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內文：
莊孟翰│理財周刊822期│2016-05-27
最近一年，大家都在談論房市的黎明何時到來？何時看得到春燕？房價已經跌多少？還會
再跌多少？
雖然實價登錄有揭露各地區成交物件的價格資訊，但許多人仍無法從中判斷房市何時能
擺脫空頭。
對此，我特別針對民國79年至92年這段期間，房市由多翻空的一些市場轉折變化作分析
。當時房市崩盤走空，大致出現以下四大異常現象：一、銀行逾放比率曾高達11.74％；
二、建商退票、倒閉，出現大量爛尾樓；三、法拍屋大量增加，處理不良債權（NPL）之
資產管理公司應運而生；四、政府提供優惠房貸超過1.4兆元收拾殘局。
時空背景轉移至今，情況變得越來越複雜，前一波13年的大空頭，政府並沒有施加任何
打房措施，主要考量內需產業對整體經濟的影響，但這一波已走2年的空頭，究竟還會持
續多久，仍有待追蹤觀察。
不過，經由以下「20個為什麼！」當問題一一被排除到七至八成時，就代表著房市有機
會「觸底反彈」，開始反空為多了。
1.為什麼央行鬆綁房貸又降息？
因為央行已意識到景氣急轉直下，為避免房市萬一「硬著陸」，恐導致金融業出現系統性
風險，此可解讀為央行不再打房。
2.為什麼建商不再持續購地？
景氣每況愈下，原預售完工建案交屋不易，建商以出清存貨為優先，另外，當前地價過度
飆漲，房價持續下跌，若貿然高價購地，不僅無利可圖，甚至可能落得血本無歸，建商儘
早風險控管，就可避免餘屋滯銷與資金調度之流動性風險，而不致發生跳票倒閉的骨牌效
應。
3.為什麼市場推案量會大幅萎縮？
市場長期超額供給，不僅空屋逐年累積，餘屋數量也愈來愈多，若還一味大量推案，恐重
蹈民國79年那一波多頭「供過於求」情況而再度壓垮房市。
4.為什麼買賣移轉數量會驟減？
預期房價愈來愈低，購屋者普遍採取「停、看、聽」之觀望態度，在買氣每況愈下之情勢
下，將迫使建商及屋主進一步降價，高房價也才能獲得大幅修正。
5.為什麼投資客不再進場購屋？
新成屋比預售屋便宜，不急於高價搶進，且空屋愈來愈多，房價不可能再向上推升，即使
是好區位物件，也可能有套牢風險。
6.為什麼有錢人不再多買房子？
房地合一稅對短期持有而出售課以重稅，加上地價稅及房屋稅等持有成本驟增，有錢人深
恐高價購置而淪為負資產。
7.為什麼看屋者眾，購屋者少？
雖然自住需求依舊存在，仍將採取貨比三家策略，靜待適當時機。
8.為什麼廣告量驟減？
促銷效果愈來愈差，就連最吸睛的豪華「接待會館」都不搭建，建商及代銷業者都因「度
小月」而縮減支出。
9.為什麼購屋者寧願被沒收15％？
房價跌幅已超過15％，一般預期還會持續下跌，即使被沒收15％，就結果論，可能還會少
虧5~10％；另一方面，建商即使依照契約總價沒收15％，再打85折促銷，也不一定賣得掉
。
10.為什麼代銷公司不再包銷？
包銷一個建案的成本與利潤約5％，以100億元案量完銷就有5億元進帳，故花個幾千萬元
蓋接待中心及大量刊登廣告，還可大賺；但如今銷售業績驟降，為免賠本，改以純企劃方
式取代包銷，接待中心及媒體廣告費用皆由建商負擔，尚可小賺為贏。
11.為什麼建商自售打折，還附贈家電、裝潢？
餘屋量增，推出附贈裝潢方式促銷，一則變相降價，再則維持高價假象。
12.為什麼房仲業也開始幫建商銷售新成屋？
建商為求迅速去化餘屋，增加行銷通路，善用房仲業手中客戶資源。
13.為什麼房仲業經營策略「轉售為租」？
房仲業管銷與薪資主要靠成交物件的服務費（佣金收入），如今，成交件數少，兼營一些
租賃物件，至少還有進帳可「度小月」。
14.為什麼售屋看板廣告明示「租、售」皆可？
資金雄厚者捨不得低價出售。
15.為什麼房仲業要將觸角延伸至海外？
國內市場景氣每況愈下，海外置產蔚為風潮，一旦仲介成功，至少有佣金收入可彌補國內
市場衰退之缺口。
16.為什麼地主戶售價愈賣愈低？
預售屋、新成屋與中古屋競價求售，深恐房價愈來愈低。
連結：http://goo.gl/9co0OZ
其他：心得必須在這 並超過二十字 否則視為無效新聞
以上20個徵兆，到目前為止，已經出現多少個了呢？