[閒聊] 房地產價值變化可能的房地產價格修正

作者: apege520 (apege)   2016-02-26 18:40:41
任何商品市場價格可能隨者利率 通膨 炒作各種因素,使其價格高於該商品的
實際價值,但就如柯斯托蘭尼的男人與狗例子:
有一個男子帶著狗在街上散步,像所有的狗一樣,這狗先跑到前面,再回到主人
身邊。接著,又跑到前面,看到自己跑得太遠,又再折回來。整個過程里,狗就
這樣反反覆復。最後,他倆同時抵達終點,男子悠閑地走了 一公裡,而狗跑來
跑去,走了四公裡。男子就是經濟,狗則是證券市場。
長遠看來,價值與價格的發展方向相同,但在過程中,卻有可能選擇完全相反的方向。
房事經過15年的多頭,如今開始修正會修正到哪?
1. 價值:房地產實質價值:要確定會修正到哪首先必須先確認房地產目前的價值為
多少,房地產為投資商品的一種,理應隨者通膨做實質價值的調整
這15年通膨平均上升15.8%,考慮到這15年建築原物料相關成本漲幅高於一般物價
漲幅,如以15年通膨之1倍論,哪麼房地產實質價值15年增值應為31.6%,如
以2倍論增值47.4%
2. 價格:從信義不動產價格指數來看以2001年Q1為100到2015年高點,台北漲310%
新北311% 桃園311% 新竹縣市213% 台中300% 高雄257% 全台297%
3. 修正:因此如長期價格回歸到價值,那麼這波修正最終價格會落到,台北
修正57.5%(52.5%) 新北57.6%(52.7%) 桃園57.6%(52.7%) 新竹縣市38%(31%)
台中56%(50.1%) 高雄48.6%(42.7) 全台55.5%(50.3%),()內數字為2倍論修正數字
4. 估值改變:這15年台灣央行的平均利約莫落在2.2%上下長期的低利,會影響投資
商品估值的調整,以改變約3成估值的溢價(以這15年美國房價與通膨數據推估),哪
房地產實質價值15年價值增值應為72%(91.6%),以此為考量這波修正最終價格會
落到,台北修正44.5%(38.2%) 新北45%(38.7%) 桃園45%(38.7%) 新竹縣市20%(10%)
台中42%(36.1%) 高雄33%(25.4%) 全台42%(35.4%),但如修正的時間越久,如此段時
間通膨持續,哪麼修正的幅度會隨每年通膨的變化相應減少一些,但如未來通縮哪
麼修整幅度會加大
5. 當然最終修正可能高於或低於這個數字,但如修正有到達這個數字時,有自住
需求的可以進場
6. 如此波修正有將價格回歸合理價值,未來的房價考量到台灣少子化要漸漸開始波
及住宅需求,預期未來新屋比較可能會隨通膨或通縮調整漲跌,而中古屋會如日
本買了就每年隨折舊緩跌,較難再有價格大幅高於價值的狀況,此情況會持續到
2030~2035年,預估之後會有再一波明顯跌價(少子化嚴重導致的溢價估值消失)
參考:
1.美國通膨與房價變化:
http://imgur.com/orX9x4R
2.信義房價指數
http://www.sinyi.com.tw/knowledge/H??
作者: paul0917 (保羅)   2016-02-26 19:09:00
腰斬剛好回到房價所得比8自住沒差換大房更輕鬆
作者: vaughn (草哥哥)   2016-02-26 19:28:00
沒買的才沒差,有買的自助差多了,假如買1000萬貸款800萬住腰斬後剩500萬市價,要賣掉還得先拿300萬出來還銀行,要怎麼換更大??真腰斬買在高點的自住客也是很慘的
作者: kimkim9988 (阿金)   2016-02-26 19:45:00
馬的,又要往上了
作者: cpz (我是閃亮亮的鑽石)   2016-02-26 19:54:00
笑噴 你有沒有學過財管 差點被你笑死 XDDDDDDDDDDDDDDD你知道考試最重要的是答案 打一大長篇 結果錯還是0分 XDPTT很多自以為文筆好的最愛打一大長篇 搞得好像很屌 其實...
作者: midmid   2016-02-26 20:04:00
還有小數點,我快笑屎了
作者: seuil ( )   2016-02-26 20:05:00
多多生氣中
作者: ftrain   2016-02-26 20:11:00
超客觀好文,就照你提到的數據來等
作者: paul0917 (保羅)   2016-02-26 20:15:00
假設2001價格是合理的經過15年的通膨原物料上漲很合理啊
作者: kimkim9988 (阿金)   2016-02-26 20:17:00
崩潰中?還不快趁228連假趕快掃貨,不然下個月成交量沒出來能看嗎?
作者: agog2008 (啦啦啦)   2016-02-26 20:18:00
我笑了
作者: qwert1122 (松板就是強)   2016-02-26 20:32:00
腰斬是可以預期的
作者: perlone (無名小卒一個)   2016-02-26 20:55:00
從高點腰斬 比2001年漲1.5倍 還是有賺投資客成本都很低
作者: coburn (左邊)   2016-02-26 21:15:00
不對 你高雄剩四成 三房隨便投報破8%不可能啦 那套房要破15%投報了 太扯了
作者: creulfact (小黑)   2016-02-26 21:16:00
多多生氣惹 不然還有個更簡單的算法 至少要修正到房價租金比在泡沫以內 才較安全
作者: apege520 (apege)   2016-02-26 21:21:00
coburn 我的修正40%是指 10元修正後剩6元 不是指剩4元所以高雄不是會剩4成的價格以我的推論高雄會剩約6~7成價格 極端一點剩5成
作者: miller0207tw (miller)   2016-02-26 21:57:00
高雄三房8趴?
作者: coburn (左邊)   2016-02-26 22:54:00
哦哦抱歉不過你的論點很有意思 我也期待成真租金不跌房價跌 最好腰斬 那錢就是放能生租金的房地產
作者: eric61446 (小招)   2016-02-26 22:59:00
你討論房地產 沒納入貨幣qe因素 根本不准
作者: apege520 (apege)   2016-02-26 23:40:00
第四點不是就在討論了嗎? 所以才有3成溢價估值的改變
作者: zard1983 (zard)   2016-02-26 23:57:00
又一個諾貝爾獎誕生了
作者: q135q135 (打工仔)   2016-02-27 00:41:00
有多多崩潰了
作者: applekidd (你愛我像誰)   2016-02-27 01:55:00
年所得比6-8才正常
作者: li11223344 (床)   2016-02-27 06:26:00
其實蠻合理的,再過15年人口嚴重老化,小孩也少房屋需求低
作者: turgnev   2016-02-27 08:26:00
我預期年中會再漲3倍,多多跟外勞228假期狂掃,交易量比去年同期增長150%
作者: Eslin (葉兒飄飄)   2016-02-27 08:34:00
中肯好文

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