以大蛇我的角度來看日本房地產
日本人不愛買房子
租房子再貴都願意租
即便是5年的租金就可以買下這間房子
一樣是用租的
再來是日本的新屋買了就是貶值，越新的房子貶越快
沒記錯房子超過30年就不能貸款
台灣人赴日買的大多都是10幾年20年的中古屋
該貶值的都貶光了
在籌碼被吸收後開始上漲
台灣人選的剛好都是可以貸款的
自備款30%融資70%
假設當時台幣換日幣式1比3好了
購買1千萬日幣的房子
自備3百萬日幣，貸款7百萬日幣
也就是自備台幣100萬，貸款台幣233萬
假設今天日幣貶值到1比4台幣好了
同樣一間房子
自備3百萬日幣，貸款7百萬日幣
也就是自備台幣100萬，貸款台幣175萬
當初的3百萬日幣如果以現在匯率只需要75萬台幣
也就是賠掉25萬台幣的自備款
可是貸款本來要準備233萬還，今天變成準備175萬還
233-175=58萬
等於少負擔了58萬的貸款
只要日幣繼續放在日幣帳戶或是把租金收入繼續買
就可以創造出更大收益

要注意一下3000萬日幣以下的物件沒什麼銀行承貸基本上很多都是用台灣或大陸擔保品貸外幣過去現金買因為貸款條件多到很麻煩 ...綠綠或某些新屋物件除外...

只要借的貨幣是日幣就好

理論上 貸款應該是賣掉以後用日幣清償 有餘額再換回台幣

日本愛買房的都在上次跳樓了，剩下不愛買房的

日本一般是2000萬甚至3000萬日圓以上才放貸。

把貸款算進來說 這樣會更輕鬆 好像怪怪的就現金流來看，日圓貶的確是虧到了啊~尤其作包租公

日本還在印鈔， 等奧運結束後再去風險更小

去買借越多越好 只要是借日幣還日幣就OK

你算法是貶了再買，其實不用算也知道變便宜麻煩的是買了以後再繼續貶....錢總是要匯回的，拿到台幣才真的獲利不匯回就等於不賣不算賠的想法一樣。

這種就是要有在日本做長期租賃事業的決心拉，畢竟誰也不知道甚麼時候會反轉，反正就是日幣賺，日幣買，買到可以投資移民也算功德一件，就跟中國人一樣XD或是跟以前的日本企業一樣，雖然他們現在也一直要凹貶值可是以前日幣高檔的時候那些企業的海外置產業不少

那若核電廠出大事，匯率3比1變成30比1貸多不就更賺，欠銀行的換算台幣剩10%..怪怪的....

也不用這麼極端的例子拉，就想想看台灣就好了，台灣每次都喜歡壓匯價，外資還是喜歡投資台股，雖然怎麼看投資台股都會有很大的機會產生匯損

拿台灣壓匯來比印鈔貶值蠻不對的台灣壓匯的意義是趨勢看升，所以央行才努力壓既然看升，外資當然要進來。日本現在是反過來，趨勢看貶。

那個貶是日本的競爭力真的不見了還是跟台灣一樣刻意要寬鬆貨幣就真的見仁見智了，畢竟如果台灣真的一點競爭力都沒

日本競爭力看10年來經濟成長率就知道。

有的話，外資都跑光光了 =w=其實經濟成長率還是要搭配GDP比較準，讓3萬鎂成長一趴比5000鎂成長200趴難的許多

日本有很多技術領先，但不足以轉換為成長率成長和衰退是一翻兩瞪眼。日本是非得寛鬆了而目前這寬鬆可能還只是初中時期

我必須要說，如果一個國家的經濟力真的不行的話，他的貨幣早就貶到不行了，台灣不就是個很反諷的例子嗎? 居然還要讓央行一再的出手干預才能阻升。不過也許這些錢只是拿來

以前曾經持續印鈔到匯率140，但一收手又回來這次再印鈔就必須更堅决，更持續。

炒房炒股也說不定XD

台灣比較特殊是自己小所以很依賴外部大國。蠻有可能我們內部感受差，可是實際卻算強因為產業主戰場不在台灣內需，生產也在外日本年印幾十兆其實換算美元並不多安倍是故意慢慢加上去，製造預期心理因為上次大印鈔只持續5-6年，這次得更持久用慢慢加溫的方式才不會一下把子彈打完故意把印鈔時程，增稅時程都提早公開讓習慣通縮的日本明白，錢抱著會變薄。

於是乎，日本人覺悟了，壓身家貸款買房，井噴!然後我們海外人也樂得去置產，加速井噴 lol

沒這麼容易啦，光是正常通澎就已經超困難了十幾年錢上次寬鬆很多年也沒改變日本人這次再次大寬鬆，一定是得要更長更威。以前怕是寬鬆太久，會讓定存退休族很慘

其實之前新聞還有報導日本消費支出還掉下來了，不過主因是算在消費稅上。不過你也說得對，當初米國QE真正目的是要

但現實是不做則整個日本無法翻轉持續通縮

通貨流動，貶值倒是附加效果。就看這次日本QE會不會真的把日本平民的錢給逼出來了