內文：2014-12-20 經濟日報 廖本勝
在美國宣布停止量化寬鬆（QE）不到兩天，日本馬上擴大QE力道，大陸也緊接著無預警降
息，歐洲更信誓旦旦要進一步開展救市動作，世界正在改變，低成長、低通膨的新常態市
場，有更多的挑戰等著我們面對，但台灣基本面尚能持穩漸進。選後大眾在重新拾起對於
生活的熱情、盼望的同時，掌握真實脈動、看清趨勢變化、重建投資視野，絕對是踏進房
地產市場的第一課。
政府2011年實施奢侈稅後，投資客開始大舉撤出房市，後續搭配各種加稅、查稅措施，不
但讓市場冷卻，再加上房地合一實價課稅的規劃，更使房市從量變到質變，除了交易量明
顯衰退至十年新低，房價也出現彈性疲乏。
除了成交價格不再創新高，屋主的心態也開始轉變。根據目前永慶房仲網的統計，全台9
月的待售物件年增49%，若同時考慮買氣下滑，待售物件去化時間拉長的挑戰，賣壓的確
沉重。而待售物件裡面有16%的物件開始向下調整開價，顯示爆量的供給與銷售時程的明
顯拉長，確已鬆動屋主想賣的理想價。
過去十年房價築底高飛的歷程裡，只要有賣都賺，擁有房地產就像是掌握與日俱增的財富
，姑且稱之「賣方市場」。然而，時空環境已經大不同、主客易位，現在已經正式步入「
買方市場」時代，而且至少還會延續兩三年。
在「買方市場」裡，買方認同的區位、產品、價格才是推動市場向前的動力。大家過去十
年所熟悉的規則正在被翻轉。首當其衝的是，投資客離場，自住、自用需求成為撐盤中堅
。
因應目前局勢，對屋主而言，建議應加強掌握市況變化、盡早調整心態，才能安度難關。
除了建商箭在弦上的推案壓力以外，今年以來委賣的中古屋供給爆量，以及考量房地合一
實價課稅的政策威力，會讓房價欲大不易，建議有意售屋或多屋族屋主先跑先贏、先降先
贏、預先加計新稅負及升息成本，越能確保投資成果。
另外，對於目前有不少人提出，國內房產前景不佳，應積極將資金往海外配置的論點，在
此必須特別提醒，近年台灣投資海外不動產的風氣日盛，但海外置產其實有政治、文化、
供需、法規、稅務、匯率等多重風險，有意轉戰海外的投資人一定要多足功課，確認安全
出場機制，慎防涉險。
另一方面，對於目前有意購屋的消費者來說，現今房市已走向買方市場，所有關於稅改、
政策、升息的利空訊息，都已經反應完畢，而未來任何市場變動發生的影響也甚小。並且
房價短期盤整，但中長期隨台灣經濟復甦仍有可為，正是十年難求的進場好時機。
除了建議運用實價登錄資料以外，也可以利用謄本他項權利部中的抵押貸款金額來反推屋
主購入成本，作為議價基礎。當然，生活機能好的精華區必然是保值抗跌的首選，而且物
件釋出、降價機會難得，看屋、出價要更積極。但供給量過大的區域，早期投資客布局早
，持有期間漲幅大，獲利空間容易滿足，惟現正陷入漫長的盤整期，對於有自住需求，又
符合個人條件的購屋者，只要能掌握區域市場氣氛，再以成本價格切入，不失為一個以低
價進場築夢的絕佳良機。
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