雙北房價 明年會更低
林帝佑 2015.11.18 Smart月刊
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9月底，中央銀行宣布降息半碼（0.125個百分點），結束連續16季凍結，市場上出現
一些看多房市的聲音，但其實降息的宣示意味較大，因為即使各家銀行降足放款利率
半碼，每貸款100萬元，假設貸款20年、無寬限期，每個月也僅省下約60元，買一個便
當都不夠，購屋人真正要注意的反而是未來供給量大幅增加，房價「低還有更低」。
根據政府的統計，台北市、新北市今年第3季買賣移轉棟數甚至創下17年、有紀錄以來
的新低，分別僅有6,572棟、1萬1,401棟，還不及過去幾年房市榮景時的一半。
雖然目前大台北地區的房價普遍已跌回2年前的水準，但房價這樣的修正幅度，仍不足
以讓民眾下手購屋。而國泰房地產指數資料也顯示，2009年以來，台北市的新成屋房價
高點出現在2013年第2季，每坪為86萬4,000元，而最新的2015年第2季統計，則為每坪
81萬元，新成屋房價已從高點回跌6.3%。台北市中古屋也同樣從高點修正8.3%，目前每
坪63萬8,000元。
過去在房市低迷期，台北市房價都相對抗跌，但此次的修正幅度卻比新北市更大，信義
房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮分析，因為這波房市修正主要來自於政策的壓力，
而政策包含：囤房稅、豪宅稅、台北市提高新建房屋構造標準單價1.6倍，種種改革對於
投資買盤、中高端的豪宅市場影響最大，所以才會從「蛋黃區」開始淪陷。
除政策影響，蘇啟榮說，「房價走10多年的多頭，價格偏離基本面，也脫離多數人能負
擔的範圍，所以本來就會面臨修正壓力。」
但修正已經到底了嗎？恐怕低還有更低！大家房屋企畫研究室主任郎美囡認為，明年大
台北地區的房價會持續修正，主要有2個原因：
一、房地合一稅即將於明年元旦上路，奢侈稅同步停徵，賣方可趁機出售房產以求「保
本」。因房地合一稅是以「獲利」當稅基課稅，在2014年1月1日後購屋的買方，在明年
欲出售房產時，若持有未滿2年，同樣適用房地合一稅。
但2014年房價緩漲、2015年反轉下修，沒有「獲利」可言，根本不用擔心房地合一稅，
反過來說，若想在今年脫手的屋主， 因奢侈稅是以交易實價課稅，不管是否賠售都必
須繳納總價10%?15%的奢侈稅，所以不少屋主打算明年新制上路後再出售房屋。
二、郎美囡說，2016年適逢公告地價每3年調整1次的年度，各地方政府因稅收欠佳，
民間團體大力呼籲公告地價應貼近市價，所以推估此次調整的幅度會相當驚人，屋主
的持有成本將更加沉重。以上2個原因，都會刺激屋主增加出售意願。