※ 引述《zball (QQ)》之銘言：
: 喔 沒想到在這裡閒晃一下 還可以看到有人在討論德國房地產現況 還頗感動的
: 來房版討論結果幾乎是歷經動亂的一年 這篇還是少數看到用數據面比較各國房市差異的
: ...嗯 雖然數據還有一些可以加強 但是我想對於之前的一些謾罵文跟感想文
: 已經有很大的進展了 讓我們看看台灣跟德國目前為止的房市發展差異...
一樣說過，看東西要看當下是否有突發事件....
: : 首先，2012年底~2013前半年
: : 今日美國這份報紙大概有半年的時間都在雞婆外資進德國炒房的事
: : 因為真的太多了所以你自己去翻一翻外電舊聞吧，英文沒障礙最好
: : 有障礙那是你自己的問題，請恕我在此懶得證明，因為我以為那是全世界都知道的事
: : 再來個算式 設所謂的炒房一年轉手一次
: : 1x1.19^(2014-2010)=??? 算出來的話你就知道德國現況房價有沒有合法翻倍
: : 甚麼偷竊犯不犯法的神邏輯我就略過不談了，這些數字你往下看就懂了
: : 好~看到有人拿德國出來講again，那就來比較一下
: : 不然又說大家都是印象派，只會憑印象說台灣不一樣
: : 觀念上定義
: : 德國:房子是民生必需品，但還是把房子列為商品，相關規範還是由經濟法約束
: : 台灣:有土斯有財，所以住房理所當然是商品，而且是投資商品，都說是財了
: : 一個是把房子當衣服，一個是把房子當傳家之寶
: ...在德國 房地產在法律定義上 是有"法律保障限制"的"民生必需品"
: 在民生經濟上 是當成社會福利機制的重要一環 關於德國在房地產上的努力 我想大家
: 都會用google了 就不用多廢話了 可以自己找幾篇看看 http://0rz.tw/Tq9FI
: 房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題 任何人提出的政策如果不是保障民眾
: 的住房福利而是會抬高房價 他們喪失的可能就不僅僅是選票 而可能會是整個政黨的
: 政治生命 跟一般的商品還是有很大的不同 在法律上 就如同本篇版友下面敘述
: 的一樣 對於房租金的價格 是有嚴謹且持續的管控的 都有限制的漲幅跟相對應的
: 罰緩 甚至還有動用的刑法的暴利罪管制 這位版友既能提出下面的德國管制
: 我想這就已經房地產跟一般衣服等隨意定價的商品有很大區別了
: 是完完全全的民生必需品管理 相對於台灣 什麼經濟的火車頭 還有啥有土斯有財...
: 算了這已罄竹難書 不想多說
: : 房價漲幅
: : 德國:2000~2010年漲1%為全世界之最，2010至今因外資湧入，大都市房價為2007年時的2倍
: : 台灣:過去3年小漲1倍，大跌10趴
: : 要說德國不正常嗎...世界之最的確不能說是常態，可惜還是因為歐洲當時沒有穩定投資環
: : 境漲翻了，晚節不保又不可逆，嘖嘖...
: ....有一個網站還頗有名 可以查看全世界不動產價值的趨勢分析:
: http://www.globalpropertyguide.com/ 可以讓大家少用什麼印象來表示~
: 上面的房地產價值都是用各國當地有名的房地產仲介機關提供的數據統計(台灣:信義房屋)
: 雖說細部各國各地區細節並沒有很精準 但拿來做比較及趨勢分析已很足夠 我想本版有
: 這麼專業房地產人士及房產溫拿常駐 應該人人都知道才對 但還是給不知道的分享吧~
: 德國近七年來房價漲幅 http://0rz.tw/4FNTw 從07年大約30%左右 而且從11年才開始
: 台灣近十年來房價漲幅 http://0rz.tw/TrdS0 從02年到現在快3倍....
為啥.....看德國要從07年開始看而不是經濟恐慌的08年底
看台灣就要從02年開始看呢?
02年是個特殊的年份
前有911，後有接著有SARS
甚至連我身邊小同學都對當時無能買我家附近23平只開300萬少兩萬的房子感覺可惜
台北在SARS時當年跌到40萬的時候，是上新聞的!
但，所有的中正區當年都40萬而已嗎?!
所以要的話，好歹到1999年，或者之後的2003、2004才準
(2000機掰扁當選，也是有波出清潮，可以看看當時行情)
: 看得到台灣這十年的漲幅實在海放德國太多 我想上面的體現就在於德國在美國寬鬆及
: 歐豬泡沫前有著長期的房價穩定政策 http://0rz.tw/8N1GL
只說十年...
: 雖然德國在房價及租賃市場成熟後 2008之後就開始慢慢減少關於社會住宅等預算及開發
: 而近年來因為歐豬經濟萎靡 許多人擁入德國尋求發展推升需求 而美國和近幾年的歐洲
: 央行利率寬鬆也導致熱錢湧入拉升房價租金 但即便如此德國的房地產漲幅相對台灣
: 已經好過不知多少 即使在全世界受到熱錢影響的房價推升潮 德國也是較晚而且漲幅
: 相對收到抑制的幾個國家 (其他像日本 還是因為已經泡沫過經濟衰退後才比較慢反應)
: 像德國近幾年因為房租高漲20%以上 12年底就有民眾跑去抗議了 而政府也立即訂立
: 新規則: 3年不能漲20% 漲過後15個月不能再漲....
: 反觀台灣... 印象中這個是12年時的各國房價最貴都市比較 http://0rz.tw/7Vdw1
: 德國平均所得快台灣兩倍以上 而台北平均平方尺房價 是柏林的1.7倍 0rz..
: 我想即便是美國帶起的世界低利熱錢房價推升潮 會比較的應該都不會把台灣跟德國
: 相提並論...
之前貼過日本社會住宅的租金
充其量，只能說是與民爭利 (刁民語法) 的政府公營事業之一。
租金或許比正常的私有出租住宅少一點點 (5~10%?) ，但看看年份、看看價格
甚至看看入住條件
其實這制度只是幫助一般因為本身弱勢條件而被正常房東有所疑慮，不太願意出租
給他的人有一個可以幫助他入住的房子
只是一個防止公單位亂賣土地敗家
而不是啥超級幸運打五折、給剛出社會青年人住的房子
更別提收入遠超平均GDP的雙薪家庭了....
: : 房貸利率
: : 德國:20年 4.3~4.5%
: : 台灣:20年 2%左右
: : 升半碼都在叫了，升到4有沒有感覺?你還沒燒炭你老闆可能已經先跳樓了
: : 租金漲幅
: : 德國:3年內不得漲超過15%
: : 台灣:2012年租金漲幅0.62%
: : 台灣租金漲幅太低不是已經被訐譙很久了嗎
: 台灣租金漲幅太低是因為所得不振 而且租屋市場長期供過於需 這也不想再多說..
: 另外 台灣房租是租的便宜 但跟要"租的穩定" 那是兩回事 也說很多遍了
租的穩定和補助，兩者對於收入似乎是兩回事
你把租的穩定和補助牽一起，似乎是過於牽強了
實際上台灣的租賃，很多是青年人因著工作關係，三年就斷掉了....
或者房東想小漲，心裡不爽，就....
另，穩定是指多久?
: 主因就是台灣相對於其他國幾乎沒有什麼租賃補助管制跟普遍的社會住宅興建
: 可以看看趙藤雄的好朋友莊教授整裡的資料 http://0rz.tw/8yvXC
: 裡頭也有許多好物 有興趣的可以自己下載來看
: 裡頭page 2-44 歐盟社會住宅平均14% 美國日本新加坡都有6-8% 連大家口中暴漲的
: 香港 也還有20%以上的供給(雖說近年對岸大量湧入的強國民眾 搞的也是供不應求)
: 台灣 只租不賣的社會住宅 0.1%不到... 這情況下 不要說社會弱勢了 許多成家的
: 人也被迫要想辦法背高貸款才能有一個"穩定的家" 這幾年的人口紅利高點更推升
: 買房需求導致房價處於非常容易炒作的局勢 這也是老生常談不想多說...
: ...基本上看到台灣的住宅自有率高達八成 我真真覺得這是一個完完全全失敗的施政統計
: 住宅自有率定義 http://0rz.tw/VVXrQ 雖然12年有針對親屬認定作修改減少多估
: 但是對於已成年之戶籍遷移自住跟人頭並沒有太大限制 居住事實這項條件形同虛設
: 那來看看 台灣這幾年戶籍及人口的變化 http://www.ris.gov.tw/zh_TW/346
: 看看 "07縣市戶數結構(96)" 這項戶籍結構分佈:
: 102年戶數總計 1人家戶 2人家戶 3人家戶 4人家戶 5人家戶 6人以上
: 8,286,260 2,530,995 1,608,927 1,513,385 1,340,542 673,646 618,190
: 96年戶數總計 1人家戶 2人家戶 3人家戶 4人家戶 5人家戶 6人以上
: 7,512,449 2,022,901 1,352,358 1,335,536 1,327,161 749,799 724,013
: ..目前台灣戶籍總家戶數中 竟有高達3成以上是一人戶口! 占戶口總成之大宗...
: 而從96-102年 6年來 戶口總成長77萬戶中 有高達51萬戶是一人戶口! 快7成比例
: 從數據上來 那些所謂供不應求的都市也是如此...
: 這種一人戶籍暴增 是真的有自住需求的分戶? 還是實際為了自住避稅需求產生?
那簡單，你扣掉一人戶以後
還是有五成
因此，正常家庭自有率五成以上、獨居戶與未婚青年戶含在一人戶中未知
猜測以後....
可以得知台灣自有率好歹有個5.X成或者6成以上?
另外，年長的夫妻，還是會有人死的.....
我在老媽掛了以後、結婚之前，也是一人戶
真可惜沒有大家大戶的認我是乾兒子，給我個財產繼承權...
: 這樣戶籍統計出來的自宅自有率 只代表住宅中有8成以上是自有住宅 但不代表
: 全國實際家庭中 有8成實際家庭都有自住住宅可以住啊! 一戶多屋的情形完全被忽略
: 這樣的戶籍及課稅制度 財稅改革還不重要? 難怪一堆建商跟房仲愛提這數據!
但你的反擊，也不精確阿
你把一人戶通通解讀成炒作
年老老夫妻有子女獨立後兩人中一人死亡
像我這樣子子女因雙親死亡而分家
你可有列出來?
比例幾多?
人家中了樂透、繼承了大把財產，買個房子自住不行嗎?
對了
我喜歡討伐的前一代的有分紅竹科工程師，還沒算入
有錢先買個房，不行嗎?
有車才有馬。 要炮之前也要有個炮座、炮房吧
: 這種住宅自有率的錯亂 早有學者示警多年 http://0rz.tw/NcpGN http://0rz.tw/vyQLO
: 有許多弱勢族群在這種數據下 完全被忽略 從有望擁宅變為絕望者
: 另一端擁有二宅或更多的顯然可以因財富增值為受益者 至於中間僅自有一宅者
: 他們紙面上財富增加 但難利用 因為仍然要住在其中 另一方面他們若想換屋改善
: 居住條件，則在漲價後更為不易，所以總體上也是受害者 這樣的施政依據
: 真可說是遺害台灣萬年...
: 或站在誰哪邊
: 雖說全世界甚至房地產管制嚴謹的德國 都受到歐洲及美國寬鬆下的衝擊
: 產生房地產升值情形
: 但是拿我們台灣這病態的國家 與之相提並論 而不真正正視台灣房地產的危害和
: 將來很可能發生的金融危機 那才是最可怕的事! 就這樣吧
剩下不多說了
數字的操作，大家都會玩.......
更重要的是對於數字所反應，你所呈現定性關係與邏輯是否統一
統一以後才能說定量....