隔學生套房出租是一種暴利
昨日經過桃園龜山，在大馬路旁的小巷子看到一棟三層樓高的透天厝，掛了“學生套房
出租”的招牌，便假裝成租客探聽一下行情。
透天厝屋齡將近30年，房東是一位60多歲的老婦人。由於房東兒子到台北打拼，房間空
了下來，再加上台北租金貴，於是房東突生奇念，在3年前把2、3樓房間通通隔成套房，
兩層加起來隔了八間套房，一間大概4~5坪。由於鄰近銘傳大學，因此租屋市場活絡無比
，承租者相當踴躍。我去詢價的結果每間租金開價4000~5000元，這樣算下來，光2、3樓
的租金收益一個月就差不多3萬5000元。而一樓店面則是租給機車行，一個月至少兩萬。
換算下來一年租金收益有66萬。
則房東的房子位在龜山，桃園的邊緣地帶，又是老透天，房價相對便宜，因此換算下來
投報率相當驚人。房東教育程度不高， “王阿姨”幾個簡單的字還會寫成“王啊姨”。
目前房東就是每個禮拜來打掃樓梯間兩次，對於一個教育程度不高，又沒有專業技術的高
齡婦女來說，這是相當優渥的退休收益。
可能是看到該房東那麼好賺，隔壁的三層樓透天厝最近也賣給一位投資客，把1~3樓都
隔成套房，專門出租給銘傳的學生。
不過由於少子化，因此隔學生套房出租的生意的還是存有一定風險，最好選擇中前段的
大學四周，否則要是隔在後段班大學附近，依照私立科大減招的驚人速率，很可能“偷豬
不成蝕桶ㄆㄨㄣ”
也要考量當下的區域供給需求，像花蓮東華大學方成立時，學生幾乎全是西部人，不是
花蓮本地人，住宿需求大。而新學校宿舍的推案量又趕不上招生人數，據說宿舍的中簽率
不到1/4，因此校外租屋市場有很大的生存發展空間。而東華附近都是農田農舍，置產成
本低廉。套房租金也是4000起跳，因此投報率很高。現在東華宿舍逐漸完備，附近居民也
越來越多人想當包租公，就沒那麼好賺了。
另外由於學生經濟能力有限，學生套房的租金還是有其上限，台北市區也不是一個置產
隔套房的好選擇。畢竟租金/房價比太低了，每年的租金收益再怎麼貴，跟買房錢比起來
只是九牛一毛。在大安區附近置產租給台大學生就不是好點子。
最後分享一下我發現的買房來隔成套房的小秘訣。
首先，老房子隔套的投報率會大於新房子。因為同樣的權狀坪數，老房子的價格便宜。
除此之外，由於早期公設低，同樣的權狀坪數，老房子的使用坪數大。這樣相乘換算下來
，同樣的購買總價，老房子的實際使用空間可能將近是新房子的兩倍，自然租金收益也是
兩倍。
第二，透天厝隔套的報酬率大於公寓，公寓隔套的報酬率又大於社區大樓。這是因為透
天厝、公寓的公設比遠低於社區大樓，除此之外，社區大樓還需要加上管理費的成本。而
學生普遍拮据，會寧願捨電梯多爬幾層樓換來租金上的折讓。
第三，在作隔套的裝潢時，社區大樓普遍規劃成三房兩廳格局，隔套時會有許多空間上
的浪費。而許多早期的透天厝建築外觀都呈長條型，根本是為了隔套而設計的，只要順著
透天厝的座向留條走道，幾乎不會有任何空間上的浪費。
第三，透天厝除了建築外觀適於隔套之外，產權獨立，門關起來想怎麼隔便怎麼隔。否
則像公寓或社區大樓一旦出入份子複雜，可能惹起其他住戶的不滿，被檢舉違建、逃漏稅
的機率大大提高。而如果是公寓頂樓加蓋隔套出租，一旦鬧上法院，還有被法院判拆屋還
地，依不當得利，吐還往年租金收入的風險。
總歸一句話，老舊透天厝是隔套大殺器！！
吳學謙
作者:
wahaha02 (wahahagan)
2016-08-14 17:39:00透天隔套會有暗房，除非租金遠低於行情，否則很少人想租暗房
作者:
JuanWang (谷底之路 沒有盡頭)
2016-08-14 17:46:00拜託，這東西學校附近大家早就在做了，還有老公寓隔套而且透天隔套除了出租賺錢，轉手獲利也是很可觀的
作者:
Iamjkc (è¬å¹´æ»æœƒ)
2016-08-14 17:52:00要無良違法的話 建議是老鼠會更薛
以前租套房若只有一扇窗我都不租，空氣根本不流通而且隔套房要轉手賣只能賣投客，自住者根本不考慮
作者:
NewIan (生活開心最重要)
2016-08-14 18:18:00這是七年前的文章吧
有可能喔 因當時是老前輩教我的嘛~~他都賺好幾年了
作者:
gglong (豆油)
2016-08-14 18:45:00不推學生套房...
作者: peterliam (小晴天) 2016-08-14 18:48:00
現在學生不少經濟不錯的租電梯大樓的多的是...
作者:
ggoi (以果溯因)
2016-08-14 19:00:00以前的學生雅房就能租 還免附冷氣冰箱 現在生一隻還要看風水好不好 沒電梯寶貝兒子會不會走到腿痠
作者:
wyvernlee (wyvernlee)
2016-08-14 19:49:00你沒有遇到學生失戀燒炭的案例
作者:
morrishh (努力~☻~♬~♪)
2016-08-14 20:13:00已知用火
作者:
TQTa ( )
2016-08-14 20:27:00以前真的這樣
作者:
Wang40 (Wang40)
2016-08-14 21:36:00黑米哥必推
作者:
moocow (void)
2016-08-14 21:37:00公寓不能隔超過三個單位 會被檢舉 @@
作者:
abcccbbs (保險經紀人業務副理)
2016-08-14 21:42:00這文筆 一開始看還以為在寫小說xD
通常會用暴利去說人家的人，應該是沒什麼生意經驗的人，你知道改八間套房要多少成本有算下去嗎？南部大概200萬上下，北部或許更高我不清楚，然後再加上你買房的成本，實際收入要扣除空置期，維修，稅金等實際投報率只比一些不錯的定存股好一點，但定存股不用管事，改套要管事，如果你有錢有時間也不怕麻煩，你也可以來做，完全沒有暴利這回事，你想太多了
作者:
askey (像鑰匙)
2016-08-14 22:52:00多年以前可能是
作者: rainbow321 (joe) 2016-08-15 08:41:00
很多人都在做這些事情啊
作者: staticX (泰坦上的甲烷海) 2016-08-15 08:57:00
少子化比你想像的更嚴重好嗎？
作者: codehard 2016-08-15 09:24:00
淡水學套早就哭哭了 設備要好 房子要新 學生又變少 出租搶客的也變多 空租期變長 要帶看時間卡死 找代理又被抽一手 欠租找不到人還不能直接進門要找警察 有人掛在裡面租客全跑不說馬上變凶宅 好好賺啊
作者:
HuangJS (段譽)
2016-08-15 09:54:00都是違建，火災死人機率高，房東沒良心該下地獄
作者:
rul543 (台灣馬媚娘傳奇)
2016-08-16 01:47:00騙羊進場的文章，一堆人在做了，現在少子化越嚴重死更快