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繼承爸媽遺產，竟是台灣房價崩跌的第二刀？
財富大數聚
撰文者台科大數據研究中心
撰文者：Dr. J 2016.05.26 瀏覽數：3362
房價 崩跌
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圖片來源：dreamstime
頭重腳輕的人口結構：老人化、少子化。台灣即將預見的兩大主要衝擊，也是社會普遍認
知的未來重大困境。
在學校上課時，為了讓學生更了解問題的核心，最常問學生一個簡單的問題：台灣的死亡
率是上升還是下降？
通常學生會直覺地回答：「下降。」
按常理推斷，下降這個答案似乎很合理，符合皮凱提在《二十一世紀資本論》中的論述：
法國的死亡率是不斷下跌（註一）。學生的答案似乎也沒有什麼錯誤；但是，當我把國內
的粗死亡率與死亡人數拉出來看，卻發現完全不是這麼一回事：
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（註一：皮凱提，二十一世紀資本論，第384-385頁。）
死亡率居然會上升，而不是想像中的下降？
原因在於醫療進步，我國民眾壽命延長，且因少子化的緣故，形成頭重腳輕的人口結構。
可預見的未來，老人佔比愈來愈重，但因老人的死亡率較高，所以整體的死亡率不斷飆高
。
皮凱提在《二十一世紀資本論》中提到一段話：「在某個新生世代規模打對折的國家（每
對配偶只生一個小孩），死亡率乃至財產繼承流量都會提升到史無繼承的水準。」總出生
率是1%的國家不多，我國正是其中之一。
皮凱提為何要談論這一段話呢？
主要是在講「繼承流量」的概念，作為討論貧富不均的一個環節；換言之，依據皮凱提的
說法，我國未來的繼承流量會提升到史無前例的水準，而這一個現象也將造成社會貧富不
均的狀況（註二）。
除了貧富不均外，財富繼承增加，代表不動產價格也會隨之崩跌。
（註二：皮凱提，二十一世紀資本論，第382頁。）
少數人等著領取大筆遺產！
近幾年來，有一些知名企業家紛紛離開人間，像是王永慶（民國6-97年）、張榮發（民國
16-105年）、高清愿（民國18-105年）等知名人士辭世，其中王永慶、張榮發先生的下一
代上演遺產爭奪戰的戲碼，讓人不勝唏噓。
目前我國男女的平均壽命是80歲，讓我們這樣子想像，大約25年次上下出生的長輩，在
105年前後的幾年將回歸樂土，繼承問題於焉發生。
25年次出生的長輩有多少人呢？
因為當時正值戰亂，即便出生下來，存活的機率也不高，從可以找到的數據來看，37年的
出生人口約計26萬，所以25年次的出生人口不多。但有一個數字影響很大，38年撤遷來台
，據稱有200萬軍民撤遷台灣，這一批來台人士有多少萬人是20年次左右出生，尚難有較
為精確的數字。只是無論是有多少人，因為戰亂背景，推估名下財產不多，所以「繼承流
量」並不大（註三）。
從下圖可以發現，從37年之後，出生人口快速上升，到了44年，已經突破了40萬人。民國
44年至54年，是出生人口的第一高峰，接著稍有下滑，稍微降到30幾萬（都在35萬以上）
，在民國65年至71年第二次重新回到40萬以上，是第二個高峰。然後就陸續下滑，到目前
只剩下20萬人口上下。
民國25至54年的30年，因為出生人口快速上升，經過了80年，也代表從現在開始起算的30
年，死亡人口應該會逐年上升。加上生育率會隨著經濟成長而逐年下降，具有下列三種特
徵：
（1） 死亡人口逐年增加
（2） 死亡時，被繼承財產應該也是成長
（3） 繼承人數卻是愈來愈少
舉個例子比較好了解：假設有100個人，民國25年生，在105年死亡，留有35間房子，生了
200位子女，平均每人分到0.17間房子；到了民國45年，假設有200人，在125年死亡，留
有100間房子，生了240人，平均每人分到0.42間房子。
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（註三：早年農業時代，所生子女眾多，平均下來，每一名子女繼承的財產數量應該不高
。）
所以20年後的繼承流量，有可能高達3倍，而每人繼承的單位量，則大約是2.5倍（註四）
。如同皮凱提所言：「財產繼承權有可能在二十一世紀再次扮演重要角色，足堪比擬它在
過去的地位。」（註五）
（註四：此一部分並沒有明確的數據，請讀者當作舉例參考之用。）
（註五：皮凱提，二十一世紀資本論，第373頁。）
繼承贈與的數量大增！
如果你繼承了一間房子，而且在你上班附近，這時候會不會影響你購屋的欲望呢？很多老
一輩的人，早就替下一代想好了，胼手胝足一輩子，買了好幾間房子，只是要留給下一代
。姑且不論下一代會不會太安逸的問題，至少在某種程度上因為繼承而影響購買不動產的
意願，應該是可能存在。
為了探究繼承的影響，從內政部不動產資訊平台中的「住宅移轉筆數依登記原因區分」資
料，目前資料只有從98年第1季至104年第3季（註六）。先來看一下104年第1季至第3季的
數字，「住宅移轉總筆數（筆）」為181,955筆，其結構如下：
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（註六：因為104年少了第4季，而第4季因為稅制的改變，數字上會有大幅度地變動，故
本文討論資料的範圍僅至103年。）
上圖中，可以發現104年第1季至第3季中，贈與以及繼承的比率合計高達22.86%，不可謂
不高。接著來看看98年至103年整年度的數字，了解各個主要項目的趨勢，如下列表：
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單從數字上來看，第一次登記與買賣的總數大幅度減少，而贈與及繼承的數字則提高不少
，比率更是快要達到20%。如果以圖表來呈現應該會更清楚，下圖會發現第一次登記與買
賣總計數量在降低，而且所佔比率也有下滑趨勢：
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反之，贈與及繼承之數量與比率則呈現上揚之趨勢，如下圖。之所以將贈與及繼承一同計
算，主要是因為在探討「繼承流量」的時候，財富從上一代移轉到下一代，除了繼承之外
，還有贈與。如同皮凱提書中所述「透過贈與移轉資本，幾乎跟透過繼承移轉資本一樣重
要。」（註七）
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（註七：皮凱提，二十一世紀資本論，第387頁。）
結論：不動產價格少1/3應該是剛剛好！
搭配上一篇文章《不動產只漲不跌嗎？》，兩篇文章的論點，均是以「供需法則」為核心
，前者從27至41歲初次購屋人口切入，後者則是從繼承量將逐年升高，需求將會大幅度減
少。
當然，房價的因素很多，既然談到供需，未來政府當然可以採取引進外資、陸資的策略或
是都市更新，提高需求量，但台灣真的有吸引力嗎？民進黨政府上台，真的願意讓陸資肆
無忌憚地炒房炒地嗎？
其次，還有一個潛在的房價影響因素，如果經濟不景氣、房地產下跌，政府可能會採行貨
幣寬鬆政策，像是這幾年來世界各國採用的印鈔票，美國、歐盟、日本不斷地量化寬鬆，
搞得世界金融大亂，「負利率」的怪異現象都快變成常態了。
我國經濟體的規模很小，如果印了鈔票，雖然表面上可以讓資產價格再次上揚，但別忘了
鄰近國家的日本，首相安倍晉三大幅度印鈔讓貨幣貶值，美元兌換日幣從大約70一路狂瀉
到125；股票雖然暴漲到20,000點，資產價格也稍有起色，似乎經濟回春了，但我擔心恐
怕不是回春，而是迴光返照。
最近，日幣又回到了105左右，是否會繼續往上升值，攸關安倍晉三財政政策是否失敗，
大家都很引頸期待啊！我國與日本很相似，都是嚴重老化的國家，不應該採取這麼激進的
政策，如同在老人身上打安非他命，突然有精神，但藥效過了，可能離開人世的速度更快
。
綜上，單純從供需法則上來看，不動產之價格在未來的數十年都難有起色，創造需求、貨
幣政策是未來不動產價格的其他重要因素，這些不確定的因素是否會出現，只能等著時間
慢慢驗證。
連結：
http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000062620
其他：心得必須在這 並超過二十字 否則視為無效新聞
各種跡象一再地顯示 但有人卻刻意視而不見
這就是裝睡的人叫不醒...
而近年成交量低迷 很可能就是長輩們已經先置產起來
再轉移過繼承給現在的成家子女 也就不用再煩惱買房
自然也降低了因婚生需要購置房產的"剛性需求"
而有遠見的高手大概幾年前就已經看到 早就獲利了結出脫了
剩下套滿手的還在版上 跟空空及看熱鬧的爭論、推酸文
不如好好想想該怎麼跑贏其他投資客吧！
看看幾個最知名、以前常出沒在板上的投資客
近來已經不常出現了 講白點 人家就是跑在你前面啦
與其浪費時間在板上 早就開始布局跟處理自己的物件了
留下你們再幫晚來的投資客洗腦 好拖延他們處理的時間
自己的部分才能先解決
好好想想吧!!