講白了就是資金成本1.6%剩下創造多少利差就看個人手法與行情地段。
最終就是。租屋價格某程度跟縣市沒有太大差異。但是購入行情價則跟縣市有很大差異
所以才有投報不同的差別
再來一般人有一個很大盲點就是
你覺得很好賺沒問題。但這要考量市場胃納量
最簡單比喻
你今天買一張2330跟一張興農 或者一張台新金
你會發現長期配息殖利率都不太一樣
有的人問我說。明明興農配比較高
幹嘛去買2330？
(先不討論產業營收成長變動性)
我回他說因為你只有20萬而不是8000萬
流動量問題
台南 台中 甚至彰化 這些縣市當然這樣搞可以
但是總(賺錢機會)量來說比起北部就不如了。因為北部量大 人密集 但入手持有成本高很
多...所投報被吃掉
再來。房屋市場效率本來就比較慢
所以才會有北部價格不太漲
但是台中台南高雄卻還不太明顯跌變化的問題
尤其是中古屋
原因就跟上述以及c大說的一樣
租屋給房東4%以上報酬率 那幹嘛不買來持有？
反之 在台北租金投報甚至低於2%
幹嘛持有？租錯還可以換 ....
記得 本益比是很好的衡量指標
以上是簡單想法 科科
賺錢真好 魯蛇只能來發文
※ 引述《ceca (生活藝術大師? ? 惽?)》之銘言：
: 好吧,好久沒講投資客奧義了...
: 今天來講一個...包租公奧義.
: 包租公有兩種,一種是改套,一種是不改套.
: 我的某一個包商,他本來玩套房,後來背棄了套房擁入了兩房三房的懷抱..
: 今天我就簡單講一下這個奧義.
: 奧義就是.....轉貸!!!
: 今天你是投資客(包租公也是投資客的一種),你的入手成本一定比一般人低.
: 所以你還是需要第一筆資金,也就是第一間.
: 例如你買3F公寓3房好了,一般勘住的行情在350,你大概買在220~250但是屋況很爛.
: 這時候你大概花30萬整修+5萬家電,總成本大概在280萬.
: 你要的現金是多少?大概80萬...
: 這是第一間的第一年.
: 但是等到第二年...你正常還款+收了一年的1萬5租金(年收18萬).
: 你就可以去辦轉貸...轉貸參考行情..都沒漲好了還是350.
: 所以350的8成貸款=70萬
: 你還加上你收的15萬租金(你轉貸後當然是本金也一起貸出來,但要扣掉利息和手續費)
: 所以你手上資金就有85萬...
: 看到沒...你第二年轉貸後就可以在玩一間....
: 之後就無限迴圈.
: 因為你同時把付進銀行的本金又轉貸出來,外加不斷增加你的租金收益(還款能力)
: 所以可以達到一個迴圈...同一筆錢可以一直買一直買一直買.
: 這就是這種非改套房的包租公奧義...
: 你一年只要找一間低於行情的廢墟就可以了...所以找物件也不是問題..
: 當然正常來講這種玩法有可能會卡到還款能力的cap.
: 因為你租金是一萬五,可以還的本金大約是三百萬,你轉貸借350萬.
: 所以這時候就需要公寓5+6來撐.
: 因為5+6黑心投資客進貨成本大概在1xx,整理好大概在200~250之間.
: 你就算230好了,但她租金有一萬五以上...
: 所以5+6公寓是會有人買的,也是這個原因.他是一個很好的現金流製造工具.
: 不過以上玩法不適合改套房.
: 改套房的話,你一間改四間套房的公寓,就算是4樓好了,價格也可能在4xx.
: 你自己改的話成本也在350以上.
: 銀行估價就估不太到之外,他去看只要看到是改套,他貸款利克縮水成6成.
: 因此改套房的心法是另外一種,跟這個不改套房的奧義是不一樣的.
: 你練錯功用錯招數,你會走火入魔(迴圈error)
: 包含5+6也是...你一改套,你的現金就無法全部貸款出來,會被吃到.
: 當然反過來講,改套的投報率又高更多更多更多.
: 同樣3樓公寓,改四套可以收到兩萬五以上..你直接出租只有一萬五左右.
: 很多人說老屋貸款很困難.
: 我們玩廢墟的投資客從來沒遇到這種問題.
: 當然我知道有一些銀行放款是很龜毛的.
: 但是,總是有銀行願意放款給這些房子.你幹嘛去找那些龜毛的銀行??
: so...你只要逼代書去找對銀行,找到就行了....
: 你跑去找匯豐,找渣達...老屋估不到??...怪我摟??
: 基本上買apple永遠沒再煩惱房子本身貸款估不到的問題.
: 問題永遠只有個人的還款能力而已.