作者:
joesoul (聚合的靈魂)
2015-01-26 17:26:16※ 引述《etowl (沒日沒夜流浪中)》之銘言：
: 過去半年一直一直有夯到爆炸的日本房產講座，不斷轟炸我信箱
: 台北跟香港都有去參加過，現在開始認真思考這問題
: 也看了一些板友分享，自從匯率往120衝之後
: 似乎聲音變小了，而我也越來越認真看房與看報告
: 今天自己做了些小筆記，跟大家分享
: 由於我日文不是很靈光，有誤請板友不吝糾正
: 巴克萊報告原文如下
: 住友不動產 高い成長が予想されるがマンションの販売動向には注視したい
: 20140730
: http://ppt.cc/kAER
: 我的摘要如下：
: 1.住友基本上經營不錯，緩慢成長
: 2.日本三大（三井、住友、三菱）股價都有不錯表現，三菱比較落後
: 3.以事業主體分的話，租賃是大宗約56％，販賣是23％，所以慢慢賣無所謂？
: 4.現階段市況是不動產市況回復，很多人入場，空室率（買不出去的？）下降
: 5.未來七年 2013-2020，推薦三井、住友高長性
: 6.都心空置率跟租金成反比收斂
: 7.有鑑於難得見的火熱，三大建商主要供給都集中在都心三區 （千代田区・中央区・
: 港区)
: 8. 分讓住宅價格向上調升趨勢，貸款利息依然是史上最低2.04％，現在買最划算，
: 因為以後更貴，2012年以來東京圈內已經上升10％
: （歪國人匯率可以欺負你阿！早買早死），以後利率可能調升，價格調高，
: 住宅取得能力惡化。
: 9.1994-2005一般東京都供應約80,000戶，2006之後下降到約45,000-55,000戶，原因是
: 很重要空一行
: 2007年七大開發商（野村不動産、三井不動産、三菱地所、住友不動産、大京、
: 東急不動産、東京建物）約佔30％，其他由中堅開發商佔70％，由於ファー與モリモ
: 兩間中堅開發商（東証上市）在2008年相繼破產，慢慢的漸由大開發商佔據市場份額，
: 直到2013年中堅開發商降到佔50％，整體開發案件2013年為56,478戶
: 10.二手市場，成交件數下滑，成交單價上升。我的想法是單價低，回報率高的物件，將
: 來在市場會越來越不好脫手
: 11. 東京建物ROE有22％ 最高，住友有10％第二。
: 各位板友怎看？
日本這2年房產真的很熱，尤其是中古屋，但奇怪的是一戶建的均價漲不動。
只能說新成屋漲得太快，很多日本人退而求其次購買中古屋，造成中古市場火熱，但日本
人的民族性不會再追高，所以我認為接下來兩年漲幅會收斂，2019拋售潮時更容易發生降
價的狀況。
基本上買日本就安心收租，買在都心6區就好，我在前年出脫手上台北房子，去年買進東
京，目前很滿意。
日本的代管制度完善，一切透明，當然房客要求也高，可是一切照制度來，例如養寵物，
規定尺寸大小，隻數，疫苗接種證明，還要提供資料給管委審核才可飼養。
我目前收租很滿意，因為投報率佳，比起在台灣當房東，輕鬆太多，台灣的租賃制度比起
日本，根本落後30年。