※ 引述《dragontwo (卑鄙的異鄉人)》之銘言：
: 房價跌了或是漲了，大家會開始找理由解釋，
: 標題聳動，不婚不生，但那是真的原因嗎？
: 表面上合情合理，但...
: 二房在這兩年還賣得動、推得動，原因很多，
: 1.總價門檻較低。
: 2.少子化。
: 3.小家庭化。
: 4.擔心跌，先買小，待機換屋。
: 上述都是，可能還有更多，
: 但在2010-2014這段年多頭時間，
: 難道1、2、3（剛需帶）就不存在嗎？
: 台灣一直都在少子化，小家庭化呀。
: 所以智者如您，當清楚時空背景改變在哪？
: 台灣人漲勢買大，跌勢買小。
: 有些板友怒氣推文，如果能買三房，會買2房嗎？還真的就有，板上就常見呀，租房就買
: 不起房嗎？買得起2房，買不起三、四房嗎？
: 対有些人來說，是選擇題，不是能不能。
: 引述《a10141013 (FlyBall)》之銘言：
: : 連結：
: : http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171222002787-260410
: : 內文：
: : 台灣人不婚不生 二房產品躍居大熱門
: : 2017年12月22日 12:38 工商 蔡惠芳
: : 台灣民眾不婚、不生狀況越來越普遍，加上都會區高房價問題衝擊，每戶人口2人以下
: 的
: : 家戶就高達42％的比重；就房市交易來觀察，相對的讓二房產品大為受惠，平均每月成
: 交
: : 接近1,500戶，屋主開價不降反漲。
: : 根據內政部資料顯示，2017年Q3全國設有戶籍的住宅，毎戶人口數在『2人以下』的戶
: 數
: : ，高達293萬9201戶，占全國整體695.3萬戶比重高達42.3％；與2013年底相較，短短不
: 到
: : 4年，激增逾30萬戶，增加速度相當驚人。
: : 受到毎戶人口縮減影響，房市交易結構也產生明顯轉變。
: : 根據屋比超省房屋比價平台的彙整實價登錄資料統計發現，從2014年房市反轉走跌量縮
: 以
: : 來，即便房市交易量能大幅萎縮，但2017年前三季2房產品比2014年前三季量縮幅度約4
: 4%
: : ，明顯優於其他房型動輒46%~75%的量縮幅度。
: : 甚至，即便去年以來市場「讓利」、「降價」聲浪不斷，六都2房產品的網路待售，毎
: 坪
: : 開價不但未跌、還逆勢上揚2％，相對其他房型3.1％~5.2％的降幅，屋主信心明顯較強
: 。
: : (工商)
: : 心得：
: : 已經示警過了
: : 不婚+不生雙重夾擊
: : 三房以上將會大崩潰
: : 買了也沒辦法賣
: : 變成紙上市場
台北不知道.
中南部的兩房,買家有1/3以上是包租公.
我有很多間兩房都是包租公接手走.
主要原因就是,投資環境太爛,很多人手上錢太多不知道幹嘛,就買房收租.
這是兩房興起很重要的一個支撐原因.
套房貸款很機車,無論是成數還是利率都很差.
所以很多包租公愛兩房,槓桿前投報雖然比套房低,但是因為可以貸款8成+利率很低.
所以槓桿後投報反而比套房好.
更重要的是,他需要的現金其實不一定比套房高.
舉幾個例子,例如全新兩房,大約在500~600左右,出租大概兩萬.
現金投報率大約15%.
如果建商幫你做ab約,你貸款9成...
現金投報率直接上30%...比台積電還會賺..XD
3x年老大樓的兩房,大約在250,出租大概一萬二.
現金投報大約20%...
老大樓後面如果再用轉增貸大法,後面多凹一些貸款出來,現金投報率會直接破3x%.
(甚至很一點你直接貸款二胎,你投報率都是破2x%)
如果賣家願意配合你做ab約,搞9成甚至全貸,你投報率就突破天際.
並且這個都還是所謂的"現成"也就是說我已經賺一手,轉賣給你,你還可以收到的投報.
如果像我,我可能總成本才180~200,你可以再算一下我如果自己出租投報是多少.
這是兩房崛起的主要"資金"湧入的原因之一.
大量的游資,因為包租公而湧入兩房...因為其他投資產品太爛...
湧入原因就是不動產的基本面問題 => 出租投報遠高於貸款利息
至於對基本自住來講.
正常來說,一個人要住兩房...一間是臥室,另一間是倉庫,這樣才夠.
(女生光她的衣服,就可以塞滿一個小房間)
就像夫妻帶一小孩要三房才夠.
只是因為買不起,所以才退縮忍耐.
但是對於四房,除非買家有錢到可以忽視價差.
不然在剛性需求下,四房的必要性大幅縮水很多.
這也是四房最主要的衰敗原因,買家寧願忍受少一房,也不願意加價買四房.
出租就更現實,四房其實不好租,租金投報也很差...
基本上兩房跟上漲下跌其實沒啥關係.
我多久以前就在講兩房很好的??可以去爬文.
應該是四五年前..
也就是原PO講的2010~2014,,
現在是我覺得兩房崛起已經是一個不動產的"常識".
所以我懶得去講常識,連這個也沒發現,代表根本沒在接觸不動產,沒辦法溝通..XD
四房不好的警訊,我應該也是三四年前就在講了..
so...現在也很懶得講.
不過基本上,三房還是真正的基本產品.
王者地位,兩房還是很難挑戰.
主要就是剛性基本需求...
你要知道,當你委屈的時候,你可能會選擇租屋.
也就是說,當你剛結婚,頭期款不足的時候.
你不一定會硬買一間兩房先住,後面在換屋.
你可能會選擇先租兩房住,後面直接買三房.
這是很多"自住戶"的心態...買房子要一次到位,不要換來換去.
so..兩房的大力支撐,其實自住戶貢獻的並沒想像中多.
這也是公寓兩房的價格不好的原因之一.
租兩房者直接租大樓就好,甚至他們寧願降一級去租電梯套房.
所以公寓兩房直接出租效應有限,不如大樓.
至於買就更慘,大家都直接要三房,兩房過渡產品不買.
所以公寓兩房的價格也明顯"比率上"比較低.也比較難賣.
這是一個很關鍵的產品定位,只是名嘴和記者看不懂而已.
我們這種玩過很多間公寓/大樓的玩家,才會知道這背後代表的意義.
(所以我公寓兩房除非超便宜,不然不進,因為我之後很難出貨,自住戶不買,包租也不愛買)
so...基本上就是這樣子.
兩房是很多人的過渡期沒錯,但它們大多選擇用租的.
所以造成兩房投報超好+銀行放款正常槓桿可以開很爽.
所以其實把兩房炒熱的是包租公...
(其實你去數,建商最近狂蓋的兩房案,多少買家是包租公...)
尤其如果現在政府要全面嚴抓改套房的話..
兩房更會爽到天上去.
另外題外話.
低薪是全世界的問題..XD
不然英國就不會搞脫歐,川普就不會蓋墨西哥長城.
不過這依然是不可逆的問題.
尤其東南亞崛起...
因為大量的人力充斥整個世界.
外加石油經濟發展到極致,找不到"創新"的市場.
(所以最近世界狂炒電動車,想要從電動車再帶動一波經濟熱潮...
至於之前講得甚麼工業2.0還是自動化甚麼鬼的,過流行沒炒熱就先暫時丟一邊)
也就是說,全世界都面臨通縮的問題...
因此利率非常低,投資效能都很差.
然後既中國的大量工廠壓低價搶市場(所以有反傾銷政策)後.
現在東南亞也要加入這個銷低價搶市場的大餅.
別忘了,印尼勞工一個月才3000塊台幣..
你如果無法造就比印尼勞工更強大的生產力.
你的老闆幹嘛給你22K??
另外...東南亞人口可是爆炸的多,好幾億...可能跟白人總人口差不多了.
這可是一個非常可怕的勞動力供給...
至於說智慧財??..你看中國抄襲學習智慧財速度多快.
這是一個資訊爆炸,智慧爆炸的年代,非獨特性或不可取代性的智慧財,很容易就被普及化.
所以全世界的薪資正在往中間靠攏,高薪的往下掉,低薪的往上拉.
然後低薪的人口非常爆炸的多....所以快速的把上面的高薪都拉垮下來.
這是全世界先進國家勞工的悲哀.
so...如果你在台灣,只是一個普通人..
不要肖想跑到其他國家可以起飛甚麼鬼的.
當然如果你是一個鬼才,那另當別論.
不然一般平庸的人..
你可能到時候,租金吃掉你薪水的一半,生活開銷在吃掉一半...
別忘了歐美的人過半都是月光族...
(不過他們是公民,所以老了有國家可以吃,在國家被吃垮之前盡量吃.
當然如果國家被吃垮,那就..看看希臘就知道了,被福利吃垮的國家典範)
so..你在台灣都不強了,不要以為出國你就可以飛天.
所以其實你看,台灣移民熱其實是1995~2000年,也就是台海危機那一個時期.
但是2005以後,移民這個話題在台灣就一直都不是浮出水面.
因為,有錢人不覺得移民會有更佳利益解..
拿綠卡很難嗎?幾千萬現金很難嗎??...不,小康要拿都是拿得出來.
全世界有頭有臉的國家,要移民其實都很簡單(摩納哥除外..那個很難)
但是它們不會去拿,因為好處不大.
所以其實只是一堆沒有移民資格的人在那邊神話移民後有多爽.
實際的市場上反應不是這樣一回事.
反而更多更多的人都跑去中國.....
因此不要有太多錯覺比較好..