賴這一條高速鐵路
至少對我個人若要通勤台北新竹台中來講
實在太太太重要了
如果青埔沒有高鐵
那青埔"永永遠遠"都不如林口
就是因為青埔有全桃園縣唯一的高鐵車站,
等於讓青埔先天有了這樣的優勢
才會衍生出後續的各種題材發展
若您覺得青埔多一個高鐵車站沒甚麼了不起,
一點都不重要,不值得一提,甚至讓您很不高興
這沒關係,我尊重每個人的看法...
: 2.
: 當別人質疑：青埔主要商品是住宅 你住宅想衝高價超越新北
: 勢必要有絕對優勢打敗相似商品的競爭者
: 光是桃園市自己內部競爭者
: 水岸贏不了 經國重劃區
: 市政府資源 被中路重劃區瓜分
關於水岸的問題
的確經國特區的水岸現階段比青埔美
但是這也不外乎是人工多次加工跟整治後的成果
如果青埔的三條"破溪"哪天都這樣逐一多次加工的話,
那還得了,我看房價又不知道要被亂炒作到啥地步
這三條破溪不就是青埔先天的優勢嗎?
有些地形還是玉帶環腰,
有的還是環抱,還有座北朝南面溪的也有
只是目前青埔都還在長房子的階段
要是政府現在馬上砸一堆錢在很多鄉民眼中"鳥不生蛋地區"那邊狂加工整治
大概不用選舉了
青埔很多公園看起來很鳥
也是因為還沒開始整修
但是有些公園旁的建案落成之後
就會撥經費開始整修
這都是慢慢來的
怎可能房子才蓋開發面積的兩成
就要地方政府馬上花大筆錢把水岸跟公園通通都弄好還裝LED?
這不被罵死才怪
至少要等到開發4-5成以上再來弄吧?
青埔的公園有加工的就青塘園跟同心公園
可以看看這兩個公園跟其他公園有很大的差別
最近青塘園又在施工第二期要蓋景觀橋跟
類似八德埤塘那種未來景觀咖啡的興建......
這都是一步一步的來......
說到水岸
林口先天好像沒有充沛的水岸(?)/有誤請指正
當先天甚麼都沒有,要怎麼加工?連加工的機會都無
先有在來慢慢長大,
這才是最有潛力的
青埔就好像一個高中還沒畢業的素顏五官身材姣好的女學生
沒有化妝,埋沒在教室裡面上課苦讀,只能穿制服,正常人看不出它身材好壞
林口就像已經快出社會的社會長相中上身材普通的女性,
懂得化點淡妝,也知道怎麼穿跟打扮可以讓他身材乍看之下不錯.
當然大多數急著要結婚的人都會選後者
願意等待的人,看得懂的人,
自然會去找先天優勢但是還沒開始打扮的人
這不是很正常的人性嗎?
另外
您提到市府資源比不上中路?
中路我知道除了司法園區大樓之外,
我是不知道從哪方面可以看出市府資源大力砸在中路>>青埔?
也許中路特區這一兩年內如您猜想市府資源大於青埔好了
但是青埔那個環保用地硬是被桃園縣政府一直要要變更為機關用地,
這不也是另一種想像空間?
吳縣長為啥莫名其妙會弄三千多萬的經費硬要在青埔趕一個航空城願景蚊子館?
為啥他不蓋在大園或者機場附近就好? 為啥不去蓋在蘆竹? 偏偏要蓋在青埔?
理由我想大家都想得出來
而且航空城願景館之後還要再撥經費蓋永久性的
若您有去看青埔機關用地變更案計畫書
裡面有寫到這塊土地之後也會規劃"永久性的辦公廳舍"
不管市府遷不遷,
蓋永久性的辦公廳舍這會慢慢進行
未來怎麼樣我也不得而知
但是若硬要說中路特區的市府資源一定強過青埔
我想這個也許不一定
如果您講的市府是指目前的"桃園市府"而非桃園縣政府的話,
那中路屬於桃園市,青埔屬於大園跟中壢市,
的確青埔沒有桃園市政府一毛錢的資源,因為青埔的門牌不是"桃園市"
: 而你的反應：
: 說上述桃園的重劃區都只侷限在在地的有錢人
: 青埔吸引的是全國性特定區 甚至國際級都市都不為過
: 這就是打高空 不針對水岸景觀沒優勢的問題 不針對資源被瓜分的問題
: 只用“國際級都市”虛幻的夢來草草帶過 根本不面對問題
: 但市場資金是最誠實的
: 我敢預言 當桃園這兩大重劃區一開始發動（現在還在整地）
: 青埔會整個被鄰近的這兩大重劃區壓縮 價格難以再拉抬
我尊重您的看法
但是我到是覺得
當桃園這兩大重劃區發動之後過段時間
青埔反而會被拉抬上去
因為若您知道經國跟中路的土地成交行情(中路的住宅區土地有交易到110-120萬/P)
就會發現這兩區塊之後推案的房價恐怕會比青埔高很多
特別是經國的房價恐怕均價會往4字頭中段或5字頭靠攏,
中路恐怕會往4字頭靠攏或4字頭以上
經過比價效應之後
慢慢的很多人每次開車過去發現經國特區跟中路特區交通容易死結後
(現在尖峰時間就很慘了)
不小心發現到青埔房價相對低這麼多,交通又這麼強
反而買方會流到青埔去
: 3.
: 當別人質疑：
: 青埔入住率不高 蓋好的建案點燈率低 因此店家機能不會來
: 而你的反應：
: 好多大老闆買這邊 還有人一口氣買20戶寧願買著養蚊子 很可怕
: 甚至好幾個企業老闆都有置產
: 又不針對問題 你講的現象其實很致命 會嚇跑很多單純的自住戶
: 那你認為供給>>>需求的地方 你說未來幾年後會漲 漲到超越副都心 超越林口？
關於店家機能的問題
您似乎也誤解我的意思了
我提到大老闆買青埔,
是純粹回應有幾個網友提到 "有錢人根本不會買青埔"的實際反案例
並不是回答您店家機能的問題
坦白說
我感覺您是不是有刻意把我對於其他網友的解釋張冠李戴到您的問題上?
然後再說我沒有回答您的問題?
希望我的回文不造成您的不舒服
店家機能的事情
青埔的確非常薄弱
但是從今年開始也緩慢有些店家開始慢慢開張了
今年開張的店家雖然在您眼中可能很不起眼,
但是它真的有在進步,
並不是如很多人所言的永遠鬼城一灘死水
另外我其實有點搞不太懂
怎會有網友一直把青埔無限上剛跟航空城綁在一起
好像航空城沒有起來,青埔就掰掰一樣
會有這樣認為
顯然不了解青埔特區這幾年的發展史
青埔特區
今年開張了牙醫診所,又新開了第四間7-11,麥當勞在高鐵車站也是今年跑來開張
今年開張了複合式餐飲店,青埔小吃店,漢堡大師早餐店,
義式簡餐餐廳,土魠魚羹店,宋式飲料店,...
也來了三間室內設計...
我朋友的一個朋友也打算找人合夥未來幾個建案落成要開類似NY那種較高級的早午餐
還有一個朋友也在找店面問我要開甚麼比較好
也有人想找大片土地要開超市賣場,都在評估規劃中
我前面說過很多次
生活機能隨著人潮越來越多,
會慢慢慢慢的成長
青埔每年的人口都還是有在成長,也許很緩慢,
但是終究還是一直有在成長
青埔特區目前可蓋住宅的土地開發率包括預售屋也才三成
如果是已經交屋的也才兩成
這兩成的新成屋當中假設才30%-50%的自住客好了
那是要奢望它有多強大的生活機能?
青埔特區不是林口的題材已經即將實現的階段
目前還在"長房子"跟題材準備要上場的階段
房子目前才兩成,
怎能期待它馬上有大量的生活機能?
現階段青埔生活機能的確輸林口,
輸很多重劃區
但是生活機能可以成長,
高鐵跟捷運還有國家招商專用區土地是很多地方一輩子永遠無法變出來的
: 我覺得誇張的地方先簡單講到這
: 你這篇文章這部分我想討論一下
: ※ 引述《wegary (wegary)》之銘言：
: ：有人說青埔土地建商已經不願意買了,所以A咖土地流標?
: : 上次公開招標那兩塊土地對很多青埔熟人來講,根本不是A咖
: : 我要是有太多錢我也不會買那兩塊,
: : 而且單價偏高,
: : 後站緊貼著老舊新皇家社區的商業地,旁邊還黏著派出所
: : 這怎會是A咖?
: : 只因為新聞說A咖他就是A咖???
: : 基本上在我挑選地段法則當中,站前商業地>>後站商業地...
: 不跟你辯Ａ咖還不是Ａ咖
: 新聞在這
: http://ppt.cc/t6QV
: “高鐵站旁住宅”流標 “outlet旁商業地”流標
: 分析的是在地房仲 結果你硬要走自己的路分析 說你他不懂 你懂 也ok 我尊重
: 但以位置來說 當然是青埔好的位置 不到Ｓ級（你說的站前精華地）
: 但說Ａ級不為過吧？ 好歹住宅近高鐵方便居民搭乘 商業近outlet聚集經濟
: 你用旁邊有派出所 旁邊有社區的理由來解釋 想包裝青埔還很好 流標很正常
謝謝您對我專業的尊重,
我也尊重您一切對青埔劣勢評論的言論,
您的評論有些內容我也會深思
不過
坦白說,
您列舉的新聞這位房仲,我其實是認識他的,
當初他講的內容跟新聞內容是有點出入,
不過我就不方便公開評論了
但是我必需要告訴您事實的真相
很多事情不能只光看新聞,
您提到這塊土地是 "高鐵站旁住宅"???
如果您跟我一樣了解青埔,
我想您應該不會說這樣的話
高鐵局招標的這塊住宅土地,
根本就離高鐵車站很遠
有多遠?
我告訴您它地號是青芝82跟83
離高鐵車站1.7km
1.7km=高鐵車站"旁"的土地?????
所以我說青埔的資訊不管新聞還是很多地方都太亂太亂了
連很多網友都不是很清楚
這兩塊土地的底標價格是84萬/坪
連我您眼中這種極度自我感覺良好的人就算有錢都不會標了,建商怎會傻到去標?
我寧願買地段更好還有比這便宜的
這就跟青埔某些不優的地段賣天價一樣...不懂的人就亂買
從這不就又可以發現到
國家比誰都還貪?
真正炒作地皮房價的主謀是誰?
不就是國家嗎?
底價設比最高的實價交易行情還高,然後地段又不是好的
這不就跟很多屋主的"我家不一樣"理論相同?
至於商業地的事情我前面有提過了
他旁邊是老舊三十年的皇家社區,電線桿亂拉,違規停車,堪稱青埔最醜的市容
站前的核心圈的商業地才是A咖破150萬/P,S級的可以上200萬/坪
後站本身商業地的規劃薄弱很多,
因為後站就只有這兩塊僅存的商業地,
還要跟outlet搶人潮?? 根本無法集市...
對於青埔特區
我的看法是,前站商業未來的發展高度>後站
: 真的莫名其妙的樂觀
: 流標的意義很多
: 我會舉副都心的例子很簡單
: 真的被建商選定看好的 再貴都標了 先卡位再說
: 麗寶硬是要搶贏遠雄 每坪213萬也標下來再說
: 真的條件普通的地 至少也都成功被標售
: 你今天是“流標” 市場對你有疑慮 怕賠錢
: 風向球都說話了 你還這麼樂觀 別害其他觀望的平民啊...
: 你想吸引更多自住客來買青埔 說這邊環境多好
: 但是你扯高鐵運量站穩第幾名 扯國泰outlet 扯桃園客運運量多驚人
: 結果這三項都跟青埔“住宅環境”無關 可是青埔的產品主力就是“住宅”
: 你這麼愛青埔 這麼了解 做這麼多功課 但卻完全不客觀地分享 報喜不報憂
: 老實講很多人是懶得跟你一項一項辯
: 也許像ＣＲ直接霸氣回幾句 青埔套很慘 最好
上面這幾句話我不知道要怎麼回應您,
感覺有點流於意氣用語
如果您這樣誤解我可以讓您比較開心的話,
我可以包容
您年紀應該是二十幾歲要找地區找屋下手的年輕人?
(若我記錯跟您道歉)
我比您年長,
我不嗆你也不講無關討論主題的意氣用語
我真誠的祝福您找到心目中理想的好宅!!!!
如果如您所說您心目中青埔這麼糟糕,
其實您也也不用大費周章這麼在乎這些了,
就不要去管青埔就好
好吧~!
我就開點玩笑
配合幾個網友呼口號一下,大家就開心點吧
" 青埔是鬼城, 合理房價就1X-2X!! 比目前淡海新市鎮還低的啦!!!
跟沒有捷運高鐵的八德擴大與過嶺特區和大竹房價通通一樣
堪稱四兄弟
破溪很醜
航空城掰掰 青埔掰掰
實現居住正義
青埔腰斬一半
"
BTW...
像我有些地區我沒有買也不會花時間去管了,
就好像AMAX我知道地段很好,未來會漲,
但是不適合我自身評估的自住條件,所以我沒有買
您也許可以直接買北大特區或林口,憨厚的小陳其實很用心,
我雖然不會去買北大但是我覺得小陳分享很多北大的事情讓我收穫很多,
我也很感謝他
其實這兩區市容跟機能都不錯,適合現階段自住
桃園的話藝文特區也不錯,機能市容跟桃園指標地區三合一,
這些區塊都各有高人,
可以多多研究研究~
另外,我沒有要鼓吹"任何人都去買青埔"
我只是看到很多人不了解青埔,純粹我個人分享
我也好幾次提醒過很多人,青埔這地方亂買會套
短線操作很容易面臨當景氣空頭時 物件變得賣不掉或者很難賣
況且這討論串最初是帥過頭誠心發問青埔的,
帥大好幾年無私的分享心得,
所以他有要了解青埔,我也無私分享給他
這是一種良性的循環...
作人最基本的是飲水思源...
如果不討論青埔難道要討論關埔大埔二重埔嗎?[笑]
=========
最後來joke一下
很多人酸"國際級的都市"
其實這不是我亂創的
青埔很多在地深耕的人比誰都還自我感覺良好
下面這個連結也是其中一位在地建商老闆
https://www.youtube.com/watch?v=gg5qJlKTO18#t=4m5s
他的房子單價每次都硬要賣比其他案子還貴 XD
不過他本身親友也通通都住青埔
而且每天都開自己的休旅車到處跟其他同行喇賽串門子 很健談的一個人