不動產其實相對性非常重要.
沒有一個地方是保值的,也沒有一個地方是不保值的.
你買的夠便宜,你就保值,你買的夠貴,你永遠不保值.
當然相對性要考量很多東西.
住宅環境,需求,建築條件等等.
但是如果你不是去計較很細微的差異性(例如單坪14和15萬).
那其實相對低價永遠都有優勢.
舉個例來講好了.
例如高雄的皇家貴賓.
我記得一年多前,他一度被炒作到開價17~18,成交在15~16.
那時候我完全對他沒興趣,因為遠一點三多路我可以買在12.
正勤那時候剛過大爆漲潮的休息期,也不過上12.
相對太高...所以不會去碰他.
但是後來他炒過頭,氣爆後被修正,前不久掉到13左右...然後正勤相對價格也大概在13..
我就去搶(結果沒搶到就是了..哭哭~~)
像現在他又大蓋上到14左右...合理價...所以我也沒啥興趣了.
你問我14可不可以買...我會講你有需求要注可以買,投資我會買別處.
那我們再來看我提到的正勤.
正勤爆漲過兩波,第一波四五年前的事情,那是高雄全面大補漲,誰都有吃到.
第二波大約在三年前,從單坪9~10直接跳到12.
然後他在12卡了一段時間,至少一年在那邊震盪....因為他在消化後來釋出的物件.
現在則是又開始跳躍,試圖要攀上14..
我們在三年前沒有買正勤,那時後火車站才10~11左右,優先跑去買火車站.
直到去年才開始買正勤,因為我發現他的12物件大幅減少到快光了,準備迎接下一次跳越.
所以我和朋友買了三間正勤都在11~12之間.
(當然我們很有耐心的等低價,會比一般人低一點..XD)
現在你看,正勤基本上12買不到,最少也要13,並且13的物件很少,賣家幾乎都抓在14才放.
然後更慘的是,你四周所有的物件,幾乎都是15起跳(除了諾貝爾)...
我們就在等你們買盤投降,乖乖買14的正勤,買個兩間他就站穩14了.
一個比較規模的社區或建案,價位都是用跳的,不是慢慢疊起來的.
本來10,你漲到13會有一堆人丟出來賣13,然後會有一段時間要消化這些13.
(當然其中會有一些人丟18丟20,那個先忽略)
等到13都賣光,會有一段時間很缺物件沒東西買,之後就會有投資客試著丟15來等.
然後盤面上可能剩個兩間15其他物件消失...
而等到15出去一間後,就開始會越來越多人丟15出來賣..之後又是一波賣潮.
這是ㄧ種很有趣的現象...屋主的人性反映.
(我之前美麗島賣超高價快12,本來整棟沒人在賣,因為之前成交價很低,8~10.
其他屋主不爽賣8~10,然後又笑我開太高不會有人買...
但..我一賣掉12,後面跟一堆人丟出來賣12...
因為他門會覺得這是ㄧ個"千載難逢"的高點,快點賣一賣.
畢竟怎麼可能可以賣這麼高呢,等這麼久居然有個可以賣高價的時候,我們快跟賣....
然後呢,跳上12後,維持了一年還在消化12...XD
同樣的,我們台中的房子也是這樣,現在在賣的岡山也是這樣..之前土地也是這樣
我家一向愛領導賣天價,因為我們都沒貸款或低貸款,可以跟你凹到天長地久
但也因此.我很清楚這種價格跳越的狀況是怎樣產生的..
但是我們天價也不是亂開,我一定是抓相對價格,讓你有一定會買的誘因
一定是到相對低點或相對優勢點,並且在四周沒有太多低價搶買盤的前提下.
才會開"當建案的天價"來賣.
就像賣不掉加價賣一樣,我相對低點才敢加價賣,你相對高點學我加價,你傻了嗎??)
然後回到保值的問題.
當年高雄火車站一度從10漲到12(現在大概在13~14).
兩年多前,民族國宅價位並沒有跟著四五年前的高雄大漲而漲.所以他還處於最低潮價位.
所以他單坪載多少??....單坪5萬各位觀眾...XD
雖然他很廢墟,可是你思考一下,單坪5萬保不保值阿...
你旁邊100公尺的5樓公寓要賣一坪11萬,你這邊一坪5w...
我怎麼覺得你是全天下最保值的廢墟.XD
果然兩年前就開始有大批投資客進駐,花了半年左右把這邊洗光光.
現在拿出來都要賣11萬了....(100公尺外當然在12~13)
投資客賣不賣的掉不重要,你如果那時候買5萬..你會煩惱貶值嗎?
就像我現在一直講,林園靠背的便宜可以衝一樣.
當然小港還有機會,但是你要像我之前一樣很有耐心並且花很多時間去等貨.
林園是比較無腦的進駐法,當然他之後漲的時間點會比小港更晚一點.
你跟我講他汙染,你跟我講他環境很糟糕.
我跟你講他公寓五樓70萬...你不要跟我解釋太多...我不聽我不聽我不聽!!!!
我閉著眼睛亂租,投報率好到爆炸.
(那邊中鋼中船中油一大堆員工,並且五輕還準備要遷南星)
so..要不是最近冒出了一間民權二聖7.x萬的法拍公寓.
和另外一間屋主自售450萬後火車站透天.
把我跟朋友的零用錢花光光...
(蛋黃區相對遠低於市價的東西還是優先吃,這個短期流動性很好,長期持有價值性很很高.
這種就是無敵物件..短賣長賣都不賣都可以的東西)
我們早就殺去小港和林園(我關心林園超過半年以上)...XD
現在再等零用錢...零用錢轉出來我就會跑去買林園...
(我怕我零用錢轉出來後小港就來不及了,所以現在先看林園.
至於我家大筆的錢,那個會買店面或透天並且養很久,就不會丟這邊
養很久的東西,優先考慮蛋黃區,因為一養可能是30年的事情,無視幾年的波動)
so...總結就是.
對我而言,不動產永遠都在看相對性.
從台北台中高雄的相對性,看到火車站灣區林園大寮的相對性.
然後再看到正勤,31期,諾貝爾,皇家貴賓民權DC的相對性.
我永遠都沒有一個基準點,所有的價值都是浮動的.
所以每天才需要到處價格一直看一直看一直看.
看一下最近變化怎樣,哪邊相對低哪邊相對高.
當然,台北和高雄也不一樣.
台北人優越感很重,對環境的訴求也高很多.
所以隔條大馬路,兩邊價格兩個世界.
但是高雄不會,高雄你這邊貴,我就買那邊去,區域性價位並不明顯.
這也是為啥我四年前最後一次叫別人買農16後,就從來不再提過農16.
因為他是相對最高點...我從來不會去買相對最高點的東西.
並且農16,你真的看他中古屋,同樣1x年屋,他也沒有像大安大同區的差價那麼可怕.
(範例...http://sale.591.com.tw/sale-detail-2065754.html
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2123886.html)
不要被一堆豪宅價個給騙了,並且其他地方豪宅其實也很貴,一點都不便宜.
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2161490.html(農16)
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2117815.html(民族七賢)
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2160357.html(毛胚)
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2092614.html(中央公園)
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2049274.html(二聖民權)
(有水景的景觀豪宅我先去除)
你這邊過高,人家就去買別處.
你這邊地價過高,建商就跑去別處蓋.
這就是高雄的狀況....和台北不太一樣.
因此你跟我說保值,我還是會回你相對.
你相對價格便宜,你就是硬生生比別人保值.
好東西價格沒有在無線上綱...一直衝到後面就只是惡性炒作.
壞東西也一定有他的價值,世界上窮人永遠都比有錢人多...