隔學生套房出租是一種暴利
昨日經過桃園龜山，在大馬路旁的小巷子看到一棟三層樓高的透天厝，掛了“學生套房
出租”的招牌，便假裝成租客探聽一下行情。
透天厝屋齡將近30年，房東是一位60多歲的老婦人。由於房東兒子到台北打拼，房間空
了下來，再加上台北租金貴，於是房東突生奇念，在3年前把2、3樓房間通通隔成套房，
兩層加起來隔了八間套房，一間大概4~5坪。由於鄰近銘傳大學，因此租屋市場活絡無比
，承租者相當踴躍。我去詢價的結果每間租金開價4000~5000元，這樣算下來，光2、3樓
的租金收益一個月就差不多3萬5000元。而一樓店面則是租給機車行，一個月至少兩萬。
換算下來一年租金收益有66萬。
則房東的房子位在龜山，桃園的邊緣地帶，又是老透天，房價相對便宜，因此換算下來
投報率相當驚人。房東教育程度不高， “王阿姨”幾個簡單的字還會寫成“王啊姨”。
目前房東就是每個禮拜來打掃樓梯間兩次，對於一個教育程度不高，又沒有專業技術的高
齡婦女來說，這是相當優渥的退休收益。
可能是看到該房東那麼好賺，隔壁的三層樓透天厝最近也賣給一位投資客，把1~3樓都
隔成套房，專門出租給銘傳的學生。
不過由於少子化，因此隔學生套房出租的生意的還是存有一定風險，最好選擇中前段的
大學四周，否則要是隔在後段班大學附近，依照私立科大減招的驚人速率，很可能“偷豬
不成蝕桶ㄆㄨㄣ”
也要考量當下的區域供給需求，像花蓮東華大學方成立時，學生幾乎全是西部人，不是
花蓮本地人，住宿需求大。而新學校宿舍的推案量又趕不上招生人數，據說宿舍的中簽率
不到1/4，因此校外租屋市場有很大的生存發展空間。而東華附近都是農田農舍，置產成
本低廉。套房租金也是4000起跳，因此投報率很高。現在東華宿舍逐漸完備，附近居民也
越來越多人想當包租公，就沒那麼好賺了。
另外由於學生經濟能力有限，學生套房的租金還是有其上限，台北市區也不是一個置產
隔套房的好選擇。畢竟租金/房價比太低了，每年的租金收益再怎麼貴，跟買房錢比起來
只是九牛一毛。在大安區附近置產租給台大學生就不是好點子。
最後分享一下我發現的買房來隔成套房的小秘訣。
首先，老房子隔套的投報率會大於新房子。因為同樣的權狀坪數，老房子的價格便宜。
除此之外，由於早期公設低，同樣的權狀坪數，老房子的使用坪數大。這樣相乘換算下來
，同樣的購買總價，老房子的實際使用空間可能將近是新房子的兩倍，自然租金收益也是
兩倍。
第二，透天厝隔套的報酬率大於公寓，公寓隔套的報酬率又大於社區大樓。這是因為透
天厝、公寓的公設比遠低於社區大樓，除此之外，社區大樓還需要加上管理費的成本。而
學生普遍拮据，會寧願捨電梯多爬幾層樓換來租金上的折讓。
第三，在作隔套的裝潢時，社區大樓普遍規劃成三房兩廳格局，隔套時會有許多空間上
的浪費。而許多早期的透天厝建築外觀都呈長條型，根本是為了隔套而設計的，只要順著
透天厝的座向留條走道，幾乎不會有任何空間上的浪費。
第三，透天厝除了建築外觀適於隔套之外，產權獨立，門關起來想怎麼隔便怎麼隔。否
則像公寓或社區大樓一旦出入份子複雜，可能惹起其他住戶的不滿，被檢舉違建、逃漏稅
的機率大大提高。而如果是公寓頂樓加蓋隔套出租，一旦鬧上法院，還有被法院判拆屋還
地，依不當得利，吐還往年租金收入的風險。
總歸一句話，老舊透天厝是隔套大殺器！！
吳學謙