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作者住展房屋網提供 | 住展房屋網 – 2016年9月14日 上午8:00
【文/住展雜誌】為了突破景氣悶鍋，近來不少地區都出現破盤個案，讓民眾終於盼到了
撿便宜的機會！但在『正義價』喊得震天嘎響的背後，消費者可能非但沒有省到錢，反而
還因追求低價葬送了住宅品質……
由於經濟不振、稅負飆漲，壓縮民眾對房價的負擔能力，加上政府對於救市議題一再冷處
理，以致市場預期價格將持續盤整，消費者購屋也秉持『追低不追高』原則，唯有房價低
於區域行情的個案能開出紅盤，使得近來各地浮現不少價格超殺的破盤新案，讓苦等房價
修正的民眾終能一償買房夙願。
俗物嘸好貨？低價案撿好康 當心跳坑！
低價是王道？ 陷阱不少
然而消費者一股腦兒的追求低價，難免失去理性判斷的理智。試想在土地、營造與賦稅成
本仍高高在上的背景之下，業者如何才能創造符合市場需求的低價個案呢？為了維持獲利
，業者在建案的規劃設計，乃至營造過程中，想必得有所取捨，而這般取捨可能折損住宅
品質，消費者不可不慎。
人力精省 施工難精緻
土地取得成本的高低，決定權在地主而非建商，使得業者只能從其他方面壓低開銷；佔比
甚高的人事成本，自然是業者控制支出的重點之一。『以最精簡的人力激發最大產能』為
Cost Down的不二法門，由於建築工人大多以日薪計，因此低價個案多半聘請最少的工班
，搭配趕工壓縮工期，以節省人事耗費。
不過以下限人力緊鑼密鼓地趕工，難以要求工程品質，於是建案交屋後，常衍生漏水、設
備闕漏、建材不牢靠等糾紛，有些個案甚至等不到交屋，問題就一籮筐地冒出；更無奈的
是，施工細膩度左右住宅良窳，一旦樹頭沒顧好，後續無論花多少心力改善，成效都事倍
功半，大大減損未來轉手的市場性。
建材從簡 品質差很大
除了人力成本，低價案對於建材同樣採取能省則省的態度，品質只求堪用不求細緻，以達
壓低單價的目標。說來這也無可厚非，畢竟一分錢一分貨，消費者花少少的錢，自然無法
強求物超所值。
唯需注意的是，部分建案為了營造物美價廉的觀感，最初聲稱建材都是高級廠牌，但合約
卻附帶「若停產或缺貨以同等級建材替代」之類但書，再以此為由，將原始建材更換為低
價品項魚目混珠。
有鑑於此，住展雜誌建議，民眾購屋時可向業者索取建材表有些業者可能不願提供，這時
應提高警戒，再自行循管道了解建材等級與成本，以免稍不注意，落入狸貓換太子的陷阱
之中。
低價案常以低廉建材壓低成本，建議向業者索取建材表審閱。
灌公設、車位 假性低價
民眾購買低價案，無非是為了省荷包，殊不知有些低價案只是透過『數字遊戲』製造低單
價假象，消費者實際購屋總價並沒有比較精省，搞不好還更貴！這種數字遊戲，最常透過
『車位』及『公設比』加以操作。多數購屋者通常只在意房屋價格，甚少留意車位行情，
部分建案就抓住消費者對車位的疏忽，將房屋降價的金額轉嫁到車位上。
舉例來說，甲地房屋行情為四○萬／坪、車位行情一個一○○萬，建案將三十坪戶別以三
十八萬／坪『讓利』廉售，再把車位價格拉高到一百七十二萬，表面上看來，房價只須行
情九五折，但若將車位超出行情的七十二萬回算到房價上，房屋單價實為四○‧四萬，比
行情還貴了○‧四萬／坪。
此外，在銷售話術上將車位坪數灌入總坪數當中，也是假性低價常見的手法。比方說，要
價四○萬／坪的三十坪房屋總價一二○○萬，再帶一個十坪車位價值八○萬計，部分銷售
人員會直接以四十坪除以總價，營造出單價僅三十二萬的假象，讓消費者誤以為撿到便宜
。
調高公設比亦是業者的手段之一，盡可能將能包進公設計算的所有樓地板面積塞入權狀坪
數中，透過增加『分母』拉低平均單價，消費者需換算實坪後，才會驚覺根本沒有撈到好
處。因此以上述手法創造出來的破盤價，說穿了，不過是業者重締造出的幻覺罷了！
格局規劃差 自住欠佳
雖說低價案標榜讓利，但仍得確保利潤達一定水平，故建商有時在有限空間中擴增銷售戶
數，導致單一樓層電梯戶數比過於懸殊，住戶光等電梯都得消磨好一段時間，不用多久，
就心生換屋的念頭。
況且在銷售戶數極大化的過程中，部分戶別的採光難免遭犧牲，使其存在暗房、衛浴無對
外窗、客廳無自然光等問題；加以低價案購屋門檻低，住戶背景可能較為複雜，因此這類
格局差、戶數多的低價案，對以長期自住為目的的消費者而言，恐怕並非友善的居住環境
。
非合法住宅 挑戰法紀
還有一種低價案價低的緣故，是因為它根本不是住宅！與住宅用地相較，工業用地地價低
廉許多，吸引不少業者購地推案，建案價格也因土地成本便宜而比一般個案划算。
可是工業用地依法不能做住宅使用，建案多半是以『廠房』、『一般事務所』等名目起造
，民眾購買這類非住宅名目產品，得承擔未來政府裁罰的風險，且欲向業者求償時，若無
法舉證業者蓄意隱瞞相關資訊，通常會遭對方以『住戶擅自作住宅使用』為由打回票，消
費權益較無保障。
有些低價案產品並非住宅，消費者作住宅用恐有違規之虞。資料照片
促銷花招多 暗藏玄機
在低價廝殺之外，建案促銷方案仍不斷推陳出新，且標語一個比一個聳動，但訴求背後是
否當真讓利？消費者有如丈二金剛摸不著頭腦，本文接下來為您一一拆解！
N年住免費 僅利息補貼
總說天下沒有白吃的午餐，豈料近來竟有個案打出『前兩年住免費』口號，讓人眼睛不免
為之一亮。但據住展了解，該方案只是將最終購屋總價減去兩年房貸寬限期的利息支出，
並非真的讓消費者白住兩年。
上述手法其實與先前常見的『N年免管理費購屋總價扣除數年管理費總額』、『包租N年保
證投報購屋總價扣除數年租金總額』等作法類似，都是以小博大的促銷手段。
仔細想想，一般住宅每年房貸利息／租金／管理費支出，充其量也才十來萬，對動輒數百
萬、上千萬的房地產來說只占零頭，對業者來說一點都不吃虧；更大的可能是，業者早將
這些表面上少賺的錢灌在成交總價內，消費者壓根空歡喜一場。
建案標榜住免費，其實只是補助兩年寬限期利息。
買一送一 不是送房子
與住免費同樣看似殺很大的，還有購屋『買一送一』的高招。消費者乍看之下的第一反應
，想必會認為廣告內容是買一間房子送一間房子；可是走進案場才發現，業者所謂的『送
一』，指的是送一套裝潢，與坊間普遍的『買屋送裝潢』方案無異。
雖然打出該訴求建案並沒有真的送房子，不過住展市調發現，市面上還真有買房子送房子
『買別墅送大樓』、『買房子送實品屋』的銷售手法，但與各式加碼送裝潢／家電／禮券
／車位等模式雷同，業者早就將贈品價格納入總價考量中，到頭來所有好康，還不都是消
費者自己花錢買來的！
買貴原價買回 跟自己比
就算減價、送贈品都是假的，具比較性質的『買貴原價買回／退差價』訴求應該假不了吧
？非也！原來祭出此方案的建案，房價對照組並非其他個案，而僅限本身同樓層戶別相互
比較。
至於同樓層戶別要賣多少錢，也是業者說了算，換言之，球員、球證、裁判都是業者自己
，又怎會讓買貴的情況發生呢？因此這般訴求，只是想藉由特殊話題吸引目光，並無實質
讓利意圖。
房價有洋蔥 地段大不同
近來有不少區域低價案，都高舉『正義價』、『洋蔥價』攬客，或是以『某某地N折』凸
顯自己的經濟實惠，然而座落地段不一樣，那怕只是咫尺之遙，它的價值就是不一樣。
舉例來說，相距不到兩公里的信義計劃區與福德街一帶，雖然同屬北市信義區，但後者不
論市容質感、交通機能都不比前者，房價當然無法望其項背，因此在兩地條件懸殊的情況
下，將高、低價地段房價隨意類比並不客觀，建議消費者購屋前親自走訪建案基地，深入
觀察當地各方面優劣，才不會錯估其地段價值。
降多少你決定 設自備款門檻
上述各項優惠方案，都由建商把持主導權，民眾只能選擇要或不要，唯獨『降多少你決定
』的口號，將主控權交到消費者手上，看來似乎真的對消費者有利。但業者怎會甘願讓自
己屈居弱勢？可想而知，該標語的內涵必定另有蹊蹺。
細究發現，該手法指的是：根據買家自備款多寡來衡量議價空間，自備款高者，議價空間
較大；反之，則提供公司貸補足資金缺口，但議價空間較小。事實上，建案的議價空間多
大，只有業者知道，消費者實無從得知業者是否真有按照自備款多寡給予折扣，所以話依
然都是業者在講。
再說，自備款不足的消費者，雖可藉由公司貸一圓購屋夢，但公司貸期限多半僅三、五年
，也就是說，在購屋初期，消費者得同時償還銀行房貸與建設公司貸，還款壓力相當龐大
，呼籲民眾應量力而為。
『降多少你決定』噱頭十足，但議價空間得視消費者自備款而定。
理性購屋 以免因小失大
雖然並非所有破盤個案、促銷方案的背後都藏有陷阱，但小心駛得萬年船，否則輕則買貴
懊悔，重則住宅品質堪憂。因此奉勸消費者購屋時務必保持理性、審慎評估，莫因一時低
價花招沖昏頭，衝動下決定，才能確保自己在購屋置產的道路上平步青雲。
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其他：文中提到不少建商手法，值得購屋者仔細研究參考