[心得] 房仲業者網站實價登錄統計為何失真

作者: subworld   2017-07-07 01:32:27
自己一直懷疑是否房仲業主網站算的成交行情為公正,所以有去撈內政部的
實價登錄資料庫( https://goo.gl/ygSs0L ) 來自己算房價成交行情,發現以下差異
以下表格是信義房屋和我自己拉實價登錄計算出來的差異,我舉桃園區蘆竹區為例子(
我目前住這裡啦),然後我在算時有把有備註特殊交易的物件拿掉(舉例:親友間的交易..)、
也把農業住宅拿掉。跟信義房屋桃園蘆竹區的行情統計( https://goo.gl/pM6MHk ) 相比
信義房屋每坪單價 信義房屋成交數 我算的每坪單價 我算的成交數
2016Q2 20.7 353 21.1 387
2016Q3 20.1 304 20.3 311
2016Q4 20.5 350 19.8 384
2017Q1 21.2 350 20.3 712
看起來房仲業者沒有納入全部的內政部實價登入的資料,誤差可以高達一坪0.9萬。
即使是這樣,問題來了!? 從以上資料看起來似乎房價沒什麼跌,這跟市場的氣氛似乎
有所不同啊,房價不是在跌嗎?
我分析的結果是房價的確在跌,只是以上的表看不出來罷了。關鍵在於新屋成交的比例
會影響平均房價。 因為我們知道較新的房子在計算每坪單價時,會把車位排外計算,
會使的每坪單價會比中古屋高。而且我們知道說現在很多地方市場的氣氛是新屋已經
不在撐,在降價求售了,中古屋礙於歷史價格,還在撐不降價,所以新屋成交的比例
變多了。我們來看不論新舊屋每坪單價都是把車位含進來計算的結果
我算的每坪單價(含車位) 我算的成交數 平均屋齡(年)
2016Q2 19.9 387 7.80
2016Q3 19.6 311 9.85
2016Q4 19.0 384 9.83
2017Q1 19.1 712 7.83
從這個表來看平均房價是在下跌的,近四季從19.9->19.1(4%↓)。而看這個表的同時,
也要去注意平均屋齡的影響,來看2016Q4和2017Q1來講,房價差不多,但是屋齡差了兩年
假設每年屋齡折舊以2%計算,簡單來看我們可以看為2017Q1比2016Q4跌了2%/4=0.5%。
結論: 因著新舊屋計算每坪單價的方式不同以及新舊物成交比例每個季度的不同,
有時候我們只看房仲提供的統計資料或者是實價登入的每坪單價是很難去得知
是否房價的漲跌(房價統計失真了)。所以說我們應該看的是一律把車位加進來
算平均房價,而且也要同時參考平均屋齡,才能還原真正的房價漲跌。
作者: overshot (信義小魯)   2017-07-07 01:39:00
那個...圖片要重傳一下哦不然什麼都看不到囧
作者: subworld   2017-07-07 01:41:00
我只有放網頁的連結啊,沒有圖片
作者: overshot (信義小魯)   2017-07-07 01:42:00
然後車位坪數不能納進來坐平均房價啦!這樣會變得很不合理,現在實登已經在修改了,我們公司也開始提倡車位分開實價登錄,盡量讓單坪單價的顯示和新成屋同步,才方便區分~點不進去耶?還是我手機有問題?0.0
作者: subworld   2017-07-07 01:43:00
問題是中古屋沒辦法分開實價登錄啊,這樣就是蘋果比橘子
作者: overshot (信義小魯)   2017-07-07 01:48:00
可以了哦!現在在推這一塊,例如你查八德區國豐五街的榮耀之光社區行情資料,有一間七樓你會發現他顯示的單價看似比別人都高,再點入物件明細,會發現它上面寫車位坪數xx價款110,這就是比照新成屋做拆算哦不過政府也才剛開始推而已,過去的都是混在一起算,所以當我們要做資料給客戶時,大多必須手動算才行QQ
作者: subworld   2017-07-07 01:51:00
這就是問題所在,房仲業者所提供的房價行情統計是新算法(不含車位)和舊算法(包含車位)混在一起的你看統計出來表格根本失真了,要嘛就是全部都是用舊算法要嘛就是全部用新算法,但是中古屋過去沒有特別把車價寫出來,所以要做蘋果對蘋果的比較的話,就只能用舊算法不然看房仲業者的行情統計表根本沒意義而且新算法還會遇到建商把售價從車價挪到房價來假性衝高每坪單價詳情可參考fish930077大在本版的文章
作者: overshot (信義小魯)   2017-07-07 02:00:00
可以點網站惹!原來是剛剛原文跟後面字尾相連
作者: ttmb (耶? )   2017-07-07 04:16:00
專業 感謝整理
作者: Tox (It's up to you)   2017-07-07 06:01:00
不少新成屋實價登錄的價格是微微灌水
作者: agnme2 (基督是我滿足)   2017-07-07 06:17:00
作者: jagin (蟑螂五塊錢)   2017-07-07 07:20:00
作者: quiet93 (台大雲嘉傳真情^^ NI
新屋每坪單價都被灌水阿,上面有一篇就有講到隨便灌水都能差個6%
作者: ttmb (耶? )   2017-07-07 12:01:00
但17年成交量差兩倍耶 到底什麼因素?可能要專業才知道房仲業的計算方式
作者: sean12345678 (男人)   2017-07-07 13:26:00
作者: subworld   2017-07-07 13:35:00
可能他們的資料更新沒有那麼快
作者: ginseng21 (SweetCow)   2017-07-07 15:02:00
蘆竹Q1 成交量倍增?
作者: Altair ( )   2017-07-09 00:40:00
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