作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2015-04-16 20:01:01其實理由真的是公債和利率太低.
但是別忘了,前兩年早就有人講過,歡迎來到低報酬年代.
石油經濟發展到極致,整個世界的經濟處於供需平衡,很難有新的暴發成長.
另外網路世界和全球化和自由貿易,更加推動低報酬的發效.
(資訊快速又透明化,造成大量銷價競爭和資訊對稱和貨品流通)
賣衣服從一件幾萬塊到現在一件一兩百塊,因為全球化,因為大量量產.
大家都有汽車,換車速度比現在世界工廠製造速度還慢,所以工場萎縮.
大家都有電腦,到現在大家都有智慧型手機等等.
更不用說,因為有了電腦,所以大家不買CD唱片.
因為有了智慧型手機,所以大家不去玩大型電玩或是打撞球.
到頭來,產業只是在互相取代,一個興起一個落下.
整個巨觀來看,全球經濟已經不太成長.
然後再需求已經被滿足下,所有企業削價競爭,所以毛利率越來越低/
而帶來的就是利率越來越低.
就像米國每天在嗆聲要升息,大家在想想他能升多少?回到一二十年前的10%嗎.
還是回到30年前的18%??
喔不...升到3%就阿彌陀佛了...
甚至極有可能因為日本歐洲都在QE和整個世界都在降息,而只能升到2%.
同樣的回到不動產租賃.
因為不動產租賃是一種很有歷史的傳統產業,比幾乎的產業都有歷史..XD
所以他對整個大環境,會有一定的同步性.
也就是說,當利率升得時候,租金投報通常就會高.
同樣的現在一直降息,租金投報也一直低.
實際狀況就是,你升息,代表景氣好,通常房租店租也跟著狂拉.
你降息,錢就跑出銀行來,然後進入租賃頭報比存款還好的不動產中,把價格拉升.
然後他門就自然處於一種平衡....
so...今天如果升息,升到2%,可能的情況是,房價不太長,但是租金開始慢慢調高.
(因為通膨的關係,所以房租會一直拉高)
到最後大概會讓租賃頭報大約在3%左右,略高於定存略低於房貸.
如果今天狂升息升到5%,那就崩盤,一樣崩到租賃頭報大約6~7%左右.
這則是取決於壓力是否大於屋主的支撐力,大於就崩盤,低於就卡住等通膨.
反過來,如果今天繼續降息.
狂降息可能金融風暴,那租金也跟著大降.
但如果繼續慢慢降,那通常就是更多資金跑進不動產,造成房價升上去.
這則是取決於降息的理由,如果不是影響到大家財務本質的理由.
那降息通常是造成更多錢跑去找高投報標地物..
然後因為標地物的搶購造成投報又下降.
so....社會會自然平衡就是這樣.
因此呢,房地產是否會泡沫.
其實問題還是取決於全世界的經濟變化.
你如果繼續這樣經濟不成長,全世界處於供需平衡.
然後利率都很低,公債也很低.
那靠杯,泡三小沒....XD..貸款利率那麼低,是要怎樣爆掉?
這樣也代表,超高房價和超低租賃投報才是一種常態.
就像20年前店面投報率1x%的年代,也很難想像限在店面投報2%是怎樣一回事.
但是如果世界經濟爆發性變化.
例如核融合發電突破了,人類新的時代誕生...
靠杯大家賺翻了,利率狂升到25%.
那租金一定暴漲到35%...
so....大概就是這樣.