我提出我個人的看法
我本身跟仲介買過房屋,出價後再加不到20萬就成交,下斡旋到成交很快速
也透過仲介賣過房屋,給仲介的底價跟最後成交價,也差不到30萬就成交
就我本人當買方跟賣方 不管出價到最後的成交 以及放底價跟最後的成交
兩者價格都差距不大
主要的原因就是如果真的要買要賣...
自己一定要先作足充分的功課還有對行情徹底的認知
很多買方常常幻想誰誰誰說可以打幾折,真的碰到喜歡的物件真的就能輕易打折買到嗎
很多賣方常常看到實登最高價,就說別人都賣多少了,真正要賣真的能賣到那種價格嗎
這兩派的人往往都忽略掉很多很多的因素
最後大多數的人不管買跟賣....還是集中在行情的範圍區間內
成功的特例(不管買破盤低跟賣天花板高)拿來套用到看好不容易喜歡且看對眼的物件
那是非常困難的事情
假設行情如作者說的31-35的話...(這是必要前提)
然後當初第一手價可能是25-29時
我身為賣方的狀況(以下的真實狀況價格套用這範例的數字)
通常既然我是社區的屋主, 哪一戶哪一樓, 有甚麼狀況,
屋主背景這些基本資訊我一定都會知道
賣多九, 缺不缺錢, 最後成交價... 通通都會知道
所以如果我本身要賣屋...假設我認為我裝潢跟樓層比那些已售出的屋主還藥好,
那一開始大多數屋主的心態都只會看到那個35...然後想去挑戰36+->37
1.假設很急...先設定底32 -> 31 -> 最後通常30大概是糾結的關卡,往下放有點機會
2.假設一定要賣,大概抓個半年內或一年內要賣..33上下大概是糾結的關卡,32有點機會
3.假設不缺錢但是還是某些因素要賣...會守35...磨很久34有點機會
4.假設要賣不賣都沒差,買方指名該社區,仲介主動找來開發......38以上看看再說啦...
我曾經當過2與4...
當過2是因為想說一定要賣...但也沒很急..
套用這範例...換算之下最後成交價大概落33.5
其中4是因為買方很喜歡又很龜毛.看一堆屋都很挑剔,當然4的單價超出行情過多
所以有些差距...(若套用這個範例...換算之下買方出到36-37...但我賣不賣沒差
我當時是丟39給仲介...一毛不降...)後來這買方花35去買也不錯的漂亮樓層
雖然買賣沒成...但我蠻欣賞這買方...因為我覺得他很識貨也有誠意
沒成交識我的問題....後來我跟這新屋主也成為朋友
以上除了1以外...不管2/3/4...
如果仲介跟我說買方出25-26...
然後仲介轉達買方說...繃了...快逃阿..賠售吧...新聞說之後會更慘..我來救你
那我會苦笑一下....然後跟仲介說....這個客戶...我底價一毛都不會降
因為他來亂的...不用談了...也不要再來煩我
我賣屋也碰過那種類似出很拔樂的...以此範例來講就25那種
我當時因為其他事情剛好心情不太好....
仲介又在那邊拿拔樂價來煩
我直接跟仲介說: 針對這個客戶...底價上調...38不二價!!!
直接斷這個買方....因為我會覺得只是來趁亂撿便宜的
既然是撿便宜...
那應該是去找斷頭的屋主(這種通常多數屋況樓層不會很好)
而不是看上我這
當然如果是1那種很急著要賣屋的狀況
會叫仲介先拉過來談...看有無機會操作到28-29然後三方折讓...
我身為買方的狀況
通常如果有作功課而且真的是想買的話
1.買不買沒差,賣掉也無感,林盃就是來趁亂撿便宜投資的: 27.5->29.5死守,不要拉倒
2.有點喜歡而且看了不少覺得該買,若被賣掉會有點失落: 30->33.5
3.有時間壓力,沒買到會被家人或另一半幹翻,很喜歡: 33->36
4.附近地段物件都挖爛,這一間跟自己無敵契合,天菜,沒買到此生遺憾: 35->38
我身為買方...當過1跟3
1就差距一點點差點成交...不過當時是屋主也蠻急的...我買不買沒差...
3的狀況是因為時間壓力...
本來對另一間比較差的出30..加碼到33 破局...有點遺憾
後來碰到另一間更好...覺得值得擁有不買不行...直接33開始出...後來磨到35成交
※ 引述《unclec40 (張叔)》之銘言：
: 後來我思考了一番，決定採用包租公A的建議，嘗試去下斡旋
: 一開始房仲開始解說房屋資料，以及委託書內容blabla....
: 最後他問我有沒有什麼想法
: 我說
: 屋主開價39w/p，附近實價31-35w/p，
: 但如果考量現有屋況和預算
: 我想出28w/p
: 結果房仲的臉色，馬上跟大便擠在肛門口出不來一樣
: 說這樣落差太大
: 我說如果考慮當初購入成本，還有現在市場的氣氛
: 28w/p應該算不錯了
: 僵持了一會兒，我說那好吧，我的預算也只能到30w/p了
: 再高我實在沒辦法
: 至此房仲才透露說，屋主心目中的底線價格是36w/p
: 問我要不要考慮再提高一點，他才好去談
: 到這裡，我就說回去再考慮看看
: 請教版上的前輩們，
: 在這個物件我還算喜歡的情況下
: 我還有繼續談下去的必要嗎？
: 如果是，那我該如何談會比較好？
: 感謝！
: ※ 引述《unclec40 (張叔)》之銘言：
: : 最近看到一個還不錯的物件，沒有意外的話會下斡旋
: : 屋主開價39，然而查實價在附近的物件約31（104年成交的紀錄）
: : 請教了兩位在買房上都蠻有經驗的包租公，給我的建議卻是南轅北轍
: : 包租公A：
: : 我會從26或28開始出價
: : 至於斡旋部分，我通常只付10萬，
: : 但是，如果勢在必得，且要殺一個好價錢，100萬才能讓對方丟盔棄甲
: : 包租公B：
: : 出價出得太低，通常買方也不會想跟你談，除非他急著要賣
: : 如果真的很喜歡這棟房子，我會建議要出的比實價高一點
: : 請教大家，誰說的比較有道理呢？