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內文：政府帶頭降價 房市利多還是利空？
文/林奇芬
2017年房市最大亮點是成交量回溫，不過房價卻有下跌壓力。展望2018年，在六大都市公告地價全面下調下，房價趨勢仍然看跌。主要仍然寄望成交量能否加溫。
幾個政策面動向，可以觀察2018年房市走向。
一，政府公告地價下修，房價看跌？
年底六大都會區公告了2018年的公告地價與土地公告現值，令人訝異的是，六大都會區全面下調公告地價，而且修正幅度還不小。台北市公告地價下跌6.12%，桃園市下跌4%，台中市下跌6.36%，都是修正幅度較大的都市。
另外，公告土地現值六大都也同步下修，值得注意的是，2017年僅台北市、新北市、桃園市下修公告土地現值，但2018年卻是六都同步下修。這是過去七年來首見現象。
先前想要壓抑房市過熱，政府手段是提高公告地價與土地現值，這會帶來地價稅、土地交易所得稅成本，讓房市降溫。而目前政府政策反向操作，開始調降相關地價水準，從稅負角度來看是利多，有利於民眾持有房地產，但從實務交易面來看，顯示房價趨勢向下，政府因應市場變動彈性調降價格。
二，選擇性信用管制少，但利率還能凍結嗎？
先前央行對房市祭出各類選擇性信用管制，嚴控房市過熱。但自2016年起，許多管制措施都已經排除，目前只剩下豪宅仍有貸款六成上限規定。豪宅定義是台北市房價7千萬以上，新北市6千萬以上，其他都市4千萬以上。豪宅具有指標性功能，豪宅限貸壓抑了豪宅市場交易量，也讓房價有天花板壓力。
但另一方面，對於一般民眾房貸放款則是大舉放寬，包括放寬銀行的房貸風險係數，可以增加房貸放款，而銀行對首購族也放寬貸款成數，利率也在相對低水準，讓整體房貸餘額快衝上7兆元歷史大關。
不過，目前美國正在緩步調升利率，許多國家央行也開始收緊資金，2018年資金緊縮壓力將更為明顯。除此之外，近期原物料價格逐漸增溫，通膨率是否有開始增溫跡象也值得注意。台灣央行利率在連續六季凍結之後，2018年也開始面臨挑戰了。對房貸族而言，雖然利率上升幅度應不會太大，但未來可能面臨利率止跌轉升趨勢。
三，壽險大戶難進場，商用不動產冷
先前金管會對壽險業者有一個最低租金報酬率條款，限制租金收益率不得低於2.345%，在台灣房價大幅攀升後，壽險業者想要找到符合條件的物件相當困難。壽險大戶難以進場，讓商用不動產市場迅速降溫，也讓整體房市有相當冷卻效果。這條禁令至今並未取消，除非房價有較大修正空間，否則壽險業者難尋投資標的。
此外，目前台北最繁華的東區，卻傳出店面空置率高的現象，甚至百貨公司新光三越都宣布，2018年將結束新竹、台北南西二館二個分館。在全球進入電商崛起的環境下，實體店面銷售萎縮，商用不動產更是雪上加霜。在這樣環境下，很難寄望商用不動產帶動市場交易活絡。
從以上三個現象觀察，2018年的房市仍有不小的挑戰。
心得：
1.商用不動產交易總額連續六年衰退，
交易金額僅470億元，跌破500億元大
關，創近歷史新低，甚至連2008年金
融海嘯時期的7成都不到，大咖縮手
2.地上權標售案交易則是近7年最冷的
一年，過往地上權標案至少占整體土地
交易市場比率3成，今年比率不到千分
之6
3.公告地價下修，板眾認為政府帶頭炒
房，利多利空？多空自high