※ 引述《TFIN ( 這週六 幸福)》之銘言：
: 各位房板的先進大家好。
: 我的房貸剩296萬。(向玉山銀行申貸)
: 其中的兩百萬的利率是1,295(政府2000億首購)
: 剩下的96萬的房貸是 1.575
: 每個月目前要繳21,200
: 我的薪水大概是60k左右
: 我想要把我的房貸展成30年，再增貸50-100萬左右。
: 若我轉貸(富邦) 會變成300萬(I +0.67),
: 增貸的50-100萬的利率是2.02
: 以貸350萬(300為轉貸, 50為增貸)，我每個月月付13,400
: 困擾我的是，我要捨棄1.295的利率，去貸1.82的，我是白痴嗎？
: 也困擾我的是，每個月繳21,300的房貸，讓我每個月手頭可以動用的
: 錢，只有兩三千元。
: 我和家人提起我要轉貸的念頭，全家一致反對。
: 他們的說法是早點繳完，早點財務自由。
: 可是我不介意讓銀行多賺一點利息。
: 記得我小舅舅在以前買房時，利率是7-10%,
: 跟他們以前比起來，2%不算什麼吧？
: 且我若增貸350萬， 每個月可以多出21300 減去13400=7900
: 的資金可以運用。
: 請不要戰我，魯蛇我是真心想聽聽各位先進的意見。謝謝。
安安
小弟並非理財達人
個人淺見供您參考
錢的重點
在於延長你的存活時間
假設你月花5萬，存款只有100萬
20個月就是你的存活時間
所以一般人需要工作，透過工作賺取金錢
就能不斷延長存活時間
同上例，若你月收5萬
那你存活時間就是「直到你不能再工作的20個月後止」
所以很多人提倡的存下退休金
就是盡可能的存下錢
然後當「不能再工作的那一天」真正來臨時
能夠更大限度的延長你存活時間
一般來說，只要略為超過你的壽命就夠了....
然而近代以來資本主義興起
透過持有「好的負債」
能更大限度的延長你的存活時間
舉例說明
何謂「好的負債」？
以原PO的狀況而言
增貸出的50萬現金，利率是2.02%
若你能借由這50萬現金投資，創造出5%的投資效益
等於一年套利3%，每年淨賺15000的收入
房屋貸款一次二十年
在沒有其他變數的情況下
這20年內你每年都會增加15000的收入
20年則會有30萬
或許一年15000獲利看起來並不如何振奮人心
但事實上這是無中生有的
過程一樣很簡單
你所做的只有-選擇好投資報酬率大於2.02%的標的物
槓桿出錢來投資套利
這就是持有好債
持有好債獲利，在同樣的工作收入條件下，自然延長了存活的時間
而很多人透過持有好債
創造大筆的現金流
當好債的收入大於總支出時
以上例來說就是大於5萬
那這個人就達到了基本的財務自由
但反過來說
最害怕的，是持有「自以為是好債」的壞債
何謂自以為是好債的壞債？
同樣以原PO例子而言
增貸出來的50萬
如果拿去消費、玩樂甚至買車等
表面上看起來我拿銀行2.02%的利息消費
比放著等通膨好
但其實只是借錢出來花錢
透過背負20年的負債
來用在現今的消費玩樂
這就是花掉了未來的錢
也減少了可存活的時間
因此我認為原PO的重點不是要不要轉增貸
而是你轉增貸之後，打算要做什麼？
並且因為原PO原始利率非常低
300萬的貸款原本是1.295%，若轉貸會變成1.82%
差距的趴數是0.52%
300萬的金額，一年就是差15600的利息錢
因此你增貸出的50萬
除了本身2.02%的利息成本(一年10100)之外
還要COVER這300萬轉貸衍生出的一年15600利息成本
等於一年創造出的獲利，要大於所有利息成本
(10100+15600=25700) 這樣才算真正持有好債
25700 / 50萬=5.14%
因此原PO在這個例子中
若沒有投資報酬超過5.14%的標的
其實都是不划算的
雖然帳面上現金流變得比較漂亮 (因為貸款期限延長了)
實際上這並不是好債
只是花掉你未來的錢而已
所以我建議如果原PO沒有年報酬超過5.14%的投資標的
還是依照長輩建議乖乖繳完
先苦後甘
總比先甘後苦好
而因為原PO既然會上來問這個問題
我相信你一定沒有投資的經歷
問題的解答
我想也呼之欲出
乖乖繳完他
也總比亂找投資標的
最後連本金都賠掉好
共勉之~