買房自住是一種緣份。
投資房很好選擇，反正都要整修，屋內照片、google路景看看就可以買了。
你可以像買老屋、爛屋包裝成精品，賣給預算不夠的人。
如 三X(2X年老屋) 馬X波羅(原建商落跑，曾停工一年的爛尾樓)
或者錢多直接看地點，或跟著建商炒房如 寶X 宏X 大埔等透天。
簡單來講：就是 地點、包裝和好不好脫手。
但自住房考慮的就很多了，
室內坪數、陽台夠不夠用？
從房子周遭生活機能好不好？ (生活機能跟地點是不同的，地點有可能是賭未來)
機械or平面、車位大不大？
採光、座向、棟距、前方路寬。
或風水問題、裝潢問題。
在頭份的鋼需就大概是：
群創、國衛院、晶元電、群聯、新竹買不下去而跑來買的買家(極少)、在地人。
在地人開始往龍山路、海口、大埔、交流道東側買透天、
外來工作者則是買市區電梯公寓或租房為主。
竹南頭份房價會越來越高的原因，其實不用我說，
就只是建商投資客炒房的。(全台皆是)
炒房後能不能買，我的態度是，
假如能比租房還優惠~ 而我輕鬆負擔的話~那我幹嘛不買!? 就只是機會成本而已
上面廢話講太多，
來講講買房重點：
1. 重點在於找個好仲介多看多比較，看跟仲介投不投緣，然後不砍仲介費。
2. 勇敢出價、耐心比較區域行情，實價只是參考，實價內包含了裝潢和家電灌水，
除非你看同個區域看房看很久，並且你有紀錄，要不然你無從得知。
3. 看屋"不要分享"訊息給其他仲介，但同物件可以多探聽不同仲介的說詞，
譬如 B仲介問:「你之前跟A看過，那時候屋主底價是多少?」
「你跟A仲介看什麼房，有中意的嗎?我請開發去跟屋主簽單」
探價和開發是他們的工作，看他們願不願意"正確"回報給你，
除非你跟仲介交情好到願意相信只要他為你服務，
資訊分享只是增加未來跟你競價的買家。
4. 想買便宜跟該不動產店與仲介很有關係，假如該店需要業績或怕被搶成交，
仲介肯也願意幫你，便宜房有可能是取決於犧牲從兩方拿來的服務費來成交，
假如原本兩邊共收6%，最後可能兩邊共收3%來成交。
畢竟全台的實價登錄，都是投客製造出來的實價登錄，
晚蓋的建案再根據投客的實價登錄，做出更高的開價。
舉個例 同類型房間 實價登錄
A社區 2011年 新成屋 650萬 -> 2014年 裝潢屋 730萬 -> 2016年 裝潢屋 750萬
B社區 2014年 新成屋 750萬 -> 2016年 裝潢屋 880萬
-> 2017年 未裝潢 800萬
C社區 2017年 新成屋 850萬
那我買到的房子就類似B社區，但不是上面數字的行情(擔心被人肉社區 所以調整過了)
四年屋中樓層，平面車位，路寬8~10米，無限視野、屋內接近無裝潢。
回到買房經過...
那天是個黑暗又寒冷的夜晚，
是我跟仲介小黑（為了這篇文章流暢，我在文章內取的名字）看房的第一間，
很不幸的，一進門後屋子裡面沒有電，
我進門開玩笑說：屋主很缺錢喔？連電費都繳不起囉！假如缺錢我就買嘿！
小黑：不好意思，我不知道這裡沒有電，看要不要我請屋主復電改天再來看？
我：不用，開手機手電筒就好。
四顧環繞一下，看了一下，沒啥感覺，
我：嗯... 走人。來去看下一間。
小黑：下一間屋主說有在家，我已經說過我們會過去看看。
按門鈴，打手機，沒人來開門，持續5分鐘。
小黑：屋主沒回應的話，看要不要先回去拿鑰匙，外面太冷了。...
我：好，那你先回去拿鑰匙，我觀察一下周遭。
10分鐘後，鑰匙回來，上去看房，屋主說在這有兩間房，另一間是透天，
我問：另外一間有租約嗎？我若買了需要等你搬家嗎？
屋主：沒有，另外一間是空屋，馬上能搬。
出來後，
我跟小黑說：我看這間屋主不急賣，哪有人有透天可以住，不先搬出整理好後才賣。
小黑：我也問過，屋主的確蠻硬的。那第一間有打算出價嗎？
我：開價968，但我覺得最多750吧，感覺蠻小的，衛浴一間沒窗又有暗房。
小黑表演腿軟的動作給我看。
我：750還好吧，之前看某某中古屋開價750，屋齡比這年輕，室內差不多大，
雖然地點不一樣，但竹南頭份市區哪有分誰高誰低，我覺得都一樣誒...
不過先等電來了吧～ 摸黑看屋印象就差了，來了再重看洗印象。
小黑：那間750的確蠻實惠的，好，等復電完再來看看。
復電後，
小黑：印象有洗掉嗎？
我：最多大概780吧。跟你期待的有點差距，我現在住7年屋 租金含家電裝潢16萬/年，
我覺得可以看看屋主想急賣的，奢侈稅3年也差不多到了。
小黑：現在已經改房地合一稅了，brabra 但沒關係，我們可以看看別間。
品X來2, 屋主越南人準備回越南，急售，裝潢家電一起賣。若你喜歡那個位置的話
建議趕快來看屋...我擔心很快就賣了...。（上集篇之一）
我：沒問題，我帶我老婆一起來看。
接下來幾個月的看屋，跟小黑看，也跟其他仲介看，
不過就算我看其他房子，因為聊得來，跟小黑閒聊也聊跟其他仲介看房子看到的屋況
小黑：對啊對啊，所以我沒介紹給你。
小黑：其實那間我覺得也是爛尾樓誒！？建商之前有些糾紛停工一段時間。
小黑：我覺得你跟我討論房子不錯，剛好我也可以複習一下這幾間房子。
於是產生了竹南看屋（上、中）兩集的內容
因為跟小黑閒聊，原來他比我小幾歲，在地人同樣有養小孩，很好聊。
兩個新手爸爸於是晚上看房，聊房子，電話Line討論。
小黑：我覺得我比較愛跟客戶搏感情。
我：哈哈，我也覺得你很好聊。
小黑：我老婆都問我晚上11點後跟誰講電話講那麼久，我都說跟客戶。
我：會不會被老婆誤會成你出櫃了。
（其實我覺得小黑氣質很像我大學很要好的一個同學很像，所以相處得很自在）
2017年年底。
我：我覺得我該請你吃飯了，帶看那麼多次，我價錢壓很低，你應該被屋主罵不少。
小黑：這是買方仲介的責任，我也覺得跟你聊得來，交交朋友也不錯。
2018年 過年前
仲介甲：Cy先生，最近社區B，屋主降價喔，開價898萬想不想來看？
我打電話給小黑問：聽說那間社區降價喔。
小黑：屋主這一兩天有來問，反應是開價那麼高，很少人看，
但我覺得你可以填單，讓我問問看。
我：你不是知道我願意出多少嗎？... 啊～我懂了...
小黑：一樣780嗎？
我：來寫要約書，我要寫低於780萬，760萬可以嗎？
小黑：沒問題，我們努力看看。
我：你那麼有把握？
小黑：仲介很多時候是靠直覺的。
我：大家都懂的！最近地震+股市狂崩，我們就是等這個機會。
小黑：我這邊會小心處理，使眼色。
隔幾天，我返南部鄉下準備過年時
小黑：大哥，情況危急，出現他家斡旋比你低10W，但口頭加價比你多10W，
屋主明天已經準備去他家了，你能不能明天來店裡加價談，
不加的話，可能變我做球給別人成交了。
我：我跟家人討論一下，你覺得需要+多少？？而且我在南部了，要顧小孩無法到店裡。
小黑：至少跟他家一樣，我可以高鐵下去，假如我這辦法成交，過完年後再看看。
在眾家人反對加價下，我決定加價。
我跟我家人講：
10萬6%也才6000元，高鐵交通先吃2000元。
這一趟仲介只多賺4000元。但我沒加價，他被搶走是沒賺錢。
不加我看仲介也要跟我斷交了，我不信他，誰要繼續跟我長期抗戰！？
過完年沒成交，賣家不賣我也不買。
我回答小黑：好，我明天到高鐵站跟你填單子，這次需要用斡旋金表示誠意了。
小黑當日高鐵來回，當我開車返家時，小黑坐上高鐵也返回戰場... 我覺得像出征...QQ
隔日
賣方在店裡被留下來餓肚子，底價也妥協再妥協了，中間的差距由仲介費6%去貼，
最後成交，探聽仲介可能只收到3%服務費，但肯放就好，也要給人家飯吃！
最後我的成交單價是13.5。
附近14~15~16都有，比我低的就(中篇)提到的執Ｘ而居13.2。
(最後提醒：以上開價和出價和成交價都是位移過的數字，只有單價數字是真的)
賣方有賠嗎？
竹南頭份可以貸款8成。很不幸的，不動產說明書顯示他除了房貸之外還有超貸，
言下之意他全額貸款。
事實上這次成交價是高於他實價登錄約，但差價補利息可能還不夠。
但是他也在這竹南頭份住了4年，我倒是覺得還好，
不管租人還是自住，就算不自住他也是要租房在這裡生活，
以使用者付費（居住也是要付費）的角度，我倒是覺得他小賺。
回歸討論賣方賺或賠，算賣方的成本，並不是那麼重要，
1. 你不可能回到過去買他的房，買以前的房價。
2. 你也無法預測未來是否漲或跌。
買和不買就跟股票一樣，你只要考慮
1. 付租金和付房貸，哪個划算?
2. 你的資金操作槓桿，本金，自備款。
3. 熟悉區域行情。
4. 買大賠大、買小不賠小，豪宅漲跌幅%大 低總價跟漲但跌幅%小。
5. 需求就是邊際效應，比較房子的時候，
舉例來說，多花30萬可以換到8米路而且旁邊有7-11更方便，
但再多加30萬卻只得到離夜市和藥局近一點，那你還願意換嗎？
頭份+100萬離火車站後站和運動公園近一點但變更不方便... 我才不要！
仲介話數那麼多可以信嗎？
看機智和膽量，邏輯分析，地區熟悉度...等等。
我對近竹南頭份幾年趨勢：空，但有便宜就買來住。
最後很多人來信問，竹南頭份哪邊可以買？
來信的網友問我有沒有看過ＸＸ房子，依我觀點 炒得火熱的東站、運動公園重劃區，
一坪可以開20萬up給你殺到17W讓你覺得好便宜，但我最不推薦，
1. 兩區離工業區近。
2. 中興路打通到火車站，地方政府已經破產，何時完工？
3. 火車是外勞和學生的交通工具，坐火車去新竹上班的少之又少。
這兩種族群的消費能力，無法讓後站成為新商圈。
以前是汽車不普及，所以仰賴火車去遠地，造就前站商圈。
捫心自問，現在人還常坐火車去玩嗎？以為是去花東還是阿里山喔？ＸＤ
而且人的消費習慣是很難改變，產業也有群聚效應。
去買東西就是竹南前站博愛街或頭份尚順或老市區商圈。
運動公園前，地貴，成為商業地容積率大增，用途做住商混合宅。
等發展起來都n*10年了，現在蓋的變中古社區大樓，一樓店面剛好變電動間XD
4. 投資客看預售屋照片、屋內照片和Google實景買房，住這兩個地方舒服？
另外底價設法 就不彷就 心中設個最理想(100%滿意)的新成屋為 15萬/坪，
（15萬是根據每人對區域的推斷，你覺得16就是16，別受我影響）
每老一年就砍0.2萬/坪 社區出現多案件出售就砍0.4萬/坪，但最多砍20年
社區或房子每有一個缺點就砍0.1萬/坪
竹南 環市路環狀內
頭份 中央路以北的 蟠桃和后庄、上公園到下公園附近。
可逢低進場：
大埔透天 9~11萬/坪，個人認為再跌下去就要到建築成本了。
最後
買房自住是一種緣份，
這是我跟小黑看的第一間房，
也是第一個那麼好交情的仲介，
也是第一間成交的房。
對板上有意買房的竹南頭份的買家而言，
我看空 竹南頭份 但已經開完第一槍了，
剩下的只能靠你們自己了。
假如還有一堆空空豬隊友還跟著建商和投資客把房價疊上去，那我也無能為力。
以上... 也希望你們能夠完成竹南頭份新的續集。