身為全職包租公
其實不如外界想像中的容易
但其實...也不如外界想像中的難
呃...好像都是廢話...
我也來分享一下心得
====以上都是廢話分隔線====
想做全職沒有不好
但房客管理真的真的真的<=很重要所以說三次..(老梗)... 非常麻煩
即使我已經很認真篩選了
但樹大必有枯枝 人多必有白癡
不繳租的就是不繳，衛生不好的也就真的髒亂到公共空間影響到隔壁
吸毒的 自殺的(還好未遂) 流氓拿刀要砍房客的 (還好我有監視器)
這些我都遇過
遇到爛房客
想硬趕又怕他檢舉你頂加或逃漏稅
這些都是包租公需要克服的問題
幸好這些問題
在量大的情況下
都是可以被接受的
=============毫無意義的分隔線=============
當初剛開始做套房的時候
有前輩建議往中高價位做，低價套房即使報酬高，也飽和了
兼且低價衍生的管理困難更嚴重
因此我後來做的套房~平均月租金都是10000~13000
大一點的一房一廳甚至5樓頂加都能租到15000
除了租金高相對租的人素質較好外
房客少節省管理時間也是一種優勢
在我五間套房的時候
房客不多，好管理，兼且因為每間房客都能顧得很好
反而房客都會很穩定，也不太會搬
但畢竟套房數少，金流相對差強人意
經過一陣子的經營
十五間套房後，發現房客數量多了
維護的時間增加了
房客常會入住又退租 ， 這時候光是整理修繕及帶看就耗掉不少時間
滿租了稍微穩定之後
偶爾又會有很奇怪的事情會要你處理
=>基本的燈泡壞掉，馬桶不通(90%以上是房客丟垃圾進去塞住)
信箱收不到掛號(廢話，公寓嘛)，房間有蚊子(哪間沒有?)
下雨有小蟲很怕(女生反應這問題意外的多)
網路太慢~電視訊號不清楚等
族繁不及備載
為了把所有房客當作最珍貴的家人
(也是應該，沒他們付租金我還繳不起房貸)
每個還是都會盡量處理到好
接下來到三十間的時候
有時候就會同時出現一些問題
開始有點忙，偶爾會有點手忙腳亂
但大致上，因為全職，還是會顧得來
五十肩的時候
肩膀真的會很痠(幹!?新注音?)
喔 不是，是真的...開始發現顧不好房客了
這時會有點手忙腳亂了
有時候這邊剛退租，要佈置帶看
另外一邊又有水電要維修
其他地方可能又有突發狀況
有時候一個人要處理這些事情，會很煩躁
因為很雜，而且時間又不好橋
常常早上約中和帶看，下午約板橋維修，晚上又約永和退租
真的會很煩
這時候每天都戰戰兢兢的
每次看到來電顯示是 XXX-X房X小姐
心理都會想，乾，阿洗哥咩衝蝦啦！
房客平時根本不想打給房東
一打來一定沒好事
最怕的還不是房客來電
最怕的都是 XXX-鄰居X先生
乾...通常鄰居打來問題就麻煩了
如果是房客問題，他們一定是忍無可忍無需再忍，才會打來幹譙你
如果是特殊問題，漏水還是小事或東西壞掉幫忙維修，付錢能解決都小事
最怕鄰居打來說，聞到k煙味道...好像有警察一直敲你們家門...有救護車來etc...
而房客也是很刁
如果你顧不好他，他反應沒人理會
就會開始亂找藉口要退租
然後要凹你押金不能沒收他等等
這種亂七八糟的日子持續到今年初
某一天，一個業界前輩一句話讓我醒悟
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如果花了一堆錢只是讓自己更忙，就失去我們投資的意義了
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我恍然大悟
對阿
我們做套房的原意不是希望有被動收入
讓啞巴小孩幫你做事情嗎?
但如果陷入另一種型式的工作
那根本一點都不自由阿!!
所以後來我想開了
委託物業管理公司
每個月給他們10%
感覺我的報酬率瞬間下降1成沒錯
但那一刻起~世界真的輕鬆不少阿!
再也沒有煩人的電話
接到管理公司的電話大概都是，房東先生，這位小姐想談2年10500可租他嗎?
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而回歸到板友們提及 如果房客有個萬一，不就房價瞬間打七折
1000萬現金買，瞬間慘賠三百
這部分無解，但我認為主要還是要衝數量
所以現金買有點可惜，能貸款最好
1000萬買一棟隔五間，跟用1000萬自備款貸款買三棟隔15間
雖然貸款增加，單一棟利潤又降低，但總所得會增加，兼且風險也跟著降低了
有人會說
三倍的槓桿，房價下跌，風險也是三倍阿
我倒是認為
槓桿的利弊，掌握在使用人的手裡
在這種全民負債的時代
有錢人如頂新或IOI都貸款99%來買資產
只要貸款繳得出來
沒什麼不可以
當然如果很害怕風險的
都現金買真的不用擔心
只要你好好顧好好選，房客沒那麼容易出事情
只是投資久了
如富爸爸作者羅伯特清崎講的一樣
常開車的人，你不會因為開車上路有風險，就不開車出門
同理
常投資的人
你不會因為投資有賠錢風險，就不投資
共勉之
祝人人都能在家樂收租金打LOL
量多，讓利，才有辦法真的自由