正確的算法是.
古早年代本來利率20%,租金1萬出租投報20%=60萬一棟.
後來降到10%,所以同樣租一萬,出租投報10%=120萬一棟.
現在降到1%,所以1200萬一棟.
以上不叫泡沫,因為產值可以支撐住貸款的利率.
泡沫是,利率5%,出租投報4%,這樣有1%的泡沫危機...
正確的不動產觀念是這樣子的.
仔細去看世界國際都市都是這樣投資.
當你出租投報超過房貸,國際熱錢就會湧入來套利.
並且世界國際大都,屋主大多都不是在地人,倫敦不是號稱8成屋主都外國人.
你說甚麼租不掉OOXX的..
如果租不掉市場租金自然會下修.所以排除租不掉的考量.因為已經包含在租金行情裡面.
so..通常投資不動產要緊盯1.利率+稅金成本 2.租金 然後決定價格.
只有台灣這種鎖國的封閉社會才和別人玩法不一樣...XD
因此如果說只有升息無所遁形,其實也沒錯.
當你升息升到明顯高過房租投報,這時後大家拉租金又沒拉起來.
勢必就必須回頭去修正房價...以讓出租投報率合理化.
另一方面,持有稅金也是成本之一,所以可以和利率有一樣的效應.
(不過有些國家房屋稅是房客要付,例如英國..)
在國際盤中,只要你租金投報過低,基本上資金就是會撤離.
例如英國房租已經被哄抬到緊繃.
所以其實企業資金都在撤離,然後叫後知後覺得愚民去接手.
不過也有的是因為早期就卡入,所以他以購入價來看租金投報非常高,所以不撤離的.
但至少現在大型資金已經不會再進入英國不動產,因為他租金漲到緊繃,投報4%比房貸5%高.
除非英國進一步降息或是經濟成長大幅拉高造成租金又再度上升.
因此其實根本不是我們投資客賣不掉看租金.
而是我打從投資和選物件的第一天就再看租金..XD
租金永遠都是不動產的基本面.
好租的地方我才會去,不好租的地方我不碰.
我在租金高於房貸的環境底下,再去尋找有增值爆發力的物件.
這樣我房子既好養完全沒負擔,增值也是可以期待的...
畢竟包租公也是主利買盤之一..大家都買不起房子,我賣給包租公就好.
總是有人老了想要養老,要養個租金投報不錯的物件來當養老金收入.