※ 引述《reason825 (reason)》之銘言：
: ※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: (恕刪)
: 後來聯絡上了直接回絕說因已經賣出滿六個月不負責處理
: : 不能.
: : 你的買賣契約書中有"保固"條款....所以你有額外的保固效力.
: : 但民法365條是"瑕疵擔保".
: : 保固和瑕疵擔保是不一樣的.
: : 你可以把民法瑕疵擔保整章看完就知道.
: : 然後本來六個月是這樣來的.
: : 你在購買,當下第一眼可以看到的重大瑕疵必須當場提出.
: : 非直覺可以判定或是第一眼可以看到的重大瑕疵,必須在六個月內提出.
: : 進而要求減少價金或是解除買賣.
: : 所以真正民法瑕疵擔保上面..
: : 六個月不是給你保固.
: : 而是六個月內,你可以提出這個物品是瑕疵的.
: : 只是太多人都當殺尿牛丸,擔保和保固傻傻分不清楚.
: : 這樣講好了,民法上..
: : 今天你看到這棟透天屋頂有很大的裂痕,然後還買.
: : 明天刮颱風下雨裂痕漏水...
: : 你無法要求屋主賠償或是修復...
: : 因為重大瑕疵肉眼直覺可見,你沒當下提出就做出買賣....
: : 然後如果這棟房子,他是冬天賣你的,牆壁有裂縫,過了六個月夏天颱風才來然後滲水.
: : 屋主不賠償,因為你超過六個月沒有提出瑕疵..
: : 而最後..
: : 如果這棟房子你買了,確定都沒瑕疵問題.
: : 結果地震了,外牆破裂造成漏水...
: : 一樣不賠,因為這是新產生的問題...不在瑕疵擔保裡.
: : 甚至,一個隱藏的漏水好了,例如你買了房子過了四個月.
: : 發現你的一個木作的櫃子後面漏水.
: : 你要屋主負責修繕...你要先證明"這棟房子在你買的當下就已經有這個區域漏水的事實"
: : 你不能證明,那這可能是這四個月內才發生的新漏水事件.
: : 屋主不用負責"保固"....因為民法保障的是瑕疵擔保,而不是"保固".
: : 當然你這個買賣約上面有"保固"條款.
: : 所以屋主需要保固妳六個月....這是因為你們契約上面有附註的關係.
: : 沒寫這條,那屋主就只需要承擔瑕疵擔保,而不需要幫你保固.
: : 當然,如果是刻意隱瞞的漏水.
: : 例如牆面封版,或是藏在裝潢裡這種.
: : 可以追溯五年...也就是五年內發現有刻意隱瞞漏水事件,也是可以提出.
: 剛好我也遇到同樣的問題，但時間點有一些不同是我剛簽約目前剛交付頭期款的階段
: 事情是這樣的，因為真的沒什麼看屋經驗，
: 所以看屋時只能不斷的詢問仲介這房子是否會漏水
: 仲介說詞就是不會，你看這屋子都沒有整理過牆壁也沒有重新粉刷
: 有沒有漏水看就知道，而當然屋況說明書是否滲漏水當然也是勾否+屋主簽名
: 再來就是7月初簽約時跟屋主碰面客氣再問了一次房子會不會漏水
: 答案還是，我這房子怎麼會漏水，房子很勇(台語)
: 整個7月台灣沒下什麼雨直到這次颱風
: 慘況就這樣發生了，大雨一天後我不放心再去看個房子整個傻眼
: 大大小小漏水10多處，沒有一個窗框不漏水，還有很多我不知道漏水原因的漏水
: 馬上拿起手機拍了7-80張照片越拍越想哭...
: 目前仲介有約防水公司與屋主一起來看現場，防水公司一一解說漏水原因後
: 現場標註漏水處多達將近20處，且大多是長期漏水(也就是屋主完全說謊)
: 當然我認為房仲也不應該逃避責任但還是希望她維持仲介中立角色處理這次事件
: 目前就是等估價然後之後走調解這條路，如果調解不成就可能要法律行動了
: 我想問的是，這是否構成出賣人刻意隱瞞瑕疵售於買受人的情況?
: 這樣我是否能享有"五年物之瑕疵擔保的請求權"?
: 而除了這個請求權之外，我現在該如何自保呢?
: 目前求助無門的我有請官方認可的土木技師鑑定漏水修復費用
: 鑑定費用不便宜但我不知道我還能相信誰
: 調解委員會這裡感覺就像搓湯圓，要買賣雙方彼此談一個修繕費用
: 但仲介找的防水公司估價我應該相信嗎?
: 假設如果鑑定出來要50萬維修，調解會是要求買賣雙方各出25萬嗎?
: 我能堅持不負擔維修費用嗎?
: 因為如果是漏水屋我根本不會出到那個價錢買屋
: 現在我又要多付擔這麼多處漏水維修的費用，我會崩潰!
: 我該怎麼做呢? 懇求幫助
: PS.屋齡25年
: : 這是看你怎樣處裡的問題.
: : 這應該是大樓外牆滲水.
: : (當然也有一定機率是窗框滲水下去...但外牆機率應該比較高)
: : 外牆滲水的話找管委會去出錢作外牆房水...
: : (不是透天吧)
: : 所以權責應該在管委會身上....
: : 當然如果你是透天好了...
: : 你如果找屋主,他真的負責,那只是幾千塊的打個針...他就可以交代.
: : 但如果你要自住,你應該還是會想要自己去做外牆房水.
: : 不然水只是被擋在內層,他在內層還是會亂流動,外加以後可能會造成壁癌.
: : 但是屋主,就算他在保固內,也"不需要"幫你做那麼徹底.
: : 就算在保固期內,他只要幫你處理到當下沒漏水就可以了.
: : 而如果你要外牆做房水,那你要搭鷹架,這樣就要幾萬塊.
: : (當然現在有一些其他不用搭鷹架的作防水方式...可以節省不少費用)
: : 至於法院鑑定,我沒記錯的話看情況是5~20萬鑑定費用...
: : 而如果你到時候再過期要求保固或是瑕疵擔保上面打輸了.
: : 這筆錢你要全額自付...
: : 這數字絕對遠大於簡單處裡....
: : 可能跟你搭鷹架把透天整面牆做防水還貴.
: : 上法院通常是在你確定你"必贏"的時候.
: : 也就是例如你肯定是樓上浴室防水層破了,樓上的廚房排水管破了之類的.
: : 然後他想擺爛裝死..
: : 這時候你恐嚇他要上法院,用鑑定費用要十幾萬嚇他...
: : 尤其如果你手上有證據是他家漏水.
: : 恐嚇他這些鑑定費用以後可能是他出....
: : 然後再調解委員會上面逼他軟化妥協去處理..
: : 所以如果你不是"必贏"...你判定錯誤或你自己根本搞不清楚狀況.
: : 然後你又在瑕疵擔保或是漏水保固中間搞不清楚文字遊戲.誤判勝算局面..
: : 之後真的上法院,判定不要說完全責任你吞,只要判定你有超過一半以上的權責.
: : 你最後很可能會花掉比自己處裡還要貴非常非常多的錢的鑑定費用.
: : https://0920340500.com/product-1-1.asp?AAID=507&class=353
: : 這篇文章講的是比較真正法律人解讀瑕疵擔保概念的東西.
: : 太多人都是自己想自己猜自己靠習慣還是經驗亂判定...=.=
: : 當然最好就是.
: : 你在看文章之前,你先把民法瑕疵擔保篇整個看完.(又沒幾條,幾分鐘就看完了)
: : 上法院,所有的基礎,都是建構在法條上面..而不是自由心證.
: : 在法條的基礎上,再去思考實際問題該怎樣處裡.
: : 而不是看到問題...就在想屋主該死這一定要上法院叫他賠OOXX...XD
: : 你就不要到時候瑕疵擔保沒打成功,鑑定費用十幾萬你自己吞之後再自己修個幾萬塊.
: : 一個漏水花到二十萬....你就崩潰了...
如果還在買賣未交屋階段.
你就可以訴求,交屋的時候房屋並不如約定的那樣.
進而訴求對方修繕或是解除契約.
並且無法交屋,原因是對方產生的,所以違約金是對方會賠你.
你拿著違約金的籌碼去跟他要求修繕....
手段大概就這樣.
通常很嚴重可以訴求買賣解除(交易成本,對方要承擔)
但是通常很少走到這一條會成功的.
另外殺他價是有一定的機會.
不過更大多就是訴求修繕....拿著"買賣約定交屋日"拖延可能會產生的違約金籌碼.
去交換她好好把房子修繕.
(就說你修好我就不要求你付違約金)
違約金沒特別約定,就以民法為主,千分之三...一天.
也就是說,1000萬的房子,一天罰3萬.
所以漏水沒修好你不給交屋,不給交屋他要承擔違約罰則..
你再用不讓她罰款而要求她需要怎樣怎樣的去修繕漏水...
so..大概這樣談判.
(PS.這兩天新聞,某橋頭建商自己用人頭做ab約全額貸款買一堆自己的房子,再擺爛讓他法拍.
問題就是出在這兩年高雄市政府嚴抓二工.
但是...2年前誰不二工誰賣不掉,今天誰二工誰無法取得使用執照.
大轉彎造成很多建商跟不上而房子套在那邊無法取得使用執照而交屋.
交屋拖延罰款罰到它們崩潰後解約又賠上違約金....
所以後來才鋌而走險要用ab約掏空銀行彌補他們的損失....
and...目前這種情況發生在透天建案...岡山路竹茄萣大寮都掛了一堆建案在那邊)
修繕的話,其實你還沒搬進去,所以可以剛好趁機大修一次.
漏水不外幾種狀況.
1.頂樓漏水 (大樓是管委會權責,找管委會,公寓照理講是全住戶權責,但大多都會裝死)
頂樓漏水是"工程上"最難搞的漏水..通常是搭鐵皮一勞永逸.
頂樓漏水,純做防水以一間公寓大小大概幾萬塊到二十幾萬.
(看用哪種材質和工法)
搭鐵皮大概15~20萬.
透天因為面積比較小所以便宜30~50%.
2.外牆滲水(大樓是管委會的權責)
外牆要做通常貴在鷹架,當然有一些甚麼蜘蛛人免鷹架甚麼鬼的.
外牆房水比頂樓便宜一些,不過大概"一面"也要幾萬塊.
3.窗框滲水.
很多窗框滲水會被誤判成外牆滲水....
主要是窗框接縫處水會滲下去,新式的有多一個排水槽,但沒接好有縫隙還是會下去.
不過窗框通常就是打矽利康...不太需要從做,主要是矽利康很便宜+很方便打.
你要做完整一點變成至少要包框,從新包框三房兩廳全部就六七萬...從新立框就更貴.
但是我是沒聽說有人為了窗框滲水而去從新包框或立框的..XD..
(除非被包商唬弄)
4.陽台/廚房排水管.
這種通常就是跟樓上的問題,不過共用樓板,一人責任一半.
小破洞可以用特殊膠劑灌進去補洞....大破洞就打地板換水管.
打一條大概幾千塊到一兩萬.
不過問題主要是會破壞地板,補地板錢另外算,另外地板會變很醜.
當然如果破洞很小,可以用膠劑去補.
5.進水管.
廚房和浴室..
進水管破會很刺激,樓下會有瀑布...XD
(水壓大的關係)
但是進水管破是最好判定的,破的那一戶水表一定一直跑,樓下一直瀑布.
進水管破的話,一樣是打牆壁把管子換掉.
(進水管不像排水管可以補膠劑,並且有水壓也補不起來,但是要打牆壁換反而容易)
價格和排水管沒差很多,不過如果衛浴/廚房中的話,那依樣磁磚顏色色差問題.
6.衛浴排水管/糞管.
衛浴比較麻煩是因為它下面有防水層,你打地板換水管,防水層就要補..
所以花費會比廚房的排水管還貴一些.
進水管則是比照廚房.
糞管則是很刺激的..糞管破洞,樓下會第一時間崩潰....XD
處理除了通膠劑外,就是打地板換掉(但通常很少人再換糞管).
可能要兩三萬.
7.衛浴防水層.
這個就是從做...費用和衛浴排水管差不多.
(以上價位是一般狀況,一般包商會給的,沒特別便宜也沒特別貴.
很難搞的格局管路,很熟的包商,自己點工點料或是你是豪宅東西很貴,或是被坑就另外看
and...有人跟我說,他一間廁所包給別人從做只要兩萬多塊...
所以我應該相信這世界有很多不可思議嗎..XD
自己點工點料壓在三萬多塊我倒是會相信...當然我這種懶人就是包給別人做五萬多塊.)
另外說道...投資客為啥喜歡廢墟..XD
因為我廁所從做,窗框全都包框,要換地板順便換排水管....
大部分漏水都已經被排除掉了.
你看我漏水剩下幾種可能??
1.樓上漏下來...
2.外牆滲水...
而這兩個,因為廢墟,所以都很清楚一目了然..水痕都不會被掩飾掉.
樓上漏水就多殺一些,因為要跟樓上協商比較麻煩...
但你隨便殺個20萬..(就算是低總價,本來300萬,漏水你殺在280萬,我相信屋主okok的)
你在跑去樓上說,
"樹幹的哩,你家漏水到我家,你要不要修,我樓下要裝修工班幫你一起搞定,
你不想一起搞定就準備收存證信函"
然後直接報價給他"廚房那個2萬塊她就幫你修了拉,我幫你出1萬"
(非專程跑去修,所以便宜很多)
就算是廁所"你廁所要不要乾脆從做拉,啥?你說你沒錢,你兒子跟你說一間要15萬?
靠北邊走,我要裝修,我的師父說他幫你做7萬就好了拉,我再幫你出一半"
(但實際上你只做5萬5,你跟工班套好,所以你實際只幫上面出2萬)
你看樓上會不會乖乖一起修...XD
而你也不過幫她出一點小錢,但是你在買漏水屋得時候,可是殺了20萬呢.
更何況我們黑心投資客,最好是漏水屋只殺20萬...300萬我沒殺到250萬就算我失敗了.
至於外牆滲水,通常就打打針....或是打除壁癌的時候,順便內部做一層防水.
so...你看投資客多愛廢墟漏水屋阿.
因為你半新不舊,跟我新處理比起來...我一定撐得比你半新不舊久.
更不論,廁所必換,所以你廁所有沒有漏水,我都會從做.
這樣...不如廢墟或是漏水讓我殺低一點,我的裝修成本又部會多一塊錢.
但是我可以少花好多錢買你的房子...
當然對投資客來講,最糾結的東西就是頂樓漏水.
大樓頂樓逼管委會出錢就算了.
公寓頂樓大多都要自己吞下去.
可是公寓頂樓是最便宜的,又難賣.
因此,你本身利潤空間就有限,外加頂樓處理非常麻煩..很多時候防水層做了三層還在漏.
因為可能天井,可能隔壁水沿縫隙過來,可能OOXX...
然後搭鐵皮又成本太高...搭了不能拉高多少賣價,但要花一二十萬...
這也是為啥很多投資客不碰頂樓的主因之一.漏水很難搞.利潤空間又有限很難做事情.
當然啦,如果殺到超低價,我還是會吃啦..XD
例如我就吃了一間133的公寓五樓...因為夠便宜,所以我空間很大,可以做很多事情.