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名家論壇》徐佳馨／打臉德國房價不漲論
前陣子，在對岸房地產研展同業群裡討論一篇有意思的文章，大抵是一位旅居德國的華人
質疑，這些年市場上瀰漫著「德國政府完美控制房價不漲」、「德國各城市發展均衡」、
「首都房價紋風不動」等論調，他將在德國的生活感受，化為數字打臉「德國房價不漲」
論調，而實際狀況並不如網路謠傳如此美好。
在漲幅表現上，根據德國住宅指數，2006年指數87上漲至2016年年初的113，若以台灣信
義房價指數，同期全台房價從132.67漲到274.2；台北市從134.34漲至271.36，德國政府
在抑制房價上的能耐，不言可喻，可是與某些學者言之鑿鑿「完全不漲」相比，似乎又有
點距離，而這只是全國表現，如果針對某些特定城市房價，漲幅更為明顯。
另一個迷思是，許多人認為德國是均質化發展，該文章作者在文中透過德國房仲公司所提
供主要都會的房價數字來佐證其立論，同樣是每平方米均價，柏林均價在4027歐元，第二
大城市漢堡約4486歐元，賓士所在的斯圖加特，均價在5318歐元，而德國房價最貴的城市
落在慕尼黑，均價約在7425歐元，相較之下，全德的平均房價僅有2691歐元，慕尼黑一城
均價就逼近全德的三倍之譜；換言之，德國城鄉房價落差其實高於我們想像，且由於歷史
因素使然，過去被一分為二的柏林，即使貴為德國首都，房價表現卻不如工商業發展的慕
尼黑，這一點應該也是習於政經資源合一的台灣，所不容易想像的。
文中另一個有意思的論點是，即使是慕尼黑，也不是全面雨露均霑，在產品類型上，漲幅
最大的9坪多小房型，是漲幅最大的，相較之下大坪數房子漲幅反而小，這一個邏輯和目
前台灣市場是有異曲同工之妙。
房價不漲的謠傳之外，不少文章提及德國炒房者將被處以重罰，根據游適銘博士考證，發
現過去不少文章引述的論點；如「地產商制定的房價超過合理房價20%為超高房價，根據
德國經濟犯罪法已經構成違法行為，購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理範
圍內，出售者將面臨最高五萬歐元的罰款」針對售屋市場並沒有相關適用，實務上也未見
；反而是當房客認為租金高於參考價甚多時，有機會向房東提起訴訟，不過這也並非一體
適用，仍會因為城市、屋齡，甚至於情境上的差異有所不同。
不可諱言，這些年台灣房價漲得凶，確實需要一個典範來學習，德國房價不漲論的出現，
除了一種想像，也提供無力感的寬慰出口，不過，從德國的房價表現證明了幾個道理，其
一是，資產的價值終究歸因於資本，從慕尼黑與柏林的房價表現，清楚地闡明，資本與資
產價值的正相關；其二是，政策調控雖有可能，但市場終究是有機體，民主政府若要呼風
喚雨，除非高度集權而不可得，姑且不論資本如何流轉，僅僅想以政治力控制，就失去自
由市場的意義。其三，在德國厚植的工商業時立下，資本有其流動方向，自然無需執著於
房地產，相較之下，台灣市場提供資本什麼樣的可能？是值得思考的問題。
房價起漲的這些日子以來，許多聲音呼籲台灣以德國政府為師，偏偏認真研究起來，德國
並非不漲，只是漲得不狂，有這結果也並非完全靠著調控，而是原本架構下，順水推舟所
致。
接下來，除了掃一掃碎了滿地的玻璃心，或許該想想怎麼接地氣比較實在。
連結：
http://www.nownews.com/n/2017/06/13/2560548
其他：
徐佳馨，這位常常接受媒體訪問的仲介。
認為德國房價提出了幾點看法
1. 德國房價不是不漲，只是有效抑制房價
2. 德國各城市發展其實也是有落差，慕尼黑一城均價就逼近全德的三倍
3. 德國資本有其流動方向，無需執著於房地產。
台灣市場提供資本什麼樣的可能？是值得思考的問題。