我的算法是這樣.
房租決定房價基本面.
利率決定資產價值.
也就是說,如果房租2%,房貸利率2%是處於平衡狀態.
(這個房租2%是扣稅後淨所得)
那,1萬塊房租的房子,房價應該是500萬..
你跟我說房子會折舊,我跟你說房租和建築成本和土地會抗通膨.
所以再房東可以拿房租抵房貸的前提下,他不會選擇賠錢賣.
要用前大不了就增貸出來就好,反正房租可以打平房貸,增貸出來花還是投資都行.
不需要賠錢賣房子.
so...為啥最近全世界房價狂漲,也是因為大家的利率都下降,造成房價上升.
不是甚麼中國人到處炒房炒的全世界都狂噴,中國人沒那麼厲害...=.=
當然每個國家的稅金和利率也不同,所以房租房價比也會有所影響.
然後不用替甚麼白手起家買不買的起資產這種東西做計算.
老外不愛買房子,但總是有房子給他門租..
這代表甚麼??
這代表人民不買沒關係,會有像我們這種,財團,資產管理公司等等,買來租給大家.
而我們賺利差,去跟銀行貸款2%租你4%賺2%...
反正買空賣空,我躺著領2%..跟銀行或壽險再幹一樣的事情而以.
所以再投報率ok的前提下,不用去思考甚麼年輕人買不買的起房子這種事情.
房子是生錢工具,年輕人不重要,有人買就好了...
只要他生錢的效益夠,就會有人來買,不用擔心.
因此反過來講,你要屋主稱不住,你就是要出租投報率下降..
而出租投報率下降,要麻你降租金...
過量的供給會造成降租金...還有經濟大恐慌一堆人被裁員也會降租金.
另外一種投報下降就是房價衝太快...
有時候炒作會是一頭熱,熱下去非理智可以控制,所以會造成房價衝過頭的問題.
而在租金投報跟不上房價時,就會開始產生壓力...
衝過頭如果壓力不大還可以停在那邊等通膨帶來的銷風.
但如果太過頭,那自然就會崩毀...
當然還有另外一種就是升息.
例如本來2% vs 2%平衡的很好,徒然你來個4%升息,那自然會全面大蕭條.
升息跟甚麼熱錢跑哪邊無關,是跟最現實的套利效應有關.
如果再台灣套利1%爽爽的,你其他國家升息,台灣依然套利1%...
那你很難造成甚麼多殺多之類的狀況...
理由他只要房貸出去投資就好,他幹嘛賠錢賣....左邊套利1%把錢丟到右邊再賺投資錢.
兩頭賺不是很好??...就像前幾年把台灣房子貸款2%去中國放款人民幣5~10%一樣.
(前幾年很多地下放貸18%....都是賺暴利利差)
要賣房子一定是他不但沒辦法套利,還再虧損狀態才會考慮賣出.
so...回到結論.
我炒房一定跟著租金走,囤房一定是找租金會上升的地區囤.
難租的地方我不會過去....
租金投報率很好的地方對我而言代表這邊被低估,我就會跑來卡位.
租金是不動產的基本面...中長期置產的指標.
so...我可以養空屋,但是我也會把空屋養再租金投報很好的地方..XD
and...我相信一般歐美的不動產公司也是類似的思維方式再做投資.
包含甚麼川普李嘉誠台灣壽險還是OOXX...
因此...
在出租投報率高於房貸的前提下,永遠不要期待房價會崩盤.
你買不起??..那是你的問題,少數人一人十間二十間的買來租給你就好.
然後要用錢,增貸就好,根本不需要賣...
房子是銀行認可的銀票,那個變現超快的,根本沒人再煩惱甚麼變現問題.
打通電話一兩千萬就可以進我的戶頭...我幹嘛煩惱他好不好賣的問題阿??
而你要房東逼急賣房子...
去找那些投報率低於房貸的地方,或是很難出租掉的地方等,比較有機會.
而甚麼蛋白蛋黃蛋紅OOXX理論都是屁...租不租的掉,租金怎樣才是真正的依據價值.
我就算是在蛋殼中的蛋殼.
但例如我再小琉球,例如一棟透天如果買600可以做民宿月收6萬...
你說我會崩盤嗎??...我幹嘛賣你599..我繼續爽爽收6萬租金就好..
要用錢我去貸款400萬出來,2%房貸我只要負擔80萬平均一個月不到7000塊的利息.
我幹嘛賣掉...??
so...真正的問題還是發生再"租不掉"或是"租金太低"上面.