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2015-07-10
【住展房屋網/台北報導】繼稍早大同板橋舊廠(實際位在土城)號稱降價後，上市建商全
坤建設，去年推出位於北萬華的「全坤雲峰」，據悉也高喊降價，宣稱打七五折不二價銷
售，市場紛紛解讀這是有感降價，還說將引發骨牌效應。然住展房屋網企研室認為，事情
沒那麼單純。
首先，該案今年稍早其實就已調降表價，面淡水河景觀戶從去年盛傳開價要破百萬，降到
95萬/坪，實際成交約8字頭(平均)，非景觀戶最低開價則僅70多萬一坪。以一般議價空間
計算，實際成交價應可見6字頭，這大概也就是新聞揭露的81萬打七五折。甚至，同樣在
北萬華一帶，近期實際成交價大部分也都落在6字頭，超過70萬/坪者其實是相對少數。
另一需注意的還有，無論是去年盛傳要開出百萬天價，還是目前的所謂降價，該案的整體
定價策略並沒有變，也就是高低樓層、有無景觀的產品，價差拉得很大，而低樓層原本就
是低單價戶，所以根本談不上什麼破壞性價格。
當然要說全坤該案降價也沒有錯，但其實只是修正回到該區近期一般行情，也等於之前開
價確有過高、膨風嫌疑，況且高樓層還是要賣區域天價；同理，也適用於大同土城案，其
成交價也只是回歸一般行情，根本稱不上是俗俗賣或真降價。
因此，全坤萬華案號稱打七五折賣，是不是真會引發所謂降價骨牌效應，嚴格論還言之過
早；畢竟以全坤案來說，一來其高低樓層根本是兩種產品，行情當然不同。同理，北萬華
、南萬華條件也不相同，甚至也適用於北市其他行政區。
更何況各建商財務狀況亦不同。以上市櫃建商來說，或許如冠德馬玉山所說，現在握住現
金最重要，有立即性融資壓力的成屋當然要盡快消化，全坤萬華案可能就是一例，但如果
是預售案就又另當別論。甚至不同建商，經營策略也不同，因此所謂讓利手段，可能換成
建商提供公司無息貸款給消費者等。
不過全坤案降價，住展房屋網企研室認為說明了一個事實，那就是除非真是透過一般市場
交易獲得的土地，否則這幾年推出的合建或都更案，土地成本並不像業者說得那麼高；其
開價老高，甚至屢創區域天價，和成本無關，基本上就是隨著景氣開高。況且合建或都更
案，區位確實相對佳，業主自然更敢開價。
然而如今景氣翻轉，看跌房價氣氛變濃，情況當然無法同日而語；尤其同樣面臨高額房屋
稅，甚至還有明年實施的房地合一稅及將調高的地價稅，地主或投資客很難比建商撐得久
，現在出脫可能少賺，但至少省一些稅。而這意味著，一些所謂地主保留戶或轉售戶，可
能就是消費者可撿便宜的標的。
連結：
http://www.myhousing.com.tw/index.php?option=com_flexicontent&view=items&cid=1051:2012-09-03-07-43-04&id=56781:2015-07-09-05-45-02&Itemid=161
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