過去半年一直一直有夯到爆炸的日本房產講座，不斷轟炸我信箱
台北跟香港都有去參加過，現在開始認真思考這問題
也看了一些板友分享，自從匯率往120衝之後
似乎聲音變小了，而我也越來越認真看房與看報告
今天自己做了些小筆記，跟大家分享
由於我日文不是很靈光，有誤請板友不吝糾正
巴克萊報告原文如下
住友不動產 高い成長が予想されるがマンションの販売動向には注視したい
20140730
http://ppt.cc/kAER
我的摘要如下：
1.住友基本上經營不錯，緩慢成長
2.日本三大（三井、住友、三菱）股價都有不錯表現，三菱比較落後
3.以事業主體分的話，租賃是大宗約56％，販賣是23％，所以慢慢賣無所謂？
4.現階段市況是不動產市況回復，很多人入場，空室率（買不出去的？）下降
5.未來七年 2013-2020，推薦三井、住友高長性
6.都心空置率跟租金成反比收斂
7.有鑑於難得見的火熱，三大建商主要供給都集中在都心三區 （千代田区・中央区・
港区)
8. 分讓住宅價格向上調升趨勢，貸款利息依然是史上最低2.04％，現在買最划算，
因為以後更貴，2012年以來東京圈內已經上升10％
（歪國人匯率可以欺負你阿！早買早死），以後利率可能調升，價格調高，
住宅取得能力惡化。
9.1994-2005一般東京都供應約80,000戶，2006之後下降到約45,000-55,000戶，原因是
很重要空一行
2007年七大開發商（野村不動産、三井不動産、三菱地所、住友不動産、大京、
東急不動産、東京建物）約佔30％，其他由中堅開發商佔70％，由於ファー與モリモ
兩間中堅開發商（東証上市）在2008年相繼破產，慢慢的漸由大開發商佔據市場份額，
直到2013年中堅開發商降到佔50％，整體開發案件2013年為56,478戶
10.二手市場，成交件數下滑，成交單價上升。我的想法是單價低，回報率高的物件，將
來在市場會越來越不好脫手
11. 東京建物ROE有22％ 最高，住友有10％第二。
各位板友怎看？