其實這是一場三個玩家的博弈：多方、空方、政府。
多方（希望房價漲）的組成大概可以分為四類：
1、建商
2、長期投資客：有房子，無房貸，房子對他們而言是資產，靠租屋賺錢。
3、短期投資客：靠短期的槓桿操作致富
4、房仲
空方（希望房價跌）大致可以分為三類：
1、爸媽有本事，可以買房給子孫
2、有一點積蓄，受長輩影響（如岳父母要求有房才結婚）需要買房（剛性需求群）
3、沒有長輩影響，所有收入拿來維持生活品質，所以只要房價太貴會影響生活品質，
就不會買房。
這一波的房地合一稅，主打入手1年內轉賣，要課45％的稅，直接影響到流動性，導致
短時間轉賣的成本墊高，因此直接影響到多方的短期投資客和房仲。版上這半年多有崩
潰，我想跟這兩個身份很有關係，房地產價格也因為短期投資客釋出的量而有降低。
但是在房地合一稅的影響下，能夠殺的短期投資客跟房仲基本上都殺完了。還在市場裡
的多方，大概就是建商和長期投資客了。
對長期投資客和建商而言，我平心而論，房地合一稅對他們沒有影響，因為長期投資客的
房子是賺錢的工具，他們原本就是不是靠轉手賺價差，而是靠租金，因此會造成沒有賣就
不會賠的現象。在這樣的情況下，當價格碰到長期投資客，就會變成一個瓶頸。長期投資
客寧可把房子租出去，也不願意降價求售。
而這一波長期投資客要怎樣把房子釋出來壓低房價？就是政府必須介入設立「囤房稅」，
否則房價要降有限。
對空方而言，最大的問題是「買不起」。
現在的最大買方照理來說，應該是30-40的首購族，以及40-50的換屋族。但是他們面臨到
同樣的問題，就是收入不足以支撐房價。因此只要沒有長輩壓力，很多人會選擇將薪水拿
來爽爽過生活，而不是拿來繳房貸，造成新世代沒有人願意買房。這頗有一種：「管你是
漲是跌，反正老子就是買不起」的意味。最明顯的例子就是之前朱學恆所說：「股房雙跌
跟年輕人沒有關係」的新聞。
而且還有一點，那就是觀念的改變。以前的人認為有土斯有財，怎麼樣都要為自己找一個
安定，但是現在的買方不吃這一套，造成剛性需求減少。
當然，這是一直以來的狀況，而這些沒有剛性需求的人，本來就不是買家，真正大量的
買家其實是投資客。這陣子房價下跌，買盤萎縮，我想最大的問題還是投資客的縮手。
投資客發現無利可圖，想要請自住客接盤，卻發現為什麼這群自住客根本沒有買房的意
願，才會造成這麼多人崩潰。
最後，我要講的是大環境。現在少子化、人口減少（不要跟我說外勞，他們不會買房），
景氣衰退看來是長期的趨勢，景氣衰退直接影響到的，就是需要繳貸款的人，而這些人
除了背房貸的自住客以外，就是建商了。我預期接下來如果景氣持續衰退，很有可能會
造成建商倒閉，直接影響到銀行收入，最後影響到相關產業。最明顯的例子就是開始有
小建商把自己的建案賣給大建商。
而這一連串的連鎖效應，很有可能使台灣迎來泡沫經濟：公司倒閉，失業率增加
，銀行破產，連帶拖垮政府，買賣雙方都不要玩了。
台灣景氣衰退最明顯的例子是大財團的外移：義大集團、台積電、郭台銘等，紛紛把
自己的產業往外移，證明了這些財團都看雖台灣的市場。
這樣的情況到底該如何避免，只能等著看新政府怎麼解決。
最後來說結論：
1、房價到底會不會跌？
基本上，我認為房地合一稅只能影響到短期投資客和房仲，無法影響到長期投資客。而
短期投資客的量畢竟是少數，當第一波的短期投資客出場後，價格會被長期投資客頂起
來，因此不會降到太低。
2、未來房市如何？
我想大約會維持現在的狀況，買方買不起，賣方（長期投資客）不肯賣，價格維持在中
點但不會有成交量，在這樣的情況下，房仲業會被買賣雙方夾殺，死路一條。
3、要怎麼讓房市活絡：
（1）設立囤房稅，逼長期投資客把房子丟出來。
（2）利率波動，逼建商把房子丟出來。
（3）景氣復甦，買方變有錢可以買房。
最後，我個人覺得對新政府而言，課稅與調利率比復甦景氣容易。
最後的最後，我建議空方不要在台灣買房，尤其是不要貸款買房。因為台灣的經濟
將面臨長時間的衰退，沒有房子也意味著跑哪裡都可以不會被綁住，比較有資金來
面對未來嚴峻的世界。