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日前有房客因欠繳房租長達7個月，拒絕搬遷也不願清償欠租，房東只能無奈向媒體投訴
而曝光。這樣的租屋糾紛層出不窮，過去新聞多報導黑心房東惡行惡狀，但當房東遇到無
良房客該怎麼辦？本期《地產天下》請來房市專家彙整QA，教你如何做聰明房東，保障自
身權益。整QA，教你如何做聰明房東，保障自身權益。
Q：房客欠租多久可以終止租約？
A：觀察內政部制定的「租賃定型化契約應記載事項」以及立法院最新通過的租賃專法，
當房客欠租達2個月時，房東就可主張終止租約；房東必須在房客欠租之際先行催告，等
到房客欠租達2個月後才能主張終止租約。不過，有些房客雖然拖欠租金，但累積卻一直
未達2個月，取巧心態房東也無可奈何。
Q：房客欠租時，房東該怎麼做？
A：[email protected]「白法務的不動產法務園地」版主白宗益表示，房客欠租達2個月後，房東可隨
時主張終止租約，但多數房東會先採取協商溝通，甚至不斷給予寬限；許多房客看準房東
不願興訟的心態而未積極清償，導致欠租不斷擴大；以房東的立場來看，建議直接對欠租
房客寄發存證信函，甚至向公所申請調解、提出民事訴訟，請求遷讓房屋，都是遏止房客
繼續欠租的積極作法。
以法律途徑來說，房東可向法院聲請發支付命令，由法院督促房客支付租金，聲請費用是
500元；然而，房客不是不清楚自己欠租，支付命令只能催促房客給付欠租，但不能請求
房客返還房屋，效果受到限制。不過，這個法律手段雖然有其侷限性，然而成本並不高，
還是值得一試。
Q：租約公證的效果？
A：住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，房東可以將租約公證，對於「租期屆滿」而
不願意搬遷的房客，可直接聲請法院強制執行，使房客遷讓房屋，而不用再經過冗長的民
事訴訟程序。但是，如果租期尚未屆滿，則不符合租期屆滿可以直接聲請強制執行的先決
條件；或租期屆滿，房東疏忽而沒有續約，將使定期租約變成不定期租約，就不能聲請強
制執行，不可不慎。
結論：
不是只有惡房東，其實房東遇到惡房客的機率也不小！欠租是租賃糾紛的大宗，徐佳馨指
出，觀察最新的租賃專法，當房客欠租達2個月時，房東就可立即發函催告並主張終止租
約；後續如果房東提起訴訟，請求房客清償欠租或遷讓房屋，則多數房客在收到法院開庭
通知後，不用等到法院判決，很快就會自動搬離或清償欠租。但房東必須在房客欠租之際
先行催告，等到房客欠租達2個月後才能夠終止租約，若遇到房客蓄意讓欠租累積未達2個
月，房東也莫可奈何。
另外，有專家提出房東可以只簽半年租約，避免欠租風險以減少損失。不過，白宗益提醒
，半年租期屆至一定要記得跟房客重新議訂租約，如果讓房客續繳租金而未續訂租約，則
雙方原本的定期租約轉為不定期租約，後續房東想要收回房屋可能就要舉證自己有自用或
自住的需求，才能收回房屋，徒增限制。
白宗益補充，最新的租賃專法主要是以保障房客權益為出發點，就房東權益保障部分主要
是欠租2個月，房東即可終止租約；以及房客未陪同點交返還房屋，則在催告以後視為點
交，屋內的遺留物視為拋棄，房東可以逕自處理。除此之外，租賃專法並沒有保障房東權
益的具體規範；因此，面臨欠租的房客，即便是委託代管業代管，仍然要自己承擔風險，
無法轉嫁給業者承擔。
多數房東為了避免租賃所得稅務問題、以及非自用住宅所衍生出持有稅、未來交易稅費增
加等疑慮，均不願意誠實申報租賃使用，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，這樣的逃
漏稅行為衍生出不少租給惡房客的情況，甚至有租客威脅房東檢舉逃漏稅，可謂偷雞不著
蝕把米。租賃專法的出爐即是政府宣示導正租屋市場亂象的重要里程碑，未來房東誠實申
報可避免夜長夢多，也可降低遇到惡房客的潛在風險。
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我遇過的好屋主，給房客一切方便但不能隨便
租期開始的某天，屋主決定自付公證費，要求既有租約到公證人事務所辦理公證
可能是房客忽然要求太多影響他生活了