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預留稅源很重要
【恩典法律專欄】小心遺產稅吃掉包租公的家產
2017/09/05 作者 / 蘇家宏
(照片來源/今日報圖庫)
老王是個人人稱羨的包租公，名下有將近幾棟房屋以及土地出租，老王的名言就是擁有房
地產比現金更好，因為不動產可以增值獲利，租金用來繳交房屋貸款，等一段時間後，出
售獲利後當做再購買更大的房屋的頭期款，繼續持有更值錢的房地產，手上絕不留現金，
目前，老王名下有台北大直區的廠辦以及台北火車站的金店面，市價將近20億元。
年前，老王因感冒發燒就送入加護病房，老王交代王太太跟3個子女要守住這些不動產，
目前都是蛋黃區中的蛋黃，不要變賣掉，讓子子孫孫都有所依靠，老王兩天後過世，王太
太跟3個子女也都決定要遵守老王的意願，家中沒有任何爭吵，財富傳承就沒問題了嗎？
其實，財富傳承還要注意遺產稅的問題，尤其是包租公或是包租婆特別要小心。
老王名下只有不動產而幾乎沒有現金，而遺產稅繳納的原則是現金繳納，例外才可以用「
實物抵繳」，遺產稅對不動產價值的計算是以老王見上帝那一天(106年8月1日)做為基準
點，用公告土地現值以及房屋評定現值來做計算，老王遺產總額扣除免稅額以及扣除額等
計算出來約有10億元，我們以10億元計算遺產稅，要繳交遺產稅為1億9250萬元(1250萬
+90000萬*20%)，老王太太以及子女也沒有這麼多錢來繳遺產稅，而且在還沒有繳清遺產
稅之前也沒有辦法出售房屋或向銀行貸款。
他們只好選擇用抵繳的方式，由於老王所留下來的房屋與店面市價雖然很高，但是在實物
抵繳的規則裡，是用公告土地現值以及房屋評定現值來計算，而且不管是大直的廠辦還是
內湖的金店面，哪一筆都是超過遺產稅，但就沒有辦法保留下來，產生很大的遺憾。
況且，四位繼承人對於用哪一筆房地抵繳遺產稅各有不同的意見，而抵繳稅款不是以市價
做計算，等同用低價賣房子抵稅，最後還是要賣房子，老王原本以房屋來傳承家產的計畫
就泡湯了。
所以在家族財富傳承中，預留遺產稅源是很重要的，如果沒有準備好，到時候繼承人還要
面對籌措遺產稅的困擾，甚至將財產抵繳給國家，就沒有辦法將「祖產」給代代相傳下去
，然而，準備遺產稅是一個不容易的功課，如果保留現金下來，又會被國稅局認定成遺產
而扣稅，且這筆錢在低利率環境下，單純存放銀行也不是個最好的選擇。
如果預留稅源的金額先贈與子女，如果子女聽話保留下來比較沒問題，但是子女取得現金
後是否會花用掉？頗令人擔心。如果利用人壽保險等做為預留稅源的準備(但注意要買對
保險)，因為可以利用保險是一種槓桿操作，用較少的錢來換取風險發生時彌補損失的特
性，在我們發生遺產稅賦的同時，人壽保險理賠的條件成就，保險受益人(通常是繼承人)
就可領取保險金來繳交遺產稅，但是如果你買錯保險，例如：在繼承發生前短期內購買躉
繳保險，就會被認定是規避遺產稅，保險金額仍要屬於遺產。
總之，想要讓家族的財富可以「完整」移轉給下一代，記得要預先準備繳交遺產稅的稅源
，不讓遺產稅吃掉你辛苦賺來的房地產，使你的家族財富更為穩固。
(文章授權/蘇家宏律師)
心得：
簡單講
不是將全部財產投入不動產就是好
繼承者還需準備足夠的"現金"來繳遺產稅
否則繳不出來 很大機會拿不到部分的不動產
換言之
上一代如果有不動產將留給你
且收入不多、資金不足的你
只能2選1
1.有心理準備繼承不到不動產 現金買其他房
2.不買現在的高價房 好好將現金留下來
準備繳遺產稅 未來換取繼承房
而擁有一堆房子的包租公 下一代最傷
要嘛失去一部分房子繼承不到
要嘛繳一大堆遺產稅
只留少數一、兩間房的 加上扣除額跟免稅額
一般中產的薪水通常就能應付
跟現在的房價完全不能比