※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: ※ 引述《et220870 (維尼)》之銘言：
: : 身為一個月花六位數新台幣租房子的潘仔，小弟以一個阿潘的立場來回應一下這個問題~
: : 跟能力範圍關係不大，其實要租or買就是個簡單的數學問題。
: : 在不考慮增值or貶值得前提下，重點就在投報率~
: 重點完全不是在投報率
: : 以這位仲介經營的台北摩根來說,我們來看看現在的591:
: : https://rent.591.com.tw/rent-detail-4908714.html
: : 這間16.84坪帶裝潢租25k,通常是可以談22~23k成交啦，我們就算25k好了。一年租金30w
: : 16.84*你說的今年成交價90萬 = 1515.6萬
: : 30w/1515.6w 這投報率還不到2%.....
: : 再來看看在台北摩根旁邊，小弟剛租的藏富:http://imgur.com/a/qlwFw
: : 租到後我還去查了一下買賣行情，中高樓層後棟面學校view去年的成交價約105w/p
: : 這間不含車位就60幾p(加車70幾p)還附尚算高檔的裝潢家具:http://imgur.com/a/Axvyr
: : 用買的話這間應該7000w跑不掉，現在房東租我這價錢...算來他實拿的租金也是不到2%
: : 這都還是有砸裝潢+附傢俱拉高租金後的投報率了....
: : 那種沒裝潢沒家具的的投報低到1%甚至以下的都不罕見:
: : 這間100坪的基泰台大: https://rent.591.com.tw/rent-detail-4926073.html
: : 這戶用買的要花破1e，租的話我相信認真去談應該10w內租的到，投報率我都不忍心算了..
: : 目前各大銀行的房貸利率範圍大約在1.8~2.5%，也就是說如果我要買這麼低投報的房子
: : 在這樣的房貸利率和租屋投報率環境下，就算我完全不用出頭期款，銀行讓我全貸
: : (很多人認為買房最大的門檻是頭期款，那我們先把這個最大門檻拿掉)
: : 我一年光繳的利息就約等於甚至大於租金.....
: : 我是傻子才會用買的而不用租的好嗎......
: 你太年輕,或者說家裡有錢,很多東西都沒遇上
小弟家境普通，我未出社會前父母雙薪合計家戶年收入不到150w,家戶總資產含自住老屋
不到1000w。很感謝父母從小沒讓我和妹妹餓著過，但應該也稱不上"家裡有錢"的程度~
: : 租金怒漲2~3成，挖好多!!
: : 但算算投報率的變化，約等於從1.4%漲到1.8%....
: : 對租客來說，租金相對於房價只是從"霹靂無敵划算"變成"超級划算"而已~
: : 你說房東可以再調高，那也要市場能接受。
: : 事實是台北摩根這種社區型出租供給量大的一房一廳的小豪窄，
: : 相同條件下你比其他戶貴個2000空租期可能就會拉長，要漲到哪裡去我個人是不很看好啦..
: : 而且對有能力的租客來說，等投報率漲到3%以上才比較有討論[租vs買]的意義。
: : 以現在的房價，投報率要3%等於這種室內9坪的套房一個月租金要漲到快4w元....
: : 恩，加油~~
: : 除了投報率，不可否認 增貶值的確也是[租vs買]選擇的重要考量
: : 小弟並非ㄧ直都是個堅不買房的空空.....
: : 我25歲買進人生第一間房子投資，當時剛好趕上2013年多頭最後一波末升段嚐到點甜頭
: : 當時覺得房產增值的錢真好賺,還很天真爛漫的想:挖每年都這樣漲的話30歲前就能退休了~~
: : 於是在2014房價最高點又陸陸續續透過高槓桿、合資 最多時一共買到近10間...
: : 結果到現在，除了一間新古屋小賺賣掉外，今年年初賠售一間新成屋慘賠總價10%.....
: : 剩下的都還套著賣不掉只好收租...QQ
: : 大多頭的時候真的沒什麼人在管投報率沒錯，反正房子每年漲，租金只是塞牙縫的
: : 但經過這一波空頭，我才真的更體會到投報率的重要性....
: : 我買的房子都在中南部，目前賣不掉收租中的，3~4房純住宅投報率有4~6%
: : 所以賣不掉even繼續跌我根本不會怕，我的均投報有5%等於每個月房客在幫我付本利和
: : 每個月現金流是正的，就算房價跌到腰斬我也沒差。
: : 而賠售的那間新成屋就是因為投報率太低，買價900多萬的新房子只能租到16~17k
: : 為了要好賣好帶看我也沒出租，每個月利息、管理費在那邊扣。每多賣一年成本就多20w
: : 而目前空頭市場也的確在走跌，就算一年只跌個5%，對現金流是負的屋主來說都是大壓力
: : 就算我自己hold的住，但只要別人hold不住，就是多殺多下跌的開始。這我很怕啊...
: : 所以好不容易出現一組買方(三年來唯一的一張斡旋= =)就很擔心他跑掉....
: : 這種心態下價格當然就只能任人砍大刀了~
: : 扯遠了歹勢.....
: : 回來[買vs租],小弟個人是認為，在雙北房子平均這麼低的的投報下還選擇用買的
: : 唯一合理的原因是期待增值。
: : 但以目前的市況......恩不要跌太多就佛祖保佑了....
: : 真的想買房賺增值，至少等下一波多頭啟動再進場吧，
: : 反正房地產的波段都是以幾年為單位在算的，等起漲再買都還很來的及。
: : 或是你真的手上有筆錢很想置產or堅持買房抗通膨or不買房子身體就不舒服的話....
: : 那乾脆就買中南部的高投報房子租人，再拿租金來租雙北的低投報房子吧，划算太多了!
: : (怕出租麻煩就請物業代管公司，付租金的10%省時間力氣)
: : 我今年就打算來買個幾棟收租型的透套。
: : 六都市區除雙北外不難找到投報率6~7%的透套，扣掉物業管理成本後實際淨投報抓約6%
: : (專業包租公還會自己隔自己整裡可以拉到10幾%以上，這種高門檻動作我們就先不討論，
: : 單純討論無腦買無腦收租還無腦花錢給別人管理的case)
: : 像以我來說，如果我覺得每個月付10幾萬的房租給房東是丟到水裡很虧，
: : 那我會拿900萬現金，貸款七成，買一間總價3000萬上述淨投報6%的透套
: : 那我每年會有3000w*6%=180w的租金收入and要還2100*2%=42w的利息(本金之後討論)
: : 等於我這棟透套的[租金-利息]幾乎剛好可以拿來繳藏富的租金。
: : 當然我每年還是要繳80萬左右的房貸本金，而這80w就是我在這個操作下的總淨現金流出
: : (租台北then買中南部收租)
: : 而且這80萬全數(100%)是從現金流轉換為資產。
: : 完全滿足本系列原原po，不希望繳的錢丟到水裡(以房租or利息的形式)的需求。
: : 而如果今天我選擇要用買的方式，來住到現在租屋處這樣的房子
: : (市價約7000w，方便計算算6000w好了)
: : 我一樣拿900萬現金拿來當頭期款15%，貸款5100w。
: : 每年要繳給銀行102萬的利息+208萬的本金= 一共超過300萬的淨現金流出.....
: : 而且還有1/3的淨現金流是丟到水裡去的利息....
: : 何者較優應該是很明顯得~~
: : 這系列原原PO說有存款300w,剛好是上述例子的1/3
: : 可以參考看看~
: 事情分兩邊說
: 自住首購買房三個考慮要件
: 1:結婚給女方交代
: 2:裝潢自己住的爽
: 3:生小孩家庭要穩定
: 沒一個跟投報率有關係
: 所以不用提甚麼南部買房北部租房這種根本沒解決問題的方法
眼睛不好要看醫生，中文不好請回國中找國文老師補課....
請回去再看一次這系列原原po問的問題~
他列出自己的存款和月收入,以及比較繳租金和繳房貸的差異,很明顯在意的是租房和買房
何者較"划算"啊。那怎麼會跟投報率沒有關係? 投報率就是判斷何者較划算的依據呀
而且如果要只考慮你說的三個要件，那也沒啥好討論[租vs買]
這三個就是在有結婚壓力下，買屋自住相對於租屋的好處[乍看下]，
那你怎麼不提買屋自住相對於租屋的壞處? 最大的壞處就是貴(不划算)太多啦.[雙北為例]
也許你真的很有錢(or很蠢?)，反正不管房價多高，就算高到40年老公寓一坪200w,
你為了這三個理由都會當肥羊乖乖買單吧?
但99%的人不會啊~~
何況要認真討論這三個要件，我都覺得不見得是結婚就得買屋自住的必然....
1:結婚給女方交代:
所謂的交代，其實就是台灣有部分女性不想(敢)嫁無殼蝸牛。
所以重點是男方有沒有房，至於是不是自住的，個人認為真的還好，看雙方怎麼溝通。
男方認真算給女方看,在能力有限下,花一樣的錢買房，兩種做法效益差三倍
智商不要太低的女性我相信接受度會蠻高的。
其實女方主要就是怕被親戚朋友問說啊"結了婚還在租房子喔?"怕丟臉
用我的作法被問可以回說 "對啊我老公房子買在中南部當包租公啦，一個月收租五萬拿來
付台北房租三萬後，還剩兩萬讓我當零用錢，潮爽der~"
超有面子的好嗎~
2:裝潢自己住的爽:
可以租帶裝潢的房子。
我自己在台北市租過兩間裝潢屋(含現在)，房東都搞得跟樣品屋一樣漂亮...
雙北這種帶好裝潢出租的物件又比中南部多，
很多是屋主之前自住用蠻好的裝潢，現在自己不住了於是出租；
還有看過砸了幾百萬裝潢本來是要賣結果賣不掉於是轉租~
當然如果你堅持要砸千萬裝潢、要追求家裡每一寸空間都要照你心目中的樣子設計
那還是乖乖買吧~~ 但有這種需求的人通常也不用討論租屋好還是買屋好了就是...
3:生小孩家庭要穩定:
有預計要生小孩、想要穩定，就簽長約啊。
這年頭出租市場，房東都嘛比房客還希望簽長約...
我現在的房東一直到簽約都還在問我: 真的不考慮直接簽兩年約嗎?
我還是很堅持，先簽一年住住看，住的舒服再考慮簽長。
對房東來說，空租跟招租的成本那麼高；
如果有收入穩定的租客主動說要簽長約房東多半超開心的好嗎~
長約一簽4~5年，差不多也是家庭人口會有變化or孩子長大的時間點
看要續約還是要換一間大間的都很自由，主動性掌握在自己手上。
反而是用買的才麻煩~
像原原po這種頭款預算2~300的首購族算大宗，這預算在雙北頂多買個小兩房+車位吧
等孩子稍大就得考慮換屋。以這幾年的市況，不肯便宜賣的話房子賣一兩年賣不掉很常見.
整個家庭對未來生活品質的選擇權就這樣被房子卡死了....
: 至於你的投資方式
: 先不說不到 30 歲可以拿出 900 萬現金當頭款的背景
: 不到 30 歲想跟銀行貸款 2100 萬,
: 收入證明只有租金,租金金額只是 cover 房貸本利攤還勉強有正的現金流?
: 根本貸不出來!
: 我在十五年前在新北做隔間小套房出租,月收 35 萬左右的情況下
: (已經有穩定銀行流水超過一年)
: 本身背了 1800 萬的貸款,想要再買一間 800 萬的物件,
: 整體負債比壓在三成以下,
: 但本人毫無家世背景,提不出其他擔保,被 N 間銀行打槍
: 物件還是在中永和的新北精華地區
: 中南部,銀行審核更嚴,放貸更難!
: 所以你說的投資方式,要嘛你家族奧援
: 要嘛你自己本身扣繳憑單數字是"銀行認可"的收入
: 並且是房租的幾倍以上
: 不然這種需要強大背景的投資方式,
: 就是唬唬板上一堆鍵盤投資,毫無實際經驗
: 甚麼都不懂的鄉民
認真覺得你腦袋可能不是很好.....
連小學生寫作業都會造樣造句，舉一反三~~
你卻一直陷在900萬現金2100貸款的圈圈裡跳針.....
我要傳達的概念很簡單，買中南部收租領6%，然後在台北租房子付2%。
本金大到上億可以這樣做，小到只有100w也可以這樣做
(當然如果只有幾十萬就建議先存錢啦..)
我舉拿900w現金貸款2100w的例子，一方面是這樣淨現金流跟我目前出租處幾乎可相抵，
舉例方便，一方面是跟原原po說有300w現金剛好是倍數關係，直接對比容易。
對原原po來說，他用我的作法，就是拿300w現金貸款700w買6%透套,一年收租60w繳息14w
他自己本業收入就有6w,要貸款700w是一般人就可以辦到的。
不需要什麼家族奧援、不需要強大背景、也不用做什麼租金流水....那都太複雜了，
我給的建議就是一個普通購屋族可以做到的事情，只是建議他把標的物從投報2%的自住
屋換成投報6%的收租屋而已。
by the way,小弟並沒有什麼家族奧援。事實上這幾年都是我在奧援我原生家庭~
這本來也沒什麼好提的，本來有賺到點錢回饋自己父母家人就理所當然。
只是不太懂，為何給個個人認為非常簡單容易低門檻的建議，會被人崩潰說是要靠
(我自己真的要玩，不會只拿900w,也不會只貸7成，投報也不會只有6%...)
家族奧援、家世背景才能做到的方法....lol