貸款遭拒...頭期款被沒收怎麼辦？律師教你契約該怎麼寫
好房網News記者
簡蕭羽濤／整理報導
房市反轉向下，為了避免風險，
近期多家銀行紛紛釋出消息，
將提高貸款利率，
同時緊縮貸款成數，
甚至一律不承作地點不佳的套房房貸。
這時購屋者就會面臨到一個問題，如果貸款成數不足或被銀行打回票，
頭期款、定金被賣方沒收了怎麼辦?
律師建議，
除了在買賣契約中附註條件外，
連貸款的種類、哪家銀行核貸，
都要寫得一清二楚，
以免日後引發爭議。
先前有民眾拿出200萬當作頭期款，買1500萬的套房，
沒想到銀行因為他徵信紀錄不良，剩餘款項不核貸，
讓他只能跟賣方解約，
沒想到最後200萬全被沒收。
對此，消保官解釋，
依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》及先前有民眾拿出200萬當作頭期款，買1500萬的套房，沒想到銀行因為他徵信紀錄不良，剩餘款項不核貸，讓他只能跟賣方解約，沒想到最後200萬全被沒收。對此，消保官解釋，依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》及《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，買方若違約，賣方最高可沒收房地總價15%金額，此案並無違法。而消保官也建議，最好在契約註明需貸款的金額，若無法貸款就無條件解約，避免爭議。
不過，包租公律師蔡志雄在其臉書Po文表示「光寫這樣是不夠的啦」，之中還有一個很簡單的眉角。他表示，自己曾辦過一個個案，買方在買賣契約中附註條件，「貸款不足7成，買賣合約自動解除」，之後銀行確實房貸部分只有核貸6成，而買方認為依照條件，契約已經解除，賣方應返還定金，但賣方認為貸款並未只限房貸，不足部分可用信貸補足，所以不願退還定金。結果地院認為，以個人信貸方式為部分之借款並不少見，最後判決賣方不用返還定金。
由此可見，若是只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除」，當中還有不少的漏洞可以鑽。蔡志雄表示，貸款除了以房地抵押貸款，也可以包括信用貸款，但通常信貸利率較高，如果當初買方的意思是「房貸」不足7成就不買，那就應該寫清楚「以房地為擔保設定抵押權貸款不足7成，買賣合約自動解除」。
此外，每家銀行核貸的金額都不同，因此，到底是向哪家銀行貸款也要寫清楚，否則口頭說的和白紙黑字寫的不一致，最後還是會有爭議。《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，
買方若違約，
賣方最高可沒收房地總價15%金額，此案並無違法。
而消保官也建議，最好在契約註明需貸款的金額，
若無法貸款就無條件解約，
避免爭議。
不過，包租公律師蔡志雄在其臉書Po文表示
「光寫這樣是不夠的啦」，
之中還有一個很簡單的眉角。
他表示，自己曾辦過一個個案，
買方在買賣契約中附註條件，
「貸款不足7成，
買賣合約自動解除」，
之後銀行確實房貸部分只有核貸6成，而買方認為依照條件，
契約已經解除，賣方應返還定金，但賣方認為貸款並未只限房貸，
不足部分可用信貸補足，
所以不願退還定金。
結果地院認為，
以個人信貸方式為部分之借款並不少見，
最後判決賣方不用返還定金。
由此可見，若是只寫
「貸款不足O成，買賣合約自動解除」，
當中還有不少的漏洞可以鑽。
蔡志雄表示，
貸款除了以房地抵押貸款，
也可以包括信用貸款，
但通常信貸利率較高，
如果當初買方的意思是「房貸」
不足7成就不買，
那就應該寫清楚
「以房地為擔保設定抵押權貸款不足7成，買賣合約自動解除」。
此外，
每家銀行核貸的金額都不同，
因此，
到底是向哪家銀行貸款也要寫清楚，
否則口頭說的和白紙黑字寫的不一致，最後還是會有爭議。
心得：
買方簽約
請一定要註明
「以房地為擔保設定抵押權貸款不足7成，買賣合約自動解除」。
避免血本無歸
不要再相信仲介沒有根據的說法了