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內文：都更光環不再 老屋身價直直落
文/記者馮牧群
遲遲等不到都更重建，老屋越來越不值錢，根據實價登錄數據，過去3年六都屋齡30年以上老屋平均房價衰落，跌幅多達7%~15%，遠高於30年以下房屋。業者分析，房市不景氣、地主難整合、誘因不足、稅制不友善，都是都更推動不順，衝擊老屋身價的原因。
由實價登錄統計發現，2015至2017年屋齡30年以上老屋平均成交單價，排除1樓、套房、透天厝等特殊產品，以台中市從18.2萬元跌至14.7萬元，跌幅19.2%最大，桃園市從15.9萬元降為13.5萬元，下修15%居次，六都跌價狀況都不輕；反觀屋齡3年以上、30年以下成屋，北北桃地區的成交單價跌幅不多，中部以南甚至微幅上揚，對比極為強烈。
全國不動產企研室主任張瀞勻指出，30年以下成屋行情呈現持平，表現最為抗跌，甚至台中市、台南市、高雄市不跌反漲，反倒是各地老屋價格漲跌不一，主因在於重劃區多的區域，在建商讓利下，新案選擇多、迫使老屋降價換成交，然而，市區老屋由於地段無可取代的價值性，仍保有一定行情。
阻礙因素太多 削弱建商都更意願
東森房屋研究中心副理于靜芳分析，從台北市都更處近6年都市更新計劃送件數來看，在2015年達到146件為最高峰，據市府表示，應是2010年前市府推出「1坪換1坪」中低老屋都更專案，送出最高2倍容積獎勵緣故，該專案2015年8月起截止受理，因此當時出現一波申請潮，推升送件量達到高峰，但2016年減少超過百件，數量僅剩43件、大減7成，2017年截至10月底，更只剩29件。
于靜芳說，過去為期5年的都更專案，要符合1坪換1坪條件，基地面積須達2千平方公尺，北市土地面積普遍偏小，加上地主整合難度高，推行成效不如預期，日後不少老舊公寓屋主反而抱有「若無法1坪換1坪則反對都更」觀念，整合難度再提升，近兩年因房地產景氣不佳、稅制影響、都更誘因不足，不少建商選擇退出都更市場，導致都更計畫送件量大減。
于靜芳表示，造成都更難以推動關鍵，在於地主難整合、誘因不足，整個都更程序、同意戶比例、釘子戶都形成阻礙，地主不想出錢，卻想「1坪換1坪」，建商又被要求「都更戶100%同意」，種種因素影響下，業者自然興趣缺缺，建議政府對策略都更地區分類表列獎勵條件，減少都更阻力，尤其地震危樓、海砂屋，更應加速進行。國內邁向少子化、老齡化社會，銀髮族積極換屋，老屋逐漸失去吸引力，未來電梯大樓將是主力產品，衝擊近年老公寓價跌擴大。
業者建議提高政策誘因公權力主動介入
內政部次長花敬群近日受訪表示，國內房屋快速進入老化過程，政府已把都更視為重要政策，在法制面、組織面陸續完備後，下一步會把金融機構納入都更政策板塊。預計下月公股行庫會成立特別針對都更的專責金融服務機構，提供融資利息補貼，讓全台都更能用民眾可負擔的金額來重建。同時，行政院、內政部宣布啟動全國性建築物快篩、耐震評估、補強及重建，預計3年內完成6層樓以上所有建築物、約2萬7千件快篩作業，至110年以前補助辦理耐震初步評估3萬4千件、詳細評估500件。
吉家網不動產董事長李同榮表示，政府對防災都更毫無治本的對策，對地震災害威脅總是半夢半醒，921地震喚醒政府修訂建築法，提高各區建築物耐震系數與耐震標準，然而921地震前近562萬戶的老舊建築，始終沒有進行全面性耐震盤點，政府空列安家固園的470億預算，執行力僅約12%，主要問題就是缺乏公權力主動介入。
李同榮指出，政府要危老屋優先都更只做對一半，耐震力不足的危老屋只有被動性鼓勵檢測補助，卻沒主動性全面檢測方案，針對真正有倒塌危險的建築，毫無公權力強迫都更，如今政策應蘿蔔與棍子並行，建議全面檢測921地震前562萬戶的耐震力，針對危老屋分級分類，可改善者提供補助，不能改善者立法強制拆除重建；而危樓、防火巷過小、屋齡超舊嚴重妨害市容的建築，給予分級都更勵，用1坪換1坪的較高誘因，才能順利推動都更。
危老屋的結構安全堪慮，行政院、內政部宣布全面啟動建物耐震安檢。
心得：
全台屋齡30年以上老屋數量以雙北市
比重最高，有127萬4千棟！
2015～2017六都屋齡30年以上老屋平均
房價衰落，跌幅多達7%~15%，遠高於
30年以下房屋
台中市18.2萬->14.7萬元，—19.2%最大
處地震帶，下意識不敢買太老的
桃園市15.9萬->13.5萬元，—15%居次
老屋越陳越香越有味道
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