來講一下高雄吧.
其實我不太喜歡新屋...XD
當然紅單/預售屋轉手賺差價還是會玩(阿靠杯卡中古屋卡死死,不然怎麼辦)
但絕對不碰成屋.....
因此重劃區可能只能講的有限..XD...
詳細還是要問專看新成屋的其他高手.
高雄其實重劃區的數字非常多..60 65 75...
但其實舊高雄市區的重劃區和別人比起來,非常的少..XD
比較明顯的,農16,美術館,高鐵,巨蛋.
(31期,河堤等算已經算差不多蓋完了)
外環一點就文山特區,左營海軍軍港旁.
更外環就仁武,楠梓,華鳳,鳳甲,大坪頂...
在外環就橋頭大寮南岡山....
然後還沒動工的就75,中都,鼓山台泥,台鐵機房,衛武營....
高雄純住宅重劃區大概就這些.....
然後我門會看到一堆像60阿,65阿,鐵路地下化阿,205場阿...
這些不是蓋住宅的,請不要一直想要住在裡面,除非你想爆肝睡辦公室或百貨公司..XD
(亞洲新彎曲就是這樣一個到處都是規劃蓋辦公室的地方.
只有偶爾幾塊私人地被拿來蓋住宅...但那稱不上是"重劃區".
另外新健案戶數量超少,因為都是大坪數...XD
我發現很多人對亞洲新灣區有錯覺,一直再幻想裡面蓋滿住宅大樓.
喔...夢該醒了,裡面都辦公室,貿易廣場拉...)
農16美術館大概是高雄重劃區的代表,目前處於單價太高僵化市場狀態.
新屋大約在3x,"15~20年"中古屋大約在20...增值大約一年10%.
(15~20年是大蓋抓得一個定位點)
(增值不是你家的房子漲速,是新健案的拉價速,你家漲不漲是你家的事..XD)
美術館很強悍,天生非常好的住宅條件,鼓山擋西曬,超大美術館蓋再高都沒壓迫感.
有山又見水則發,又安靜,之後又有鐵路捷運又有輕軌...
所以他的增值會一直下去,並且保持在高雄"住宅平均"最貴的地位很多年.
(彎曲和他比是地價很貴,但其實灣區不好住.
灣區定義是cbd,給你上班用的不是給你睡覺用的.)
農16去年略貴於美術館,但之後還是會輸給美術館,因為蓋太高公園相對又比較小.
所以壓迫感強,雖然有正捷運和百貨公司進的特性,但只要台北化,美術館就會贏回來.
(當你大樓太多,壓迫感和熱鬧會有負面效應)
農16目前贏美術館還有一點是,最近健案比較密集推農16,然後新健案都有燈光計畫.
(燈光計畫這兩三年才比較多,5年以前比較少)
所以晚上美術館黑七七,農16會比較漂亮..
雖然美術館入住率比農16高,但感覺美術館比較冷清...XD...這是美麗的誤會.
(不過隨著現在新一批的美術館建案完工後,這狀況就會消退了)
但當然他們差價不會很大,兩個算是互相拉持,並不會有很巨大的價格落差.
巨蛋是一個土地已經不多的地方..XD
新舊屋大約是農16的8~9折,28~30,中古大約18~20.增值也大約10%
主要是環境不向農16全都新的很整齊,有舊有新,外加很多透天參差不齊.
另外生活機能很強,可是也因為住商混合雜亂,所以略差一點.
不過巨蛋的特性是有漢神巨蛋...而大順路上將會出一個亞洲廣場和他競爭.
所以巨蛋將會平凡化..增值會比農16或美術館更早趨於平緩..並且價位被慢慢拉開.
高鐵又比巨蛋略便宜一點.
新屋大蓋26~28,中古大約15,但因為相對便宜,所以增值反而高一點,抓個12%巴..XD
然後從巨蛋做基準點,越網北越便宜..
基本上高鐵是假議題,沒人在天天搭高鐵的,外加高鐵會造成區域性阻隔(又沒地下化)
但是因為土地很多,所以高鐵以北健案很多,這也是這幾年左營戶籍人口大增的主力.
農16美術館很愛蓋大平數,戶籍人口增加量不會很大,高鐵以北小坪數多,戶籍增加量就多.
不過這邊有高雄三大養老宅之一的榮總再加持...
基本上以上是北高四重劃區,也是高雄前10年左右的住宅主力區.
投資的話,最主要是因為大坪數和豪宅被打死了,所以這邊變重災區.
中短期因為美術館和農16價位很高,衝刺力很弱,所以價直性很低.
反而高鐵之前,巨蛋靠近鐵軌的地方,可以吃到鐵路地下化,會有一些追價的漲幅.
榮總養老宅效應也有在擴散.
或是更北的ㄧ些相對低價的健案可以去賺一些補漲增值.
但是反過來講,長期置產,那買美術館第一排豪宅(其次才選擇農16第一排)..!!!
等到因為政策改變而造成的盤整結束後,他就會繼續默默的開始一年10%的ㄧ值漲下去..XD
當然這邊有一種景觀第一排的買法.
非豪宅中坪數景觀宅一直都在默默的漲下去中無視打房.
不過當然,一定要買有見水的風景,沒看到水景(並且要漂亮)就是垃圾..高雄不缺綠地.
在來是第二環重劃區.
文山特區新屋大約再25萬,中古屋大約再15~16,增值也大概再10%.
當年有最貴新別墅的噱頭,並且機能已經很完善.
但缺點就是我愛講的,土地快蓋光了,建商轉移陣地帶走新聞媒體的關注...XD
目前應該是自住戶很愛進入的狀態,投資客則一一離開.
海軍眷房區,新屋大約24,中古大約15,增值大約13%.
自從自助新村拆掉後,就成了會被別人遺忘的區塊...XD
但等到自助新村開始蓋.
外加台17線改道,和鐵路地下化路通之後,我相信大家就又想起來了.
投資方面,我絕對不會去買文山特區.
那是給自住戶沒差去買的...
他因為建商和投資客的離開,會越長越少,但因為機能和住戶變多,所以支撐力越來越大.
也越來越會趨向我所謂的世界大同,不漲不跌,一年增值3%跟著通膨跑的世界..
這樣人生太沒目地,生命太沒刺激,靈魂沒有寄託,錢包不會變鼓..所以我不會去買..XD
反而眷房改建區是很有趣的...京城十大名宅的四季也再那邊.
那邊等路通會有一個追漲,再加上眷房釋出土地繼續蓋,會有新一波建商廣告潮.
(不過當然是我,我會選擇去買那邊的果貿國宅而不是買新成屋,賺更多..XD...)
再來更外環.
大坪頂是一個有趣的地方...高雄的陽明山!!??
都是蓋別墅,蓋給大寮工業區老闆住的...價位再1500~以上.(透天沒辦法抓大約增值)
等到石化都牽南星+國七起來,這邊價位當然會更不一樣.
不過目前並不太適合居住.
華鳳特區,新屋價位在18,中古屋10應該有機會.增值13%
喔,你看到1字頭的新屋應該就理解了..XD
算是文山特區的延伸,雖然這邊土地好像只有少數建商把持,所以他們會慢慢炒.
缺點也是少數建商把持,所以熱度會一直要熱不熱,無法百家爭鳴.
鳳甲特區.新屋18~20,中古10上下...增值13~15%.
鳳甲超大...所以目前先以中安路以北為主.
這邊缺主題...目前單純只是一些建商跑過來"打底".
但在沒有主題下,還沒大吵特炒...
不過因為基價很低,所以拉價還滿有感的.
楠梓其實很大,也是高雄一大堆健案的量產數字區.
以後勁溪為基準,新屋大約22,中古屋大約10,增值大約13~15%.
這邊容納了大量想住高雄新屋又買不起市區的年輕人.
然後因為土地非常多,所以狂推案ing...
仁武也是透天多,主要是給加工區老闆土豪門住的.
大樓不多,新屋大約17~18,中古10..
以上幾大外環就很刺激(因為外環麻,買對買錯未來影響會很大)...XD
基本上如果長期持有透天,我會考慮鳳甲...
他缺主題,然後土地太大塊,除非市政府無能,不然這麼大片閉著眼經想都有開發點子.
而這邊只要主題一出來,他就可以大吵特炒..
所以買透天慢慢等主題出來,是個很適合長期置產的買樂透買法.
大坪頂...等我哪天想不開跑去禾發工業區開工廠當老闆後在考慮...
仁武的話要等,整個加工區整治會大翻身,不過太久了...我都老了..XD
大樓的話,跑短期買楠梓,因為現在很熱,很多小投資客被市區的價格嚇到的都跑過去...
然後幾大建商在那邊都有一些代表作,整天洗報紙板面.
華鳳是因為少數建商壟斷土地,所以炒作有點鼓掌的人太少.
鳳甲也可以,不過鳳甲和楠梓比,熱度還是有差...
(其實還有一點是因為,鳳山被切成鳳甲和華鳳,熱度分散掉,不然總量鳳山比楠梓多)
然後其實楠梓的整體規劃目前看起來比較漂亮,後面還有橋頭新市政加持.
所以短期楠梓好一些.
但是楠梓有楠梓的隱憂.
六輕牽走對楠梓好像是大利多,可是相對的你工作機會就大幅萎縮.
反而鳳甲吃到灣區,南星,港口,大寮工業區等的工作機會大增效應.
會是自住戶的優先選擇.(你看他四周工作機會會大增多少..XD)
楠梓必須等更久以後的大學城產學專區發展後,才能彌補六輕牽走的工作缺問題.
(這邊有高雄大 海科 第一 高應 高師,樹德,文藻..更遠有義守
是一個將來的高雄產學專區,超級大學城區)
但是這也是要很多年的時間去發展.
所以如果是中期,鳳甲特區會比楠梓好...
and...我不會買華鳳,雖然他有補漲優勢和鳳山市區擴散效應.
但那邊離產業太遠...所以沒有"自住戶非買不可"的價值.
橋頭新市政.新成屋18,中古屋9以下.增值13%
(土庫/台糖量販店我含在一起)
我記得有一個號稱15還是16萬一坪的...XD
某家班的大本營,兩次選舉助選有攻,所以區域顏色正確..XD
橋頭新市政將來最主要就是大學城...
大寮....新屋不知道,中古屋9以下,增值12%.
高雄得合宜住宅之一.
準備吃國道7號和大寮將來會發展的新工業區.
南岡山,目前都透天....
吃捷運,將來的合宜住宅.
三大"外"外環特性差很多.
最有增值淺力是大寮,因為蹲的低跳的高...XD
可是他也不知道要等到民國幾年...
橋頭其實不該這麼早吵的,不過為了助選有功,所以就先炒了.
和楠梓一樣的問題,阿你是以農立村的,現在沒工作機會,要等大學城的發展.
不過他真的很便宜...你要在台灣五都外環"有捷運的地方"買更便宜的應該很困難了.XD
南岡山站則是岡山的延伸,這和他們兩個差很多.
以上所有區域都是依賴高雄市區做延伸.南岡山站確是獨立於高雄市區...
岡山是一個獨立的地方,他有他的產業和機能.
本洲工業區,空軍官校,甚至路科,高雄科學園區都是在岡山的勢力範圍內.
(路科人不住路竹...XD)
但是這邊目前適用一句話"我們南部人,住透天的拉,不住那個大樓的拉"..XD
所以南岡山站準備要蓋大樓?...我是不太看好啦..
而透天的話,住岡山或北岡山,為啥要住南岡山??
當然南岡山站有和春醫院...不過基本上並不是一個足以顛倒南北的東西.
不過隨著路科偷偷的一直增廠,和岡山既有的產業.
中期來看,岡山會比大寮和橋頭穩一些.
但是短期增值,目前應該橋頭比較好,主要是他正要開始吵了.XD
在來是幾大未動重劃區.
應該也是最讓人期待的主菜.
中都....
讚的拉,超越農16指日可待,有鐵路捷運站,又中華路brt,有優雅漂亮的中都濕地公園.
又弓水格風水很好,綠地又更多,旁邊工業區又要跟著一起重劃嫌惡設施消失.
不過...他會很貴很貴很貴很貴...一起跳就很貴很貴很貴很貴..XD
鼓山台泥...
範圍不大,壽山第一排小心家裡冰箱被猴子偷開吃光東西後在裡面大便.
不過基本上我會視同他在幫中都和美術館抬轎,他本身價值有限.
(高雄不缺綠地,壽山第一排沒噱頭)
75重劃區...
灣區沒有一個像樣的重劃區,充其量就31期,但他土地蓋光了..@@a
灣區少數私人土地(非重劃區所以不在討論範圍內)蓋的全都是豪宅,價位3x起跳.
(灣區新建案房價目前剛突破農16...XD)
更糟糕的是,總價都在3000以上,突破了所有打房的防線.
so...75重劃區變成一般人小雀興的灣區唯一依靠.
喔..那他是唯一...這稀有性就足夠大家去把他吵翻天...XD
台鐵機房,凱旋新境...
這邊是少數國有地釋出拿來蓋住宅的區域.
目前看起來還好,單純只是給東邊的人一個重劃區有夠多的新屋來住.
(高雄舊市區東邊幾乎都是蓋滿狀態,很難得有一個地方可以重劃來蓋新住宅)
但是不知道到時候真的重劃準備釋出的時候.
政府會不會給他更多的加持光芒...
衛武營.
大概就國泰那一塊地.
這邊有地主的糾紛問題,所以一值空在哪邊不動作.
但隨著一百多億的藝文中心完工後,會不會有刺激效應就不知道
衛武營將來會是高雄藝文發展的重心...
不過他天殺的缺點就是,四周太多老舊建築,路又很亂很難規劃.
因此這邊目前看來,就算土地釋出了,也因為面積不夠大,又沒幫手搭配,炒作力度有限.
基本上幾大將來的重劃區.
有錢人買中都就對了...買最貴的那一間,面中都濕地公園第一排"低樓層"或高樓層.
(景觀低樓層越來越多人懂他的價值...XD...越低越漂亮,高反而沒看頭)
像我們這些要小雀興的可以玩75...囤著讓他增值也ok.
凱旋新境則是跑短期,紅單拿到就賣掉..因為那邊很缺新屋,所以短期很好跑.
但是也因此土地不大塊,蓋光就沒戲了,所以不需要囤.
衛武營普普,有居住需求在買就好.
鼓山台泥我不會買,我會買旁邊的中古屋等他幫我抬轎...XD
so...高雄重劃區其實很單純又很少.
並且大多都是市區延伸.
和其他五都差非常多,尤其高雄市政不轉移.
因此像我還是會優先買舊市區的拆透天改建新大樓案.
而值接忽略重劃區....
市政不轉移下,房價還是成金字塔,越往內越貴,很難翻轉.
而高雄價差又沒很大.
新屋,農16,灣區要35好了,巨蛋30,ㄧ般市區28,市區外環26,鳳山楠梓22更外面20.
等於說,每一層的新屋的高價都被卡死,沒辦法超越前者.
所以前面動,後面才跟著動.
因此..除非你買很便宜的地方等補漲,例如橋頭,鳳甲.
或是等熱度翻轉讓他晉級,例如鳳甲如果有話題,可能會因為距離近而拉高ㄧ個層次.
不然就是大家搭火車,一節一節跟著跑.
很難有類似板橋或是新莊副都心這種重劃區突出於四周的狀況.
so...其實高雄重劃區的新建案,增值的波動就一直很呆版又無聊..XD
你跟我說哪邊漲很多,可是哪個地方在同一個時期不是漲很多..XD
不像中古屋變化刺激的很多...(當然現在也快越來越不刺激了)
不過當然拉,要是路科真的有"明顯的"越來越好起來.
那...."北"高雄(大高雄)會有一個新的亮點.
不過現在他是很緩慢的越來越好..所以大家還再忽略他中.
(路科聽說每個月多6x個員工..@@...高軟今年反而多6500個員工,喔喔喔,也太慢了吧)
但是....等明顯變化再說吧.
...大蓋這樣.