基本上理由非常單純.
高雄以港為生,無論高雄怎樣蕭條還是怎樣繁榮,他主要的價值還是港口.
這也是為啥科技園區都不會特別設立到高雄旁邊的主因之一.
(所以不要在期待台積電到高雄了,沒必要也不會有這種規劃)
除了像之前那種很難得的兩岸問題+戒急用忍+產業外移這麼多剛好同時發生的因素.
造成港口衰退!?!?....百年難得一見的低點..XD
不然只要回歸到正常,港口有港口無法取代的價值和作用,不需要在替他作太多顏色...
在高雄弄其他的東西,只是造成搶土地,和不必要的經費分散浪費罷了.
so..當兩岸問題回歸正常,台灣和世界經貿協定不斷的簽,高雄本身傳產該走的走光了.
接下來港口就會回歸他本來的價值.
物流,金貿,服務,觀光,品牌.
港口工業區則是搭配物流,做末端的加附加價值的產品加值.
(例如電視零組件送過來這邊組裝包裝和上各國不同語言或是習慣的配置.
在分船運送到不同國家,這種針對性或是末端加值,通常都是臨港工業區在幹的事情)
也因此,目前大家如果有興趣在上下班的時間,去各大馬路看一下就知道.
港口有非常大量的工作人口,下班時間整個中山路都會被塞滿滿.
這還不包含之後的啥石化工業整個遷移到南星,遊艇產業之類的.又多幾萬人過去.
更不包含之後灣區的各企業總部和其他周圍相關企業的進駐的上班人口.又多幾萬人.
然後就不要講觀光,服務業,高雄旅客跑西子灣,紅毛港,展覽會館,都在港口附近.
旗津,愛河,壽山..這些也都在港口...郵輪也停港口.
所以旅館阿,紅珊瑚珠寶禮品阿,六合夜市阿,其實都跟港口有緊密關係.
更不論國際機場也在港口附近.
so...高雄人,離不開港口,因為太多人在港口工作,太多人直接或間接跟港口有關係.
所以高雄很難發生我弄一個新的大型產業園區,然後把整個都市重心轉移過去.
這種事情不需要在高雄幹,你去其他縣市幹就好了....台灣又不是沒有土地.
so...來看高雄地圖.
高雄市區正中心,就是火車站,東西南北最方便的地方.
這是無法取代的交通樞紐地位..並且也沒有任何搬遷的機會和理由.
不像台南台中,他們交通重心想改變就改變.
(例如台中捷運和brt就會改變,更不論林佳龍要推的輕軌.
這些都會改變台中人的交通聚集樞紐點的位置)
然後民生類型的產業則是繞著一港口轉,尤其觀光在這邊帶動很大.
為啥南高雄那麼多百貨公司和精品店,並且還打算蓋更多更多,也是這個原因.
(中鋼鋁廠改建的商場+宴會廳+好像還有電影院,年底前就要開幕了,大家好像都沒注意到)
另外中島計畫,那邊會有觀光飯店(五星六星級),遊樂場(和夢時代三期相呼應)
旗津也慢慢的在把續亂的產權問題解決+開發中.
so...一港口非常密集的開發.
然後一港口和二港口的腹地就亞洲新彎區.
這邊一堆土地,少數蓋豪宅,其他蓋辦公室...不要期待新灣區會變農16美術館.
永遠不可能.
因為他不蓋一般住宅....我問過興復發,他們甚至不想過來...
(建商經營模式問題,興富發跑短跑熱,不玩囤地囤貨,每個建商手法和經營型態都不一樣)
土地超貴,你蓋小坪數兩房三房,一坪要賣40你看怎樣賣??所以只能蓋少數豪宅.
其他的就是摩天樓,例如遠雄的65F(遠雄也要跨入旅館業,他65F下層是飯店和商場)
然後中油無論他總部要不要遷下來,他本身在高雄就有很多營運重點部門.
所以中油他在成功路邊的土地也是會開發..只是詳細還不知道.
台電海洋城bot招標出去了...中鋼大樓蓋好,現在蓋他的餐廳和住宅.
統一夢時代二期我忘了他環評過了沒....
其他像啥台塑,硫酸亞,台糖,東鋼和一大堆,就先不講了.
這些投資建設全都和港口有關.
反而你說的高軟,和港口關係還稍微遠一點...XD
再來二港口,重工業阿,物流阿,臨港加工區阿,都在這邊.
二港口就是重點區域,洲際港,填海造路等等,這些都是台灣最重要的命脈之一.
高雄港今年貨櫃量上看103x,巨型油輪1300TEU今年聽說就有一百船次以上.
非常快速的在增長...因為兩岸問題回穩+東南亞發展.
高雄港的價值性不斷上升.
很多人會說啥中國沿海港口怎樣怎樣高雄沒機會..XD
我問你喔,聯考時,台大醫學院的贏你了,所以你就沒用了,那你是不是就該去自殺了??
不是這樣看的..XD..
港口彼此也許在某些地方會有競爭,但是很多時候,他們是必需品,有無法抹滅的價值在.
so...中國港口怎樣發展,和高雄港繼續發展很多是不牴觸的,甚至有些還有正向關係.
尤其中國港口大多主進出口,轉運比較少..和高雄港主轉運,進出口比較少類型又不同.
因此最近高雄港很明顯的在上升,也是可以很清楚看的出來的變化.
在這種情況下,二港口只會需要更多更多越來越多的人和投資.
甚至你看國道七號要連接到大寮,拿大寮來當港口工業的腹地...
so...高雄市政不會轉移就是這樣.
就像紐約不會離開曼哈頓,香港不會離開油尖旺...你跑不掉啦..被定死在這邊.
and..台中台南拆透天蓋大樓比率並沒有高雄這麼高,因為他們可以搬家.
我一般家,就一堆空地,不需要煩惱土地整併收透天的困擾.
台北從萬華一路往東發展,因為萬華對台北沒有必須性.
但高雄沒辦法,高雄吃死你重心跑不掉...
外加高雄不動產型太,老透天很多,馬路規劃又很直和方正.
所以高雄是台灣非常少見稀有的大規模"類都更"都市.
(因為主要都是被收購,所以不能稱為都更...不過當然也有很多是地主自己找建商合建)
台北都更等地震,前幾天地震了也不建都更蹤影.
高雄幾年前就開始拆透天在蓋大樓.
並且舊市區的大樓房價也都不低,新大樓和北高都差不多.
不像台中台北,新舊區域差價非常大...
這些都是高雄獨有的特性.
所以你用台北台中觀念看高雄,一定會看錯,會買錯東西買錯位置.
到最後也許還是有賺,但是就是硬生生賺的比別人少.
畢竟都市本質不一樣,架構不一樣,條件不一樣..
and..高雄的土地才真的叫做有價值,因為會被建商收,會被建商炒作,會變成大樓.
台北反而..你不動產的地點價值遠大於你到底持有幾坪...
so..高雄你可以說,我商五土地管你在哪邊,100萬以下閉著眼睛都可以買.
台北你可不能這樣幹...
大安區和萬華的不動產,價差3倍有吧.土地無法估計,因為都更困難.
現有建物條件,反而是台北價格的依據.
很多人愛講土地價值.
但我發現他們對土地只是一種單純的信念和迷信.
但真正所謂的土地價值.
他要有改建大樓的價值才叫做有價值.
不然充其量只是台灣土地建物兩稅分離造成有土地時,交易稅可以比較輕而已..XD
不能蓋大樓的土地都是垃圾.
就像被放生的透天店面,比樓店還垃圾,根本不會有人想買,就算你土地有50坪都沒用.
因為你透店整修費用很高,然後被放生被大樓壓迫風水超爛,生意也不好做.
之後新大樓住戶一定一定檢舉你違建,你整間透店冏爆了.
不如旁邊的樓店安安份份好多了.
so....很多人迷信土地,這是很糟糕的.
你必須深入了解,土地價值到底是甚麼,怎樣才能發效,怎樣的價值是假的怎樣才是真的.
就像七月容積獎勵上限50%,住三住四的土地相對就是貶值.
但是商五土地價值狂噴...
因此同樣大馬路,為啥有些店面超便宜,有些超貴.
這跟他抵下的土地使用分區是甚麼有非常直接的關係.
但是傻傻的看到土地幾坪好大好便宜,就給他買下來...那恭喜,你買錯東西了...
有時候呢,觀念只是起頭.
但你要詳細的去分析你的觀念到底根據的理由和因子是甚麼.
不要胡亂的迷信...這樣很糟糕,會掉入一些陷阱當中.
就像地上權不好???
房地合一過後我就會來收地上權..XD..危機入市麻....
不過當然房地合一可能不過了.
那..高雄微笑時代,節哀順變....