※ 引述《soufon (Google)》之銘言：
: 大家好
: 原本先生家有兩間都在台北市 (中山區一間松山區一間)
: 一間公婆的房子, 有留一間給先生
: 公婆不久前賣掉松山區公寓搬到桃園青埔
: 而我跟先生原本都在台北市工作
: 但是我們台北的房子是老公寓
: 快40年屋齡, 我們都想住新房子 (安全跟外觀考量)
: 但是北市太貴, 不打算在臺北買新的
: 想賣掉換到桃園市, 我們一個在信義區工作一個在內湖科學工作
: 目前有看上的是桃園市藝文特區, 但不確定上班方不方便
: 請問如果在北市工作買哪邊比較好呢
: 考量生活環境以及通勤便利性, 還是也買青埔或八德呢？
: 謝謝
我本身曾經有段時間也為了通勤的問題親自run過一些地方
我將我心得給您參考
下面這些地區曾經都是我親自通勤 親自找找屋 甚至作地理跟人文研究
絕對不作任何鍵盤推測
我本身的原則是 高鐵抓800m內 台鐵抓600m內 捷運抓400m內 客運抓200m內
以上距離大概是普通人比較能忍受的距離
或者說是軌道運輸真正有效率又能彰顯發揮大眾運輸效益的步行距離
如果您要通勤台北的話 不含等車跟步行到車站時間(假設都找離車站近的)
有幾個選擇
1.桃園後火車站(600m內)
交通:A.台鐵抓40min(沒辦法一天到晚誤點個2-3分很常見)+捷運抓20min
B.後站桃園客運總站有分別到信義區跟內湖的車次,客運時間抓60-80min
機能:商店多元化,一半東南亞商店,物價便宜,比八德跟桃園前站還便宜
有幾間店我還研究過,幾乎是全桃園超便宜的店,重點是生意還不太好
主因牽涉到這邊過去以來的歷史跟人文,這以後有機會再提
缺點:假日外勞很多很多很多
居民普遍平均收入偏低 (比中壢八德南崁還低,跟桃園前站比起來更低)
台鐵通勤時間搭乘品質非常差,都要用擠的,但是如果是日本癡漢應該很愛
客運因為首站發車所以班表時間可以抓,缺點是市區到交流道之前都會塞車
我曾經最高紀錄在交通狀況很差的時候從這邊搭客運到內湖花了我100min
這邊開車會比較痛苦,因為離交流道較遠
標的:這邊離車站近的新成屋很少,大多都是有一大段距離
最近的建物新案就是擎天匯,成交單價均價是要三字頭,是"寶佳"機構旗下
如果您不喜歡後站但是非得要搭台鐵的話
那前站的新案比較多,有品質形象良好的國泰賦都,成交單價均價要四字頭
新成屋的話就那個小坪數璞麗(35-37),還是甚麼小坪數ihome(33-36)
桃園車站不管前後站 屋齡超過10年的要小心
特別是前站 屋齡超過10年又有小坪數的案子 往往出入複雜
當然如果不介意搭電梯下班回家的時後發現有不少妖豔女士要去上班也不奇怪
找公婆幫忙弄小孩:車程30min~40min
2.林口A9站(400m內)
交通:A.開車可直接上林口交流道很方便,但是這邊塞車狀況日益惡化
B.機場捷運到台北抓30min(因A1要走300m到正北車) + 捷運抓20min
機能:商店機能日益繁榮,物價因為重劃區眾多新移民居住後,比桃園高些
附近有三井outlet,有日系的享受
又有國賓影城,未來小孩把妹約會,走路就能到(妹願意來林口或林口人)
居住的居民在社會上的收入比桃園後站高兩個級數
缺點:霧較大,較潮濕,冬天較冷
標的:離捷運400m內的新房屋
大概就最近非常有名的
冠德鼎捷(捷運共站,成交單價45-50)
翡翠大道(捷運50m,要四字頭),
X空樹系列(捷運200m,成交單價38-45)
世紀長虹(捷運350m,成交均價3字尾巴)
新古屋的話如果是離捷運A9約400m內的...普遍也會接近三字頭或守三
找公婆幫忙弄小孩:車程25-30min
3.藝文特區展演中心周遭200m
交通:A.開車走中正北路透過閘道上中山高,塞車日益惡化
B.客運9023,90XX系列的,台北下圓山交流道,缺點是要等好幾班才能上車
機能:機能該有全部都有了,不用再強調這個,這邊最近還要開"老乾杯"
這邊居民消費力很夠,物價跟機能甚至高過林口,假日很多餐廳還要排隊登記
但是藝文特區最大遺憾就是一直沒有影城跟像樣的百貨
藝文特區當初的規劃就是要弄商場,
然而周遭現在卻變成被建商拿來蓋豪宅特區
但是好處就是這些豪宅提升市容也提升居民平均收入水準
目前展演中心旁邊唯一較大且給居民散步的綠地,市長打算要蓋 "總圖書館"
到底總圖好還是保存最後較大片的綠地好?
這邊兩派居民一直在爭論
缺點:土地都差不多蓋滿了,之後大概會往中路連成一氣發展過去吧?
(但是中路特區並沒有商業地的規劃,所以....)
這邊開車常常塞車 車位難尋 所以新房屋買雙車位就盡量買
但是車位價格不便宜 車位價格等級跟林口差不多
客運的話因為通勤客不少,
常常客運來了你也上不去,要等下一班或下下一班
常常讓人很惱火
話說台北回桃園的客運也常常在尖峰通勤時段要等超過一班
因為客運要上高速公路一定得有座位 若等候人數超過該站牌分配的座位
那司機也不會讓客人上車 會請客人等下一班 這是搭客運的風險
所以很多藝文特區的住戶最後乾脆自己開車比較爽
也造就了藝文特區成為全桃園名車跟跑車密度最高的地方
(但是車子跑不快 變成保時捷也得常常龜速在市區車陣當中
主因是只要跟舊市區連結在一起 那桃園先天就是道路小條 所以塞車嚴重)
標的:藝文特區正核心內的甚麼中悅系列,麗寶,華爾道夫等豪宅就不提了
因為核心大坪數豪宅幾乎成交單價都三字頭尾不然就要四字頭還是毛胚
附近的新成屋差不多一坪三字頭
新古屋二十幾萬
找公婆幫忙弄小孩:車程 開車走大興西路上南桃園交流道到青埔約18-20min
4.桃園高鐵車站(800m)
交通:A.開車上青埔/大竹交流道,接國二國一,高鐵北路往交流道通勤時間日益惡化
B.高鐵到台北車站(19min)+捷運轉乘20min
C.機場捷運到台北車站A1(到正北車要300m)60min + 捷運轉乘20min
機能:不好,之前平均一年新增10間店家的速度,未來可能會稍微快一點
靠高鐵車站近的話,就把華泰outlet跟高鐵車站當店家吧XD
outlet跟高鐵車站物價稍微偏高...
青埔特區自營店家例如手搖飲料店,魯味,簡餐,早餐,咖啡,小吃...
物價跟桃園精華市區差不多...
公園綠地水岸一大堆,
未來還有公園要蓋美術館也有公園要弄書法公園 ...
青埔在地新移民跟林口最大的差別就是
林口的新移民比較高的比例偏向科技業上班族
青埔的話比較特殊 甚麼職業你想得到的都有 會比較多樣性
可能樓上是附近的地主後代 隔壁是頻繁出國作貿易的
樓下是航空相關產業 隔壁棟跟你一樣每天走路搭高鐵去台北當上班族..etc
缺點:機能不足 離高鐵車站較遠的建物供給量大
如果需要頻繁搭高鐵又顧慮保值的話
建議找高鐵車站800m內的 超過900m的距離就要審慎
除非 格局 景觀 ...等各方面都很優且有特殊稀有性
因為高鐵車站800m以上的建案一大堆看也看不完
超過高鐵800m以上距離的建案,如果不具備景觀或其他特殊性
基本上建商降價也賣很辛苦,(例如青埔一些瑕疵抗性就有案子賣19賣很痛苦)
所以若以後考慮要換屋轉賣,也同樣會面臨問題
標的:高鐵800m內
寶徠花園(300m,3x~4x/景觀)
金融雙星(400m,4字頭)
聯上世界(500m,3字頭)
明日苑1/3/5 (800m,2字尾~3字頭)
力璞棧(800m,3字頭/景觀)
禾林(800m,3x~4x/高樓)
新古屋 首富,新站特區(700m),太子1(800m) ... 會比較便宜不用三字頭
如果沒考慮搭高鐵只是純粹青埔控又預算不足不奢求地段品牌樓層抗性
那很簡單..直接找地段最差...
周邊有寺廟 電塔 或 屋角煞 路衝 基地不方正 的 寶佳機構 有機會18-19
或者找仲介找那種屋齡超過6-7年以上當初第一手價賣11-13萬的房屋
(例如宜誠早期城市系列或一些聽都沒聽過的早期在地建商透天)
投資客可能有機會小賺個兩三百萬就賣 殺一殺有機會1字頭.....
當然屋況跟建材就要取捨一下
找公婆幫忙弄小孩: 車程2-5min, 走路5-15min
※ 編輯: wegary (36.224.66.176), 02/19/2016 23:17:20