我開斡旋金額的算法是：
斡一樓查一樓、斡透天看透天、斡頂樓就比頂樓的行情(親屬...的交易當然排除)
範圍一般以"巷"為單位查
(路段太長，性質太多面向，"巷"至少我能確定該巷的地理環境)
因為我條件算嚴，所以大多會抓到100年開始樣本才夠(也含房價正高時的行情)
開價依據=(實價坪數單價加總/參考數量)*權狀坪數再*0.9或0.8
註：後面的乘以0.9或0.8是買方市場
(如下圖)
http://imgur.com/eUkznow
弄內一樓：(採光處只有大門,有兩邊可開窗,但有開跟沒開差不多...)
屋主開1300，長寬的單邊都有增建
這間是因為格局很怪異，一定需要裝潢，所以寫0.8，最後房仲被房仲說動，用850去斡
(事後有被長輩念，怪我自作主張....)
http://imgur.com/NFqMEel
華廈建商頂加：
102-4是這間非投資客的現任屋主購買價(680萬 , 28/坪)
屋主現開近1300，但查同社區實價平均25.1，最後我不忍心，斡旋開650萬
因為喜歡，所以後來也是被鼓吹 680 * 0.95 = 646 → 650
http://imgur.com/CfsJxbv
弄內透天：(弄距一米差不多，門口連停機車都困難)
屋主開1100，仲介說我至少要出價66-1，65*13 = 845 才願意去談
所以後來就作罷了...
要用實價出的價錢，和屋主的開價通常都是近五折的價差...
所以我都很識相的噤聲，除非房仲再三詢問，我才會告知我要出的"確切金額"
如果房仲還是說願意談(被屋主洗臉)，不然我會直接放棄，不想浪費大家時間
請問
1.
我這種出價的算法，在現在市場合理不合理？
我不想浪費大家時間，只是就算不看板上的"買方市場0.7~0.9原則"
光以實價來算出價，還是差距頗大....
2.
每次在看房時，房仲都會詢問自備款多少、看房多久了的問題
我也都很老實的說，會不會就是因為太老實的說出來
才讓房仲覺得，我既然在還能負擔的範圍，沒苦情處可以對屋主動之以情？