※ 引述《ttmb (耶? )》之銘言：
: ※ 引述《planta (小盆栽)》之銘言：
: : 房價真的會跌嗎?真實案例分享…
: : 打房後多空論戰愈來愈多…
: : 先聲明本人不偏多也不偏空!
: : 小盆栽來想分享一下最近的親友的買房經驗.
: : 供大家參考~
: 這篇寫得蠻仔細細膩的先推一下
: : @真實案例:換屋族.想買低又想賣高!@
: : 人性就是如此!聽說這是十年多頭後,
: : 難得一次的房市低檔…我朋友就想借此時換屋.
: : 原本住在雙北市的夫妻倆開始看房..
: : 這對夫妻,上一次買房是15年前.
: : 名下唯一房地產,房貸已經繳清很久了!
: : 當年買八百萬,現在市值二千萬!
: : 地段極精華,是很多人夢想指名的地段!
: : 但屋齡老舊,生活品質不佳,本來想翻新裝潢
: : 但很多格局,和硬體設備問題,可能不是裝潢就可改善的!
: 這就是漲不上去的原因
: 現在這房價你短期要賺增值難 稅也高 沒人要玩
: 中長期據說保值 這間屋齡不知多久 估計40好了
: 都已經有屋齡老舊 生活品質不佳
: 就像您說的硬體設備若是出問題 也不是裝潢就可以改的
: 何況下一手若要長住房貸當儲蓄 賣的時候屋齡70 這時候屋況如何?
: 過程裝修費神又費財
: 就算勉強可以用 下下手若一樣買房當儲蓄 三十年後賣
: 那就是100了 那下下手願意多少買? 屋況會遇到多少問題?
: 回推就知道屋齡70時候下手願意用多少跟你買
: 就像一部30年二手車 勉強能開 也是東出問題西出問題
: 修修補補 影響生活品質 費用可能上百萬了 而且生活很不安穩
: 這就是折舊呀 價錢一定有影響
沒錯!我朋友房子就是因為年久失修
上次裝潢是15年前、
廚房廚具都又舊又陳年油垢，
陽台堆放雜物，陰暗狹小，
衛浴也是不敷使用，
早年房子蓋狹長型，
僅一面採光，客廳在最前，
餐廳和廚房在最底端，
中間是狹長的走道，
房子打掉重做，要花2-300萬，
2000萬市值+200萬裝潢
因為和其他朋友討論裝潢，
要找地方暫住
才會想到2300萬，都可以買新的了。
其實，夫妻工作能力强，
年收三百up，
因緣際會看到新成屋
方正格局、採光通風極佳，
大中島廚房、面河景大客廳
夢幻更衣室、全熱交換器、
洗碗機、烤箱、升降曬衣架
大嘆自己何苦幾年來，
東修西換、辛苦搬家，
對比營建業15年來建材、配備
和公共設施的日新月異
何不換新的？
: 你說還有土地這OK能都更呀
: 但就先說房子肯定是會折的
: 土地增值能否補回來 變數還很大 而且現在買房應該也不是主要看地坪買吧
: 能否保值人口結構和經濟影響都很大 過去幾十年台灣經濟算很強人口增長也多
: 但這兩者在未來各位可以自行評估是否可持續
: 想保值就是賭
: 很多人分析說 阿都幫買家付房貸
: 那日本不但租屋者幫付房貸 還幫付本金
: 但還是一堆人租屋為什麼?
: 因為日本人口將減少 經濟差 房子會折舊
: 當然有人argue日本愛住新屋國情不同
: 但其實任何人都愛住新屋
: 因為就像這篇文章寫得很多問題不是拉皮裝潢能解決的
: 就像二手車你也可以說維修維修就可以用
: 但要賣就是3折開始往下談一樣道理
: 所以我想漲不上去最大的原因 不是沒有買家
: 但問題是 對自住客 他不是看短線有沒可能炒上去 他可能是買房兼當儲蓄
: 但現在買家也知道買房是一種賭
: 運氣好房價勉強維持說不定有小增值
: 運氣不好腰斬絕不誇張
: 這時候對一般認真上班的小老百姓來講 誰會貿然把自己薪水壓在上面
: : 15年後，第一次看新房子.
: : 這對夫妻聽到小姐介紹,全熱交換機.當層排氣.防蟑廚具.呼叫電梯.
: : 指紋辨識等新穎科技,和美侖美奐的公設.建材…
: : 他們好是心動!
: : (尤其是賞屋後,回到家,看到自家的狹窄老舊和不便時…)
: : 但是眼看房市氛圍低.心裡仍是不安,
: : 於是回應代銷說: 再等個二年吧! 應該會再”更便宜”一點吧!
: : (再等等!的確是最近房市.很常聽到的買家回應)
: : 讓我來試想一下!這對換屋族夫妻,如果要一賣一買,
: : 有可能會面臨什麼情況:
: 很簡單呀 那就先賣掉在租屋之後買
: 只要一年跌價超過兩趴 租金就回來了
: 你自己評估 兩年如果會跌超過4%的機率多高 超過一半就可以做
: : A.賣屋時:
: : 買家:你當年才買八百,現在房市多冷!
: : 你打個八折1600萬,賣我吧!!
: : 反正你是少賺,又不是真的賠錢,
: : 不然,之後房價會愈來愈低喔!
: : (聽到買家出芭樂價)
: : 屋主回應: 你的自由!隨你便
: : (屋主沒賣成,持續住舊家,買家持續替房東付貸款)
: : 以上是目前實際發生的狀況…
: : 我們再來假設,二年後的狀況,
: : 賣屋時,買家說:之前就跌.你不賣!現在房市冷涷!
: : 人家五七台都說:要打七折,我們才會買!
: : 屋主回應說:但我不欠!房貸已經繳清多年!
: : 這是先生和我,10多年來打拼的血汗錢!
: : 怎麼可能因為電視名嘴喊跌,我就便宜賣你!!
: : @買家可以撐多久@
: : 買家買不到.再多替房東付了1整年房貸…大吐苦水!大喊居住不正義!!
: 會喊居住不正義不是因為漲 而是台灣長期對房屋的持有稅資本利得稅 低的太誇張
: 明顯官商勾結 明顯結構性剝削 明顯政府根本沒在鳥人民需要只管自己賺錢
: 這樣還不能說不正義?
: : 但是算一算頭期款,定存放在銀行2-3年了,領那一點點定存利息,
: : 還不時,手癢就花錢小確幸一下!
: : 眼看又付了3年有去無回的房租…替人家付貸款,
: : 不能照自己喜歡的裝潢，不時得搬家......
: : 真得很不划算…你覺得一直租屋的買家,還可以撐多久?!
: : @我們來想一想.屋主為何死不降價呢?@
: : 1.賣方無壓力:
: : 人家貸款都付清了呀!政府再多稅務也打不到他呀!
: : 2.利率低檔:
: : 利息低到不行!我賣了放銀行才0.X趴的利息!我貸款月付才多少?房客付都可打平了!(
況
: : 最近租客暴量.租金漲不少)
: 過去多頭才有這種講法 空頭租客不要說房貸幫你付本金都不要買
: : 3.賣了他也買不回來! 換屋要一買一賣!買新的太貴!舊得砍不到!怎麼換?
: : B.買屋時:
: : 1.氛圍影響，期待過高，何時才是低點？
: : 屋主想去買新成屋,但是建商不降價,他買不到…
: : 只好持續住啊!
: : 2.建商為何不降價? 建商回:政府當年公開標售土地時,
: : 就是標天價啊!
: 所以建商是不能賠錢就對了
: 建商就是賭呀 用天價買賭輸了就是賠錢呀
: 大多數土地還是很早就取得 不然就合建案 九成以上吧
: 建商手上錢太多 不投資公司沒成長動能公司就要等清算
: 其實建商也賺很多 不過有錢人興趣是變更有錢不是花錢
所以更細的區分，
早期取得土地的建商可能會降價，
但近期的由政府土地重劃的，
土地成本+營建成本就比較有難度，
但是如果一直空下去，
建商會不會開始偷工減料呀？
令人怕怕。
: : 3.政府為何要標售土地天價啊?!
: : 政府說:因為,你們想要捷運啊!我也想要選票和政績啊!
: : 但是,政府沒經費,就只好賣地籌措啊!
: : 你們也看到在捷運在試車了啊!
: : 不然你們低薪還要多納稅給我,好讓去做交通建設嗎?
: : 4.人類有追求更美好的生活環境的本能!
: : 從古代住石洞,到現在住RC鋼骨大樓,
: : 換屋族只是想透過一買一賣,來改善自己的生活品質!
: 所以現在大家意識到 房子是會折舊沒有保值這種事
: 過去幾十年房子多新蓋 住到現在40年還OK 所以比較沒care折舊
: 但現在的房子在過30年呢? 買加也會開始想
: 台灣房產就像一個人 過去年輕不會想到老的問題
: 現在40總是會開始想
: : 但是,一下當賣方,一下當買方,真的是換了位置,
: : 馬上換腦袋!心裡的滋味更是五味雜陳,
: : 其實,將心比心,想一想,賣方平白無故,
: : 當然不甘心賠售,
: : 賣方無壓力,買方無能力.雙方僵持,成交量下降.
: : 死的是房仲,肥得是房東..
: 要漲才會肥到房東
: 全世界先進國家幾乎租金比台灣高 利息比台灣低
: 他們租屋的都是智障
應該說肥到那种，蔡律師那種，
十多年前取得，
貸款已經靠房客付得差不多了，
本來就是要養老收租置產的，
莫名就租客湧出，租金因搶好物件，
而水漲船高的，
如果是要度小月的等脫手的，
明年再跌也會不划算。。。
但是以拖待變的人也是不少
: : 5.那現在會降價的到底有誰?
: : 電視不是說真的有在跌嗎?
: : 有!真的有.
: : 幾種人的房子正在降價.
: : 想買房的人真的可以去看~
: : (a).明知氛圍差仍拋售的中古屋屋主:
: : 這種屋主多半是”有欠資金” ,想買房的人,真的可以去談!
: : 但是就像之前說的利息低,銀貸容易,
: : 聽名嘴亂砍,折扣期待過高，反而不容易成交!
: : 砍要多做功課,砍在心癢癢的臨界點上,
: : (不滿意但能接受的臨界點) ,
: : 絕不可一概而論,才可以買得到!
: : (b).建商手上的新成屋:
: : 建商庫存多.有財報問題,供應量大且價高去化不易,
: : ”降幅真的最大!但是新屋+好地段+營建成本,
: : 很可能是打對折,都難負擔!
: : 這買家也要注意!不要負擔過度!
: : (c).預售屋(投客斷頭):
: : 很多投客,之前一到三年買了預售屋,
: : 但眼看氛圍不佳,房市信心不足,
: : 很多投客就會想”賠錢停損”!
: : 這個便宜,撿到真的是賺到!
: : 但殺價就要了解遊戲規則,
: : 一般而言,預售屋要先付20趴上下的訂金+簽約金,
: : 但是如下訂後違約決定不交屋,就會有合約價15%的違約金.
: : 舉例:合約成交價1000萬的房子,
: : 要賠給建商15%