台灣每個1~2年都會有選舉
到了選舉房地產議題又浮現
目前多數人想買房抱怨高房價
為了選票當然需要打房
而現在政府面臨打也不是不打也不是
想買的很多
可次有房階級跟建設公司也不能得罪
大概就這幾年的政策來分析吧
先重最單的貸款開始
1.貸款授信著手
在很多年前買房子都可以貸款100%甚至超過100%
後來開始逐漸緊縮貸款成數
到8成甚至7成
如果是2房的人來說，降到6成以下
這點有它的效果我承認
因為讓經濟實力差的人，沒錢的人
都沒辦法買房子
當然也會過濾掉自備款較低，可是收入夠的自住客
可是以實質面來說
自備30%的買房子
中間雜費+整理+週轉金等等起買要有40%甚至50%的自備款
對於銀行來說擔保品只借出70%，房價要修正跌30%短線沒那麼容易
銀行的授信部分是很健康的
再來過了半年 1年的房價又上去，過了2年房價又漲20%
銀行授信等於只有50%，這時候銀行更沒差了
你會說萬一2年寬限期到繳不出來怎麼辦
很簡單轉貸~~~~
還可以拿40%的錢回來運用，這時候一段頭更難了
有能力繼續繳的人，更不可能斷頭
授信緊縮只會讓有實力的人才能買房子
但是依但這招用了房價還是下不來
代表籌碼都到有實力的人手上
他不缺錢~~~~
自然房子到他手裡也不會便宜賣
這原理跟股票中的融資與現股一樣
融資低斷頭壓力低 股價變成穩定不易跌，可是配合高融券，就會被嘎空
融資高斷頭壓力高 股價起伏也大，跌一下就是斷頭GG
2.奢侈稅
幾年前推行的奢侈稅
先不說連稅務機關自己都搞不清楚狀況
當時認為奢侈稅房價會跌，屋主不可能轉嫁15%賣，要賣就要陪15%以上
所以要崩盤了~~~~~
可是大家沒想到的是.....
因為授信限制買的人都有一定的財力
撐個2~4年不賣也不怕
符合豁免條款的就2年內賣
不符合的就看要養蚊子還是出租兩年在賣
沒想到過1年，因為奢侈稅閉鎖期市場上缺有要賣房子
讓房價還是繼續往上
那些把15%加上去轉嫁的人，沒想到意外賣掉
這時候就開始更不想賣其他房子了
與其我這時候+15%賣得掉，15%繳給政府
不如我放2年租人家，一來有租金收入，二來又有15%可以拿
這之中成本只有利息跟土增稅
可是有租金收入又抵掉利息了
土增稅一樣轉嫁
了不起兩年後賣一樣價錢，這樣也就是說市場上跌15%
也止穩了~~~~更不怕
有奢侈稅利用人頭或本身符合豁免條款的
取得房子要投資
因為麻煩所以設定的獲利目標也是以前的3~5倍
這時候閉鎖期的房子已經不少了，投資客又進場鎖籌碼
加上受限限制，投資客槓桿小，壓力小
房價還是止不住繼續往上
最後被課到奢侈稅的都不是中短期投資課
都是自住客不得已要換屋的
這時候政府又有新方案了
3.實價登錄
有人說實價登錄不只是為了登錄而登錄
是為以後實價課稅做準備
很多人說知道屋主成本，屋主就只能成本賣
不然賣不掉.......
可是大家忘記了1.授信限制讓投機客以低槓桿操作，根本不怕
現實面實價登錄以來
你家隔壁賣50萬/坪，這時候就會出現我家不一樣我要賣51萬/坪
而不是49萬/坪
投資客讓你知道他取得成本多少又怎樣
取得低那是他的本事
他要賣多少又乖乖接受......
如果投資客取得天價~~~~
這時候又有護身符了
鄰居要賣的一定想賣更高
等鄰居賣掉之後.......
價錢比你高~~~~
你又可以賣比鄰居高了
又過關......
這也是實價登錄止不住的原因
4.房地合一實價課稅
知道取得成本的的必須用實價去申報財產交易所得
這是一直以來的法令
只是以前沒有實價登錄，所以大家都裝死
實價登錄後買地又賣掉
都會被要求用實價申報財產交易所得
可是因為土地以課土徵稅，所以必須要拆算土地房地分離
導致不少老房子不痛不癢，可是新房子又是超高樓的郊區增加負擔
所以推了房地合一，然後要取消奢侈稅
我認為這是好事
至少讓市場上被鎖碼物件都能放出來
也讓投機客不會一次吃滿滿
或是鎖碼2年反而賺更多
短期有賺就跑，虧錢也可以跑
不像奢侈稅虧錢也不能跑， 一樣要繳奢侈稅
增加售屋意願
至於說跌???
房地合一是獲利的幾%
跟房價的幾%
天差地遠
最後也只是讓奢侈稅有的台階退場
然後實行賺錢繳稅的公平原則