※ 引述《poreplay3 (pore)》之銘言：
: 之前一段時間有看了幾間房，大部分是在台北市中山/大同區的舊屋
: 看了一些35年大樓和35-40年的公寓
: 這些大樓裡面某部分的外觀說真的非常的差，公共空間更不用說，有些也沒有管理員
: 或是管理員都是那種比我奶奶還要年長的人，要說優點大概就只有電梯
: 然後也看了一些公寓，其實有些一層一戶的公寓也還不錯，要說外觀也不會比較差
: 而且又不用扣20幾%的公設，花錢裝潢其實就可以不錯...
: 加上如果是買在二樓，其實連爬樓梯問題也算小問題
: 所以冒昧上來版上詢問，如果是35年左右的老舊大樓vs35-40年左右的公寓
: 有人說35-40年的公寓可以住多久，但這問題應該也是在老舊大樓上面
: 況且老舊大樓比公寓人口複雜度高多了，有些大樓一層六七戶
: 大家還是覺得覺得大樓大勝嗎? (以台北市大同/中山區為例)
: 不知道是我觀念不太對還是怎樣，我覺得在這種例子上公寓的劣勢不太多
: 想請各位提供一下看法，謝謝。
作為從業人員我還是回一下我在市場內看到的現象好了
先就客觀事實來講就好
我以前還在信義的時候 因為我是在林口區 新房子比舊房子多 所以我們這區是這樣
直營店店長的命令是絕對的 要違抗 就算你是業績在好的業務也沒用 還是店長說了算
不照店長的命令行事的話 就要有所有的一舉一動被店長拿顯微鏡看的心理準備
店長的要求每月必追的委託物件量 有依照市場流動性去判斷什麼庫存比較容易周轉率快
而不會拖延庫存時間造成人員戰力無效的浪費
店長的指示順序 以林口區來說
接物件的優先順序是 A.800~1200的 兩到三房大樓 10年內 越新越好
B.800~1200的舊大樓(但屋況要特別留意有無漏水 海砂 壁癌等問題)
C.1200-1500的四房大樓 十年內
D.1500~2000或以上的各種產品 (透天 店面 土地 大樓 豪宅
E.800以下老公寓&已確認凶宅 海砂 輻射的各種物件
原則上 這就是林口的流動性與市場性
當去接順位越後面的那些案子的話 以經驗來說 接回來最後往往都是浪費時間
最後可能賣不掉又賠上屋主對品牌信任感
或是容易出現各種奇奇怪怪的糾紛客訴處理不完就整天消耗戰力在處理糾紛就飽了
業務就是要拚時間效率 與物件成案周轉率
一個物件接進來 都是成本 廣告成本 屋主回報經營關係各種成本 甚至簽約了
代書流程還要避免出現屋況問題 各種成本
最後這些成本要在去比較收回來的服務費等不等價 不等價的話
總公司 區主管 甚至店長要求的業績沒達到怎麼辦? 叫你回去吃自己
話題有點扯遠了
其實上面我只想表達的一件事情簡而言之只有最精華的一句話
老房子 尤其老公寓 不要碰 不要碰 不要碰
因為很重要所以要說三次
因為一般自住客不像某些投資客一樣 常常已經專精在處理這種類似的事情
甚至人家都有專屬專業長期配合的工班可以自己把各種屋況問題修理到好
那種黑心隨便包包的先撇開不談 那是S.....逼(消音)特別愛聳動誇大特別愛拿出來講的
市場上不會每個都是這樣特例
另外還有一個重點問題在於 目前很多買方會選公寓都是卡著幾個東西不得不買
1.總預算不夠 又有門牌迷思
2.自己願意爬樓梯委屈自己或是真的想練身體
如果以業務的角度來說 公寓類型的物件 尤其老的光處理屋況瑕疵部分就很頭痛了
而我在自己土生土長的台北市觀察的狀況來說
老公寓雖然目前還算勉強有市場 沒錯 就是勉強
而且還要看地點 我有個媽媽同事的妹妹 賣個北投的房子賣了三年多 應該後來也沒賣了
中間什麼專任 一般委託 甚至自售各種方法都試過了 沒什麼看屋
就算出價也是出不到他們想賣的自我認知合理價
認命自己繼續住了吧 反正不賣最大 業務在厲害也不會拿刀拿槍逼你一定要降價賣
我想講的重點是
你如果想自住 年輕人不建議買公寓 如果你出生就是住公寓習慣 不care這個
你要考慮一件事情 那就是 921大地震距離現在到底多少年了
假如下一個大地震出現的時候 你會不會還有命活著繼續享受人生
還是已經了無宿願 反正天災就當自然就地掩埋這樣
原則上你提出的選項 只有35年老公寓或 35年老大樓這種
如果我有第三個選項 我一定兩個都不要 因為我怕地震天然都更
真的要逼我買一個 寧願買老大樓 好歹電梯就是比較方便 至於會不會遇到東興或林肯這種
這個就天知道了 至少買新一點的 好歹時代進步後 蓋出來的各種防災 防火等各種毛規定
越來越嚴格 才會造成大家最討厭的高公設比
如果真的還是想住在台北市 建議去租新大樓吧 至少想搬的時候還可以搬
不會老大樓老公寓都買了以後 之後想換屋才發現回不去了 買到沒什麼需求的人的產品
結果想脫手也脫手不了
老公寓 老大樓賣不掉又自己不想住 又不想放著養蚊子
最後的解法都只有 租給人家住 眼不見為淨 反正大地震是他命當絕於此 也不是我的問題
大同 中山來說 老公寓 老大樓很多 新的大樓都很貴 可以用租的過過乾癮
真的很想住在台北市 那就去用租的吧 租到你有能力買了為止
或等你看破人生 願意往北市外面買了為止
大家會喊地段 地段 地段 喊的很好聽
但自己要住的時候 還是某個程度上需要看清現實 自己的能力可以負擔到哪
如果開啟金錢無限的模式的話 本來就是想住哪裡就可以買哪裡
但一般人沒有富爸爸或是幸運精子可以開啟金錢無限的模式的時候
還是要提早看清楚社會的現實 面對現實 作你能做 你該做的事情
至於大家期望的夢幻都更 以我們偉大的政府都還在搞100%同意才給獎勵容積都更獎勵
這種只想著如何賺飽自己荷包的方法 人家很忙的不要打擾它們 不要奢求他們
光勞基法修正可以搞到這樣天怒人怨 要人做功德做好做滿
我們不適用勞基法的小業務 也沒時間沒精神跟大家一起去抗爭
真的奢望政府想出好的促進都更效率的方法
真的不如拿個核彈在台北市盆地 地下引爆 造成大地震讓上面的老公寓 老大樓倒一倒
這樣都更效率才真的快 全部砍掉重練是最棒最快最有效率的