※ 引述《ttmb (耶? )》之銘言：
: 今天看報紙發現媒體，看最近房價下跌，就拼命講房產最保值自住沒差要大家下去買
: 很多民眾也信以為真，覺得房地產長期零風險，真的要命
: 房產能不能保值，能，但是在市場正常運作的合理價格下
: 就算看漲的人也不會否認現在房產是高風險投資
: 保值這講法讓很多民眾認為
: "反正自住沒差時間拉長看漲" "反正當成強迫儲蓄"
: 有錢就算了，如果五六成薪繳房貸的，這觀念真的很害人
: 通常會說房產能保值基於幾個原因
: 典型是來自於 "原物料土地人工都在漲，房地產放久了一定漲"
: 這樣講OK
: 但如果這樣近15年台北的房產應該是漲30%不是300%，再過100年台灣通膨都不會到300%
: 建商最愛講的土地成本但一堆是早期取得的土地有賣比較便宜嗎?
: 就算是近年取得成本結構攤開就可以知道利潤有多少?
: 真正是這幾年才取得土地的建商有多少?
: 關於這點就不多贅述了
: 再來有人說房地產可以收租，賣家大不了放著收租，沒回去之前不會賣
: 老實講，大多賣家還是著眼在漲價啦，尤其台北租金根本不是不賣的理由
: 最好一年1.6%有人會滿意，之前還有人說大不了收租收六十年就回本
: 聽了都好笑，有錢人他放六十年每年拿你1.6台灣貧富差距就不會擴大了
: 折舊都不用算就對了，六十年房子大概就垮了還希望本金不變嗎?
: 現在為什麼價格硬，當然呀
: 大多頭剛過，賣家當然會不甘心呀所以還在觀望，錯過高點當然會不甘心賣呀，股票也是
: 如此
: 所以沒有人說房價會崩盤只會緩跌，因為賣家是慢慢心死的
: 現在賣家還沉浸在高點的光輝當中當然不會輕易賣房，多頭12年了漲習慣了
: 要時間拉久認知才會調整了
: 就像很多股票被套牢的也是要一段時間覺得回不來了才會釋出
: 更何況賣家現在怎樣都有賺，賺多賺少而已
: 台北哪會收租滿足啦，最後是陸陸續續獲利了解的所以市場不會崩跌會緩跌
: 不是沒有資金壓力就沒有賣屋原因
: 換屋遺產失業救急換工作或單純獲利了結，各種原因不得而知，但絕不缺賣家
: 總之現在過往三成的投資客買盤才剛退場，追捧行情剛過，未來中長期走勢怎麼走，絕對
: 是有風險
: 再來有一個比較常見的誤解是，鈔票一值印，房地產才能保值，才能對抗通膨
: 其實這是誤解，這裡保值的意思其實是"避險"
: 是對有錢人說的，是給有錢人做資產配置用的
: 就像黃金一樣，會買一定的部位來避免惡性通膨
: 錢變薄了這句話是外行，銀行鈔票變多要先流的出去，流的出去要流動才會造成通膨，鈔
: 票數要乘上流動率才會等於通膨率，日本歐洲還在通縮
: 還有就是，隨著經濟成長，房產一定保值
: 這在成長中的國家適用，台灣基期已高，加上人口年齡和結構，之前有大大分享過文章，
: 基本上，台灣已經到了一個拐點，都市擴張期已經結束。
: 然後有人喊，都市化大都市一定保值
: 過往沒有城市化嗎? 人口沒像都市集中嗎?但台北市人口從房市起漲民國九十年到現在，
: 十五年間沒都市化嗎?台北人口增加也才兩三趴，遠比新成屋增加數目少
: 就算北市加新北，人口增長也不到十趴，但是新屋遠多於此
: 尤其有捷運後，早10分鐘起房價打8折，早20分鐘起房價打6折，都市效應早就衰微
: 要喊保值也要看價錢，如果台北市均價一坪100萬也買下去也可以保值?
: 保不保值市場決定的，現在是炒上去的價格，要保值也至少過幾年才可以知道
: 我認為媒體總是塑造長期而言房價很穩，可以買房當儲蓄、買房子可以抗跌，完全忽略長
: 期會有風險
: 現在買中古屋，想像一下三十年後廣告上面寫屋齡70能期待賣多少?或是要指望都更?
: 我猜下面有人會推當初張金鶚也叫大家不要買房害一堆人買不起
: 那時候沒實價登錄實價課稅，那時候市場三四成買盤都投資客
: 要炒的話一坪要炒多高都有可能，只要一直換來換去就好，自己炒上去說叫你買不買現在
: 更高了吧，這有什麼好說嘴的
: 現在明顯不同，市場幾乎沒有投資買盤
: 現在的行情是投資客炒起的投資客自己也不會否認，既然是被炒起的價格就不該期待他沒
: 有被過度高估的風險
: 多空都可以找到理由跟你說漲跌，但只有市場最準，而市場是需要幾年時間反應的，短線
: 就算跌深有小反彈，到時候就算一堆喊，籌碼穩投資客都被洗光剛性需求現在不買以後更
: 貴等等，那充其實也只是剛回歸正常的市場在震盪盤整而已。
: 看多空是每個人的自由，這篇不是想戰多空，只是想提醒
: 到時候資產一半蒸發或是失業被法拍，都是風險
: 根本不用怕現在不買以後會更貴，台灣房價所得比世界第一，要井噴是可以井噴到哪
: 根本不用急，有錢的想買就買，不能承受風險的切莫保值兩字最後被套，真的不值得
: 日本在90年代前也是不知道跌為何物
: 當然啦多多一定會說一堆想買呀你慢慢等再等買不到了之類的
: 今天不談多空談風險，短中期要喊多你高興，但是很多人買房只是要自住衝著保值這兩字
: ，我想這樣的價格和台灣現在這環境，這風險是很高的。
: 還是多多今天要講，你薪水2/3拿來繳房貸也請放心，我保證就算房子折舊三十年之後還
: 能保值?
: 總之，我只想強調很多人是打算自住放30年當儲蓄的，但現今風險很高
: 自住沒差長期一定看漲的時代已經過去了
: 媒體和業者聯手框一堆最沒有抵抗力的來承擔風險，真的很要命
不才在下小弟我；深深被各位版上大大對於房地產及經濟學原理那精闢深入的見解所折
服，既然現在房地產價格應該腰斬的話，那是否有人願意開第一槍在把自家的房子拿出
來賣呢?
反正這波空頭都要持續十年以上的時間，只要大家一起做空房市，先把自家的房子拿
上市場拋售，再去租個２～５年的房子，假設每年跌２０趴；以你家的房子８００萬來計
算８００＊０.８的３次方=４０９.６萬，３年都租２萬塊上下的大樓１年２４萬（一
個月２萬塊租金的大樓就算在台北也不差了吧），３年後再買回同區段同等級的房子，
以７２萬做為本金計價（分三年支付喔，還不用利息喔！！！！！！！！）
然後８００-４０９．６=３９０.４，再３９０.４-７２=３１８．４萬以投報率來算
大約是４４２.２２２２趴！！！！！！！！！！幹！！！！這麼高的投報率各位大大還在等甚麼呢？？？？
如果有住中壢地區的大大請務必聯絡我，讓我為大家服務不必擔心斷租，也不必擔心白目
房客這麼來搞的物件烏煙瘴氣的！！！！！還能得到好名聲（居住正義的實踐者）請有意
願的鄉民大大們與我共同努力，攜手創造台灣美好新未來！！！！！！
Ｐ．Ｓ投資理財一定有風險，不動產投資有賺有賠，簽約前請詳閱契約交易書！！