※ 引述《belong57 (喜歡一個人)》之銘言：
: ※ 引述《JUL69 (無所謂)》之銘言：
: : 買房和租房大家會怎麼選?
身為一個月花六位數新台幣租房子的潘仔，小弟以一個阿潘的立場來回應一下這個問題~
: : 買房雖然有壓力，但起碼每個月繳出去的錢有3/2是自己的本金
: : 租房 想住哪就住哪，但每個月繳出去的租金就像丟到水裡
: : 大家覺得到底是該買還是不該買?
: : 想結婚就一定要買房嗎?
: : 如果本身現金存款約有300萬，每月的收入約6萬，但要養一家4口..這樣你會想買房嗎?
: : (以住新北的環境來說)
: 在能力範圍內，會建議買屋，租屋永遠要隨著環境被調整租金。
跟能力範圍關係不大，其實要租or買就是個簡單的數學問題。
在不考慮增值or貶值得前提下，重點就在投報率~
以這位仲介經營的台北摩根來說,我們來看看現在的591:
https://rent.591.com.tw/rent-detail-4908714.html
這間16.84坪帶裝潢租25k,通常是可以談22~23k成交啦，我們就算25k好了。一年租金30w
16.84*你說的今年成交價90萬 = 1515.6萬
30w/1515.6w 這投報率還不到2%.....
再來看看在台北摩根旁邊，小弟剛租的藏富:http://imgur.com/a/qlwFw
租到後我還去查了一下買賣行情，中高樓層後棟面學校view去年的成交價約105w/p
這間不含車位就60幾p(加車70幾p)還附尚算高檔的裝潢家具:http://imgur.com/a/Axvyr
用買的話這間應該7000w跑不掉，現在房東租我這價錢...算來他實拿的租金也是不到2%
這都還是有砸裝潢+附傢俱拉高租金後的投報率了....
那種沒裝潢沒家具的的投報低到1%甚至以下的都不罕見:
這間100坪的基泰台大: https://rent.591.com.tw/rent-detail-4926073.html
這戶用買的要花破1e，租的話我相信認真去談應該10w內租的到，投報率我都不忍心算了..
目前各大銀行的房貸利率範圍大約在1.8~2.5%，也就是說如果我要買這麼低投報的房子
在這樣的房貸利率和租屋投報率環境下，就算我完全不用出頭期款，銀行讓我全貸
(很多人認為買房最大的門檻是頭期款，那我們先把這個最大門檻拿掉)
我一年光繳的利息就約等於甚至大於租金.....
我是傻子才會用買的而不用租的好嗎......
: 當時我經營的幾個社區租金大概都是目前的8成而已。
: 台北摩根(南京三民站4後出口樓上)
: 3~4年前 套房(室內使用約9坪多)一個月大概租2萬~2.3萬
: 現在一個月2萬6，PO上去一天來看12客戶預約，第二組就租掉了。
租金怒漲2~3成，挖好多!!
但算算投報率的變化，約等於從1.4%漲到1.8%....
對租客來說，租金相對於房價只是從"霹靂無敵划算"變成"超級划算"而已~
你說房東可以再調高，那也要市場能接受。
事實是台北摩根這種社區型出租供給量大的一房一廳的小豪窄，
相同條件下你比其他戶貴個2000空租期可能就會拉長，要漲到哪裡去我個人是不很看好啦..
而且對有能力的租客來說，等投報率漲到3%以上才比較有討論[租vs買]的意義。
以現在的房價，投報率要3%等於這種室內9坪的套房一個月租金要漲到快4w元....
恩，加油~~
: 松山新城 國宅
: 3~4年前3房2聽2衛租金了不起三萬上下一個月，
: 現在4萬一堆人搶著租，客戶看到一間4萬5的兩天就被別人租走。
: 在房價跌大家都期望再跌更低，
: 所以買屋的需求降低，房價也跟著下修，
: 但同樣的租屋的需求增加了，所以租金上漲，
: 那麼就可能出現平衡的交叉點。
: 我不是什麼大師，但以第一線人員看到的，
: 小弟經營台北摩根這社區，民國100年到現在累積買賣成交57間，
: 社區單價最高成交110萬/坪。
: 在去年成交最低是72萬/坪。
: 在今年目前剛成交近90萬/坪
: 究竟哪邊是低點呢?
: 這時候鼓勵人家買房會被說是套套要解圍，
: 但說實話目前下跌已經非常有限，
: 而在此時買方少競爭少，能挑選的物件反而多。
除了投報率，不可否認 增貶值的確也是[租vs買]選擇的重要考量
小弟並非ㄧ直都是個堅不買房的空空.....
我25歲買進人生第一間房子投資，當時剛好趕上2013年多頭最後一波末升段嚐到點甜頭
當時覺得房產增值的錢真好賺,還很天真爛漫的想:挖每年都這樣漲的話30歲前就能退休了~~
於是在2014房價最高點又陸陸續續透過高槓桿、合資 最多時一共買到近10間...
結果到現在，除了一間新古屋小賺賣掉外，今年年初賠售一間新成屋慘賠總價10%.....
剩下的都還套著賣不掉只好收租...QQ
大多頭的時候真的沒什麼人在管投報率沒錯，反正房子每年漲，租金只是塞牙縫的
但經過這一波空頭，我才真的更體會到投報率的重要性....
我買的房子都在中南部，目前賣不掉收租中的，3~4房純住宅投報率有4~6%
所以賣不掉even繼續跌我根本不會怕，我的均投報有5%等於每個月房客在幫我付本利和
每個月現金流是正的，就算房價跌到腰斬我也沒差。
而賠售的那間新成屋就是因為投報率太低，買價900多萬的新房子只能租到16~17k
為了要好賣好帶看我也沒出租，每個月利息、管理費在那邊扣。每多賣一年成本就多20w
而目前空頭市場也的確在走跌，就算一年只跌個5%，對現金流是負的屋主來說都是大壓力
就算我自己hold的住，但只要別人hold不住，就是多殺多下跌的開始。這我很怕啊...
所以好不容易出現一組買方(三年來唯一的一張斡旋= =)就很擔心他跑掉....
這種心態下價格當然就只能任人砍大刀了~
扯遠了歹勢.....
回來[買vs租],小弟個人是認為，在雙北房子平均這麼低的的投報下還選擇用買的
唯一合理的原因是期待增值。
但以目前的市況......恩不要跌太多就佛祖保佑了....
真的想買房賺增值，至少等下一波多頭啟動再進場吧，
反正房地產的波段都是以幾年為單位在算的，等起漲再買都還很來的及。
或是你真的手上有筆錢很想置產or堅持買房抗通膨or不買房子身體就不舒服的話....
那乾脆就買中南部的高投報房子租人，再拿租金來租雙北的低投報房子吧，划算太多了!
(怕出租麻煩就請物業代管公司，付租金的10%省時間力氣)
我今年就打算來買個幾棟收租型的透套。
六都市區除雙北外不難找到投報率6~7%的透套，扣掉物業管理成本後實際淨投報抓約6%
(專業包租公還會自己隔自己整裡可以拉到10幾%以上，這種高門檻動作我們就先不討論，
單純討論無腦買無腦收租還無腦花錢給別人管理的case)
像以我來說，如果我覺得每個月付10幾萬的房租給房東是丟到水裡很虧，
那我會拿900萬現金，貸款七成，買一間總價3000萬上述淨投報6%的透套
那我每年會有3000w*6%=180w的租金收入and要還2100*2%=42w的利息(本金之後討論)
等於我這棟透套的[租金-利息]幾乎剛好可以拿來繳藏富的租金。
當然我每年還是要繳80萬左右的房貸本金，而這80w就是我在這個操作下的總淨現金流出
(租台北then買中南部收租)
而且這80萬全數(100%)是從現金流轉換為資產。
完全滿足本系列原原po，不希望繳的錢丟到水裡(以房租or利息的形式)的需求。
而如果今天我選擇要用買的方式，來住到現在租屋處這樣的房子
(市價約7000w，方便計算算6000w好了)
我一樣拿900萬現金拿來當頭期款15%，貸款5100w。
每年要繳給銀行102萬的利息+208萬的本金= 一共超過300萬的淨現金流出.....
而且還有1/3的淨現金流是丟到水裡去的利息....
何者較優應該是很明顯得~~
這系列原原PO說有存款300w,剛好是上述例子的1/3
可以參考看看~
: 政府一個政策就可以讓房價跌，
: 也一個政策就可以讓房價漲，
: 那為什麼會在兩稅合一後房價明顯下修約2~3成後收手了，
: 因為普遍買屋自備款大約在2~3成，
: 再往下修，變成賣房子不但拿不到錢，還要另外拿錢出來還貸款，
: 那為什麼要賣？通通擺爛給銀行法拍變爛帳就好，
: 連帶影響的是銀行業會有非常可觀的爛帳...
: 後續的連鎖反應我們國家承受不起。
: 那麼目前環境承受不了貸款壓力的，可以認賠殺出，可以拿回少許的自備款
: 承受的了貸款壓力的，每個月拿租金付房貸，也許夠也許要再拿一些金額去補，
: 但至少有人幫忙付貸款，壓力不是太大。
: 所以如果真的要房價崩，不該鼓勵以租代買，
: 連租都不要租通通搬出台北，這樣房價自然就崩盤拉!!!
: 回歸現實面，評估好自己經濟狀況，
: 能力夠就談個漂亮的價格買了吧
: 家的價值有些時候不是看帳面上數字的變動而已!!