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立法院三讀通過「房地合一稅」新制，明年一月一日起，台灣房地產進入「實價課稅」階
段，房地產投資客的黃金時代結束了。台灣房市一直供給過剩，但過去因所得稅、持有稅
偏低，造成炒作風氣盛行；如今，房地合一稅、囤房稅雙雙實施，房市的基本面現形，難
逃房價下滑的趨勢，甚至有專家預估五年跌三成，後市值得觀察。
買方：長期自住影響不大
新制明年上路後，以買方來看，自住客的影響最小，只要符合自住條件，住滿六年賣掉，
獲利四百萬以下免稅，超過四百萬部分，才須課稅10％。因此，自住型不論下半年或新制
上路後買，未來賣房只要獲利不超過四百萬元，影響都不大。
如果是投資客就不同了， 「長線投資客，新制要課的稅比過去重，」住商不動產企畫研
究室主任徐佳馨舉例，假設A持有一間房子十一年，賣掉獲利五百萬元，新制上路後，持
有十年以上房子賣掉的獲利，要課所得稅15％，也就是75萬元。舊制以房地比約七（土地
）：三（房屋）來課，賺5百萬，假設適用40％所得稅，要繳的稅是60萬元（5百萬×0.3
×40％＝60萬），長期持有者，新制的稅較重。因此徐佳馨認為，由於今年下半年買房仍
適用舊制，可能促使有意願的「長線投資型買盤」出現。
而對兩年以下的短線投資客來說，相對於奢侈稅，新制反而比較有利。舉例來說，B若以1
千8百萬元買進，一年內以2千萬元賣出，舊制須課奢侈稅，稅率是賣價的15％，也就是3
百萬元；若是房地合一，只課獲利2百萬元，一年內賣出，扣掉成本，稅率45％，所得稅
是85萬多元，假設房價上漲，新制對短線比較有利。
「台灣房價太高了，供給過剩極度嚴重！」德明財經科大不動產投資與經營學位學程副教
授花敬群說，房價會跌，並非「稅」的問題，而是供過於求。全台除了台北市超額供給不
算嚴重外，其他縣市都很嚴重，以新北市為例，在建商都沒推案的情況下，估計餘屋至少
五年才賣得完。
以1994年到2003年，這十年的前車之鑑來看，花敬群說，當時嚴重供給過剩，出現高房價
的泡沫，結果房價平均跌幅三成，當時經濟成長率6％，現在只剩下3％，經濟條件較差，
房市更沒有好轉的理由。
下一步：兩年內租比買划算
花敬群認為，即便沒有房地合一稅，房價還是要跌，「五年跌三成，是可以預期到的數字
，」他認為，因為市場反轉的趨勢才正要開始，台北市以外，甚至可能會大跌五成。
信義房屋不動產企畫室經理蘇啟榮認為，持有稅加重，是房價修正的重要原因，台北市今
年先實施房屋稅新制，房價會修正。
其實房屋稅的殺傷力比房地合一稅嚴重，因為房地合一稅是未來式，即賣屋獲利才會課稅
，但房屋稅是持有成本，調高房屋稅，對投資客來說，持有越久，代表財產淨值的流失。
由於持有房屋成本不斷升高，黃耀輝建議，現階段買房的原則是，租比買划算，先租後買
、先遠後近、先小後大。
花敬群也認為，近兩年房市「租比買划算」，以一千萬元的房子為例，租金一個月約1萬5
千元，一年共18萬元，但如果買房，以六成房貸計算，一年房貸本利就要40多萬元，加上
房屋稅、地價稅，對年輕人負擔很重。但，台灣的租金幾乎沒漲，租房比買房划算很多，
應該先租，等房價下跌後，視自己的能力再買進。
連結：http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000027015&p=1
其他：花敬群:台北市以外五年跌五成。看來要金融風暴了。