作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2017-12-22 20:02:36※ 引述《showbon902 (triana)》之銘言：
: 各位網友好
: 小弟手中目前有約200萬現金，名下有兩間房簡稱A房與B房，A房在老家鄉下，現在給父母
: 住，貸款也剛還清，屬於完全自有狀態，也不打算轉售。
: B房是小弟現在住的房子，在市區，屋齡較舊，貸款大約也只剩200萬左右，因為我現在長
: 期在大陸工作，暫時沒有還清，但要還完也是可以隨時處理。
: 最近在591等網路仲介平台看到一些不錯的標的物件，遂有購入第三間房子簡稱C屋的計劃
: ，不過現在的問題是，如果我先還完B屋的貸款，手邊就幾乎沒有現金作為C屋的頭期款，
: 小弟目前年收入200萬，每月貸款的還款金額約3萬，在上述條件下，
: 請問：
: 1。可以把B屋貸款還清後，再把B屋當作頭期款的型態抵押給銀行當頭期款嗎？
這個做法的好處只有,本利和現金流比較少.
例如你本來貸款1000萬,還到剩下200萬,但是你本利和還是1000萬的20年.
如果你把這筆貸款還掉,再從新貸款200萬出來.
這樣你就是200萬的20年貸款.
本利合壓力差不小.
但是你提早還款+從新貸款,你在本利計算上會虧損一些,外加你多付一次貸款手續費.
: 2。如果C屋是新屋的話，可以超貸嗎？二手屋要怎麼操作呢？
超貸是看建商幫不幫你做.
二手屋這個時代,要買賣雙方合議才有辦法做.
我沒做ab約,這邊等有做過的高手補上..
(不過我覺得有做過ab約的高手不會願意跳出來講..XD)
: 3。如果不還清B屋現有的貸款，200萬的頭期款大概能買幾萬預算的C屋呢？考量一些奢侈
: 稅或貸款上限等限制條件。
貸款8成的話,1000萬左右.
: 4。有無其他財務槓桿方式來在可以接受的負債比率範圍內輕鬆順利購買C屋？
有一個很簡單的做法就是.
你把所有貸款整併到一間房子上面.
不過目前這樣看起來,你的C是你三間房子裡面總價最高的.
也就是說你無法靠一間房子就把所有的貸款都稱起來,你需要至少兩間作擔保品.
這種情況下...你自然選擇就很少.
不然例如你的A是1500萬,B是1000萬,C是1000萬,你目前負債200萬但有兩百萬現金.
所以等同你A和B是無貸款你無現金狀態,你需要1000萬的貸款把C吃下來.
這樣你就直接用A去貸款1000萬出來,然後現金買C.
這樣你就可以維持一筆貸款(第一筆貸款的條件通常是最好的)狀態下擁有三間房子.
但如果你第一間是600萬,第二間800萬,第三間1000萬.
這樣你就乖乖地承擔兩筆房貸吧.
而承擔兩筆房貸的話,就回到上面的1狀態的考慮.
你如果本利合壓力並不在乎的話.
你不需要還掉B的200萬,直接拿這200萬去貸款買C.
所以你B剩下200萬貸款+C剩下800萬貸款...
(但你貸款現金流本利合壓力可能是500+800=1300的20年期)
如果你覺得本利合太重,你就是把B還掉然後從新貸款200萬出來.
這樣你一樣是B的200萬+C的800萬=1000萬..
但是你本利和的壓力就只有1000萬的20年貸.
當然你就會虧損一些本利提早清償的數字遊戲金額+一筆手續費.
自然人我不知道可不可以打包,我沒用自然人打包過.
如果你是公司的話,你可以打包..
例如你就直接拿B+C去打包做一筆1000萬的貸款...
這樣你就只有一筆房貸,自然條件可以談得比較好一點.
: 感謝大家，歡迎各位給予建議