最近買賣件比較少做，故比較少上來分享價格
累積了多一些案例再來分享
以下皆為整個大桃園的分享
先講價格吧！
合x舊天地
16上下，低樓層一早進就去卡位的，
有看到14接近15的約。
文 x yuan
15上下，有送一些家電
青埔的 華goo 天 yan
兩年前有收到33、34的登天價
近一年成交五個案例大概在25左右
最近又收到一個拋出來的約，又有人買32
但真心覺得是個案
國pu
22上下
好，聊聊估價這事吧
有一套客觀且具邏輯的原則在
等等再講青埔
比方從中壢的估價聊起吧
中壢，從海華為中心往外擴，33為最高鋒
一路往北順時鐘到環北、過延平、
普義路下去到中原，接環內
大概是一個圈圈的價格，
所以你從33開始往邊邊降，
不會偏差太多。
好，到了內壢也是一個生活圈，
所以再開始往上攀一些
客觀的估價，就是這個邏輯
依照每個生活圈，逐步往外擴而往下調整
每遇一個生活圈，再抓那個生活圈的中心高點
去逐步往上。
細節大致上是這樣
最後再依照一些個案去調整
例如：自立國宅就是11-12，
它有一個特殊性，所以不會再往上
例如後站的京x，有30的價格，是因為有其特殊性
例如：中悅的新建案、八德的桃大
有其特殊性，來做價格的增刪
買房的各位，看多看空都不重要，
如果你覺得你無法看到10年後的光景，
那評估你要購入的房子時，依這邏輯，不會偏太多。
好，講講青埔吧。
事實上，33-36的價格，在青埔都是出現過的，也正在發生
青埔是一個具有未來性，有題材，有建設的地方
但！但是！我們估計5-8年內，還看不太到
別跟我說捷運，你真的從A21搭一趟進高鐵就好
機場就別說了，你不是天天出國
你們實地去搭一次，再來討論機捷
那條捷運，
並沒有“實質效益”地將青埔與台北串起來
別想太多
機捷，有加分，但“並無法因機捷而將台北的價格拉到青埔來做比價”
好，回到剛剛講的，33-36這段
理智上來說，我個人認為，
這就是5-8年後的價格
你要不要先把資金壓在這去賭，
就憑個人智慧了。
事實上，一個區域、社區的價格要持穩，或穩健的往上
也不能單純只有自住客，也需要適度的有一些投機、投資客
來讓這個市場做一些調整。
僅有自助客，那只有折舊價的份，即便沒折舊
那也會因為通膨而變薄
但絕大部分都是投資客在出入時，
依個人總覽整個大桃園近三年的價格
價格普遍是往下，這無庸置疑
投資客們忽略了“大桃園” 的自住客
也就是基本面族群的實質薪資收入
換句話說，就是當地剛性需求客群的負擔能力
以一個雙薪家庭來說，桃園大概就是100-150之間的客層為主力
（舉凡技術員、工程師、公務員...等）
抓中數130來說好了，客觀的負擔房貸能力應抓3成，再上去其實沒什麼生活品質
所以大約是40萬左右的支出
一年支出40萬，合理房貸金額大概是700~750萬。
（我抓720萬，25年，1.65%左右）
依房貸反推75成上去，大概就是1000萬以內的房子。
（有的人貸8成，有的7成）
所以，當800萬總價以內的房屋，會特別好賣
逐漸往上逼近1000萬，或以上的，買賣力道會逐漸薄弱
再去依平均坪數去拆算單坪的話
其實大概就是15-20萬之間的差異。
總結：
依上述推論，大桃園自住客穩健的價格，
15-20，緊繃差不多了。
投資客要出手，出在這價格之上的
那口袋就深一些吧，時間成本可能會很重。
以上

實用

讚

嗯，投資客教學，很實用

青埔看來挺樂觀的

銀行一手心得推一個！想知道後站的京x特殊性是什麼？火車站變雙鐵共構交通嗎？

超實用心得

是的，總價市場

推

大都會就沒法用這招了...好幾個生活圈重疊

推好文，可以多寫一點文章嗎！

推！

感謝分享~~

推，好文分享

謝謝G大

竹北高鐵 投資客 買 24萬/坪 以上 也要口袋夠深

謝謝版主分享，不推不行

GD大的第一手資料推~

推

100-150左右的買總價800的，南部這些底薪城市怎麼看? 房價照樣17,18以上耶

海華以投資的角度來看的確是當初超級好賣的物件，不管是大坪數帝國還是小坪數國際會館，幾乎都是光速轉手。家樂福附近的法國之星也是。沒翻倍賣都是虧

合康新天地有這麼便宜? 還是我誤會一場我問到都17~18 @@

實用推!!

嗯

還滿中肯的，我一百二只能負擔八百左右的。再高我也買不起

推GD大！

推！ 很實用

青埔最近超慘的啊 成交量超低

實用推

看不起青埔的未來一定後悔

青埔不錯啦 但不如台中

高雄人在那說看好青埔......XD

銀行實際資訊 推

青埔需要是時間 自住客有的是時間 至於投資的？我薪水也沒這麼高 看來只能看看就好 慘

青埔有的板橋什麼都有…板橋還離台北更近，但板橋降了………